在新湖中寶、宋都股份相繼公布再融資預(yù)案之后，上市房企似乎又要邁進(jìn)再融資“激情燃燒的歲月”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)再融資已事實(shí)性放開(kāi)，那些在過(guò)去三年房地產(chǎn)再融資的通道關(guān)閉期間拋出過(guò)再融資方案的房企將會(huì)卷土重來(lái)。

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　　不過(guò)，對(duì)于土地儲(chǔ)備少、規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小房企而言，再融資放開(kāi)并不是“救命稻草”，這些房企依然難以獲得再融資資格。相反，在行業(yè)洗牌過(guò)程中，這些中小房企將會(huì)被大房企或者其他想涉足房地產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)注入的方式所并購(gòu)。
 

　　再融資“放開(kāi)”
 

　　8月7日，在宋都股份公布再融資預(yù)案、招商地產(chǎn)因籌劃重大事項(xiàng)而停牌的刺激下，房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)上漲。億城股份、中弘股份強(qiáng)勢(shì)漲停，中航地產(chǎn)、宋都股份、泰禾集團(tuán)漲幅均超過(guò)5%。
 

　　多位券商分析師和業(yè)內(nèi)專家在接受中國(guó)證券報(bào)采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)再融資已經(jīng)事實(shí)上放開(kāi)，且不再限制再融資所涉項(xiàng)目的定位。
 

　　此前，市場(chǎng)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，本次地產(chǎn)再融資放開(kāi)將是有條件放開(kāi)，放開(kāi)方向?yàn)樯婕芭飸魠^(qū)改造、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)項(xiàng)目。不過(guò)，宋都股份再融資的資金投向?yàn)槠胀ㄉ唐贩宽?xiàng)目，這超出了市場(chǎng)預(yù)期。
 

　　“目前來(lái)看，房地產(chǎn)再融資的資金用途不會(huì)受到很大的限制。房企可以投向保障房、棚改房，也可以投向普通商品房項(xiàng)目、商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。但保障房和剛需商品房因符合國(guó)家政策導(dǎo)向，會(huì)獲得優(yōu)先照顧。”亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“但能不能獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，主要是看房企的財(cái)務(wù)狀況、銷售業(yè)績(jī)、償債能力和信用情況。如果這四項(xiàng)指標(biāo)符合監(jiān)管要求，就應(yīng)該沒(méi)有什么問(wèn)題。”
 

　　國(guó)內(nèi)某大型券商分析師表示，放開(kāi)地產(chǎn)再融資體現(xiàn)了政府“開(kāi)正門、堵歪門”的思路，是地產(chǎn)供給面的市場(chǎng)化改革。不過(guò)他指出，地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)化下一步的改革方向?qū)⑹欠慨a(chǎn)稅，即從需求方面針對(duì)樓市進(jìn)行市場(chǎng)化調(diào)控。“房產(chǎn)稅勢(shì)在必行，中央政府的改革決心很大，”該分析師表示，雖然全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅推廣會(huì)遇到各種阻撓，但未來(lái)房產(chǎn)稅的出臺(tái)和鋪開(kāi)可能會(huì)超預(yù)期。
 

　　“闖關(guān)失敗”房企卷土重來(lái)
 

　　2010年初，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，上市房企再融資被阻斷。三年多來(lái)，一直有房企與主管部門溝通，希望開(kāi)放再融資，且不少房企曾拋出再融資方案試探監(jiān)管層的意圖。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，已有40家上市房企拋出再融資計(jì)劃，其中30家公司被迫停止實(shí)施，這些公司絕大部分集中在2010年推出方案，總?cè)谫Y規(guī)模接近745億元。
 

　　“這些曾經(jīng)拋出過(guò)再融資方案但闖關(guān)失敗的房企，應(yīng)該會(huì)卷土重來(lái)。因?yàn)樵谡{(diào)控嚴(yán)厲的時(shí)期它們都沒(méi)有愿意嘗試和爭(zhēng)取，盡管彼時(shí)獲批的可能性幾乎沒(méi)有。如今，遇到這樣重大的政策利好，他們當(dāng)然不會(huì)放過(guò)機(jī)會(huì)。有的房企會(huì)把原來(lái)的方案修改后再次申請(qǐng)，有的可能會(huì)根據(jù)公司目前的實(shí)際情況推出新的再融資方案。”謝逸楓分析認(rèn)為。
 

　　新湖中寶此前的再融資方案就被迫終止實(shí)施，但他成了房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘后個(gè)“吃螃蟹”的幸運(yùn)者。
 

　　保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)曾于2010年推出再融資方案，計(jì)劃募集資金凈額不超過(guò)96億元，投入到公司十余個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但公司于2011年年底時(shí)撤回了非公開(kāi)發(fā)行的申請(qǐng)。在8月7日券商組織的電話會(huì)議上，保利地產(chǎn)董秘黃海表示，公司將積極參與股權(quán)再融資。
 

　　他坦言，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如果上市房企股權(quán)融資渠道方面的資金不能得到補(bǔ)充，其發(fā)展速度勢(shì)必會(huì)受到限制，如果有機(jī)會(huì)，公司會(huì)積極去參與股權(quán)再融資。
 

　　招商地產(chǎn)也曾在2010年推出過(guò)再融資方案，融資規(guī)模均在50億元左右，但也“無(wú)疾而終”。招商地產(chǎn)8月7日停牌，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明招商地產(chǎn)再次推出再融資方案或已成形。
 

　　而港股上市房企碧桂園總裁莫斌8月6日在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司一直關(guān)注房地產(chǎn)再融資有條件放開(kāi)，希望公司的城鎮(zhèn)化項(xiàng)目能夠從中受益。公司的團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品系列正在為此做好準(zhǔn)備。
 

　　此外，迪馬股份、銀潤(rùn)投資都曾推出過(guò)再融資方案，但也都終止實(shí)施。目前，這兩家房企均已停牌。“或許，不久之后這兩家公司將會(huì)推出新的再融資方案。而且會(huì)有更多曾經(jīng)‘闖關(guān)’再融資的公司加入這一行列。”一位私募人士表示。
 

　　“這些闖關(guān)失敗的房企再度推出再融資方案，獲批的可能性比其他房企要大一些，因?yàn)樗麄冊(cè)c監(jiān)管層有過(guò)這方面的溝通和交流，可能是房地產(chǎn)再融資受益的首批房企。”謝逸楓認(rèn)為。
 

　　并非小房企“救命稻草”
 

　　多家券商研報(bào)指出，再融資放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常有幫助，尤其是大型房地產(chǎn)公司得到的好處更多，有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的整合，促進(jìn)房地產(chǎn)能夠更好、更健康地發(fā)展。
 

　　從萬(wàn)科、保利、金地和招商地產(chǎn)等標(biāo)桿房企的情況分析，其財(cái)務(wù)狀況、銷售業(yè)績(jī)、償債能力、信用情況四項(xiàng)指標(biāo)都很優(yōu)良，進(jìn)行再融資不存在障礙。相反，不少中小房企業(yè)績(jī)下滑甚至虧損，資金鏈緊張，負(fù)債率高企，這些都是其再融資路上的“攔路虎”。
 

　　“公司質(zhì)地不好，非公開(kāi)發(fā)行很難發(fā)出去。而且，按照再融資流程，再考慮到開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，再融資從方案到實(shí)際產(chǎn)生現(xiàn)金回流，估計(jì)時(shí)間超過(guò)兩年，要確認(rèn)收益實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，那么周期在三年以上。三年過(guò)后，小房企能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定存在較大的不確定性。”長(zhǎng)城證券某房地產(chǎn)業(yè)分析師表示。
 

　　因此，此次房地產(chǎn)再融資放開(kāi)可能并非小房企的“救命稻草”。謝逸楓認(rèn)為，再融資也需要資源，大型房企資源遠(yuǎn)超過(guò)小房企，再融資放開(kāi)只會(huì)使得行業(yè)“馬太效應(yīng)”加劇。房地產(chǎn)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)資源整合及集中度正在加速調(diào)整。五年之后，現(xiàn)有的地產(chǎn)股至少會(huì)消失一半，一線房企將贏家通吃，而未上市的中小房企絕大多數(shù)都會(huì)消失。
 

　　不過(guò)，一些停牌的小房企存在大型房企或者其他有意涉足房地產(chǎn)的公司通過(guò)資產(chǎn)注入的方式被并購(gòu)的可能。
 

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