房地產(chǎn)市場的交易穩(wěn)定和有序關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在我國房地產(chǎn)市場，特別是二級市場，占主導(dǎo)地位的是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者。而影響房地產(chǎn)市場的交易穩(wěn)定和有序發(fā)展的是發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的各類糾紛，尤以房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的商品房買賣合同糾紛居多。
 

　　近年來，商品房買賣合同糾紛主要因虛假宣傳、房屋面積與約定不符、質(zhì)量問題、延遲交房、擅改規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)權(quán)證難辦等房地產(chǎn)開發(fā)商違約而起，造成這種現(xiàn)狀的原因是多方面的，房地產(chǎn)市場不規(guī)范，買方和賣方的地位不平等，信息不對稱是顯而易見的。從近年大量的房產(chǎn)糾紛中不難看出，開發(fā)商幾乎具有壓倒性優(yōu)勢，從簽訂商品房買賣合同時起，開發(fā)商和購房者地位就不平等。商品房買賣合同是購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議和約定，是購房者和開發(fā)商之間法律關(guān)系的主要依據(jù)。然而，商品房開發(fā)銷售商往往會在購房合同約定上留伏筆，巧設(shè)玄關(guān)，合同條款不容購房者選擇，購房者更沒有什么提出修改的權(quán)利，以按揭貸款方式購房時，買房者甚至不持有購房合同原件;信息量的不對稱，有部分是開發(fā)商在故意隱蔽或者減少信息量的告知，甚至是發(fā)布假的信息。而房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的信息披露也設(shè)置了較高的門坎，除法院或仲裁機(jī)構(gòu)外，買房人甚至律師都很難對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種信息進(jìn)行查詢。這種信息的不對稱從購房的開始一直延續(xù)到商品房買賣過程結(jié)束—產(chǎn)權(quán)證辦理完畢。這種不平等和不對稱引發(fā)了商品房買賣合同糾紛中以解除合同為由的退房糾紛和賠償損失的糾紛居高不下，節(jié)節(jié)攀升。其中拖延辦理產(chǎn)權(quán)證上升為購房者為擔(dān)心的房屋糾紛類型。 隨著房地產(chǎn)法律知識的普及，越來越多的購房者開始重視所購房屋的所有權(quán)問題，關(guān)心能否辦理房屋所有權(quán)證及辦理的期限。購房者明白雖然與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理了入住手續(xù)，但這并不意味著購房者已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。只有取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，購房者才對所購房屋擁有所有權(quán)，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 商品房買賣合同中都有關(guān)于辦理房產(chǎn)證的期限以及逾期辦證應(yīng)承擔(dān)的法律后果的條款。在簽訂商品房買賣合同時，購房者所處的弱勢地位導(dǎo)致在訂立這一條款時往往違背自己的真實(shí)意愿。比如發(fā)生遲延辦證的情形選擇不退房?；谶@種情形簽訂的條款在司法實(shí)踐中如何處理?《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》所規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)企業(yè)的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，人民法院則支持買房人解除合同和賠償損失的要求。應(yīng)當(dāng)說法律在這種購房者處于弱勢地位的市場環(huán)境下給予了弱勢群體有利的支撐，但遺憾的是在處理這類糾紛時適用法律的不統(tǒng)一還是讓購房者憂心忡忡。
 

　　我國《合同法》百三十條、百三十五條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)。”
 

　　《合同法》第九十四條規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。 《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門”。
 

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。 《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”
 

　　《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。
 

　　從上述一系列的法律法規(guī)中可以看出，對于近年來房地產(chǎn)市場中矛盾比較突出的此類糾紛，我國法律已有較為明確的具體的規(guī)定，并在司法實(shí)踐中具有很強(qiáng)的操作性，但目前在仲裁和審判機(jī)關(guān)內(nèi)部形成的一些潛規(guī)則潛規(guī)則潛規(guī)則潛規(guī)則，卻使得這類案件的處理結(jié)果令人遺憾。
 

　　目前，北京仲裁委員會不久前受理了三件同一類型的商品房買賣合同糾紛案件。三個案件中爭議的房產(chǎn)均為位于北京市海淀區(qū)的華澳中心，被申請人同為華澳中心的開發(fā)商北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;三個案件的基本事實(shí)也完全一致，均為業(yè)主入住多年后仍無法取得房屋所有權(quán)證書;三個案件中申請人的仲裁請求也都是要求解除與開發(fā)商之間的房屋買賣合同。但令人不可思議的是，這樣的三個基本事實(shí)和理由以及仲裁請求完全相同的案件，北京仲裁委員會卻先后作出了如下三種完全不同的仲裁裁決。三個裁決分別為：
 

　　(一)開發(fā)商沒有在合同約定期限內(nèi)履行辦理房產(chǎn)證的相關(guān)義務(wù)構(gòu)成違約，業(yè)主已取得解除合同的權(quán)利，業(yè)主要求解除合同及賠償損失的請求予以支持;
 

　　(二)開發(fā)商沒有在合同約定期限內(nèi)履行辦理房產(chǎn)證的相關(guān)義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)向業(yè)主賠償經(jīng)濟(jì)損失，但為了維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序和穩(wěn)定的法律關(guān)系，業(yè)主要求解除合同的請求不予支持;
 

　　(三)開發(fā)商沒有在合同約定期限內(nèi)履行辦理房產(chǎn)證的相關(guān)義務(wù)不構(gòu)成違約，業(yè)主要求解除合同并賠償經(jīng)濟(jì)損失的請求不予支持。 通過北京仲裁委員會上述三個判例不難看出，在維護(hù)所謂房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的大前提下，法律本已賦予的作為弱勢群體一方的買房人的權(quán)利正在被一步步的剝奪。
 

　　通過上述三個案件的裁決結(jié)果，雖然不能就此認(rèn)定對于此類案件的處理在我國的司法界已經(jīng)形成了共識，但不可否認(rèn)的事實(shí)是：近年來，因買房人長期不能取得房產(chǎn)證而要求開發(fā)商退房而產(chǎn)生的糾紛中，買房人勝訴的案例越來越少。出現(xiàn)這種情況根本的原因并不是我國相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)商有所傾斜，而是我國法律制度在運(yùn)行過程中一直不能擺脫一些人為的、主觀的以及受某一時期政策性的影響。因此，在以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為社會發(fā)展重中之重的今天，以犧牲個案的公正為代價而維護(hù)某一行業(yè)所謂的穩(wěn)定發(fā)展的案例時有發(fā)生就不足為奇了，目前仲裁機(jī)關(guān)和法院對于上述這類案件的處理就有這樣的發(fā)展趨勢。
 

　　筆者認(rèn)為這樣做所造成的直接的后果就是權(quán)利的失衡，對本已十分不規(guī)范的房地產(chǎn)市場更起到了推波助瀾的反作用。在缺乏法律約束的情況下，在利益大化為目的的趨動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能自覺地主動地約束和規(guī)范自身的行為，來完善行業(yè)的發(fā)展。這樣就會使得在房屋買賣關(guān)系中本已處于優(yōu)勢地位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加肆無忌憚的掠奪買房人的合法權(quán)益。 開發(fā)商不能為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證的原因，多數(shù)是開發(fā)商沒有足額交納土地出讓金，或在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中有違規(guī)操作的行為。如果按照北京仲裁委對此類案件的裁決，只要買房人在所謂的合理期限(我國法律并沒有規(guī)定多長的期限)內(nèi)沒有行使合同解除權(quán)，那么其將喪失該項(xiàng)權(quán)利。開發(fā)商因此會以種種理由推脫或欺詐買房人，直至所謂的合理的期限以后，開發(fā)商就可以不再交納巨額的土地出讓金，而使得買房人永遠(yuǎn)無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證書。 司法者的本意是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有序的發(fā)展，但這種傾斜性的政策卻只會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的更加無序和混亂，隨之而來的也只會是社會矛盾不斷地加劇和激化。
 

　　有人稱2004年是房地產(chǎn)市場的政策年，大量的為規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)在這一年中相繼出臺，這說明立法者已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、有序、持續(xù)地的發(fā)展必須依靠法制的約束和規(guī)范，要做到有法可依。但不管多么完善、詳實(shí)、明確的法律規(guī)范都要以執(zhí)法者公平執(zhí)法、公平判案、有法必依為前提，否則再先進(jìn)的法律都將成為一紙空談。具體到司法實(shí)踐當(dāng)中，類似的以犧牲個案公正為代價來維護(hù)某一行業(yè)穩(wěn)定的判例就不應(yīng)再有發(fā)生。
 

　　《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的出臺，對一些違法開發(fā)、違規(guī)操作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了一定的震懾作用。相對于原有的房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，高院的《司法解釋》具有很強(qiáng)的可操作性，在商品房買賣過程中開發(fā)商在什么情況下構(gòu)成違約、應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任、以及買房人享有何種權(quán)利都有比較明確詳細(xì)的規(guī)定。因此各級審判機(jī)關(guān)和仲裁機(jī)構(gòu)在處理類似的案件中就應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行裁判，開發(fā)商構(gòu)成違約就承擔(dān)違約責(zé)任，符合退房條件就判令予以退房，只有這樣才能約束和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。