近日，央行及銀監(jiān)會(huì)召集包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的15家銀行負(fù)責(zé)人召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。金融監(jiān)管部門要求各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求，商業(yè)銀行要優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　對(duì)此，華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受騰訊房產(chǎn)專訪時(shí)表示，不管該舉措效果能否達(dá)到穩(wěn)定樓市預(yù)期，金融監(jiān)管部門早該就相關(guān)政策調(diào)整發(fā)言，這是其在政府不作為情況下的一次“作為”，不僅會(huì)給低迷的樓市帶來(lái)一定的利好因素，而且也會(huì)對(duì)中國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展起到一定推動(dòng)作用。
 

　　“樓市交易量下降因銀行利率提高在‘搗亂’”
 

　　在談到個(gè)人住房差別化信貸時(shí)，任志強(qiáng)表示，自2009年2月，個(gè)人住房貸款利率就變成下限保持貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的個(gè)人消費(fèi)信貸，住房信貸實(shí)行。
 

　　住房信貸實(shí)行差別優(yōu)惠利率在全世界范圍內(nèi)都是這樣制定的，我國(guó)沒(méi)有理由不這樣做。這次央行及銀監(jiān)會(huì)提出對(duì)落實(shí)個(gè)人住房貸款利率差別化問(wèn)題，實(shí)質(zhì)上是堅(jiān)持按國(guó)務(wù)院已發(fā)的歷史文件去執(zhí)行，避免各個(gè)銀行以往拒不執(zhí)行的情況再次發(fā)生。
 

　　“仔細(xì)查閱數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，從2010年9月至2012年9月期間，樓市幾次交易量下降都是因?yàn)殂y行利率提高‘搗亂’。一是改變了老百姓對(duì)政策的預(yù)期，二是銀行個(gè)貸利率提高的同時(shí)也提高了房?jī)r(jià)的值，很少有人能夠一次性付款，影響非常大。”任志強(qiáng)說(shuō)道，“如果個(gè)貸利率從0.7倍上浮到1.1倍,將影響至少24%的可支付能力。按錢計(jì)算的話，如果開(kāi)發(fā)商降了十萬(wàn)房?jī)r(jià)，利率反而提高了20多萬(wàn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本沒(méi)有降低。”
 

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，這次政策調(diào)整不但是提出要堅(jiān)持差別化個(gè)貸利率問(wèn)題，而且也是一個(gè)國(guó)策式的問(wèn)題。“尤其是在中國(guó)利率市場(chǎng)化時(shí)，沒(méi)有先提高存款利率的市場(chǎng)化，而是先提高了貸款利率市場(chǎng)化，那么在個(gè)人信貸上更應(yīng)該去注重遵守差別利率。”任志強(qiáng)說(shuō)道。
 

　　“銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸支持力度較差”
 

　　當(dāng)前有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)銀行業(yè)10萬(wàn)億的個(gè)人住房消費(fèi)信貸正在催生巨型泡沫，會(huì)埋下通脹惡化的定時(shí)炸彈。對(duì)于該觀點(diǎn)，任志強(qiáng)表示反對(duì)，他認(rèn)為，美國(guó)目前銀行業(yè)有13萬(wàn)億美元，基本與美國(guó)GDP相等，若加上汽車、裝修等方面的信貸，其國(guó)債將近15萬(wàn)億，而我國(guó)GDP已接近五十萬(wàn)億，這樣來(lái)看，個(gè)人住房消費(fèi)信貸占比較低。這說(shuō)明我國(guó)銀行不 “給力”，對(duì)老百姓個(gè)人住房消費(fèi)信貸支持力度較差，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總量應(yīng)該加大。
 

　　“此外，從時(shí)間軸線上來(lái)看，開(kāi)發(fā)商通常要在4-6個(gè)月的時(shí)間才能拿到個(gè)人住房消費(fèi)信貸，從我們現(xiàn)在的情況來(lái)說(shuō)，大概在銷售額里，常年有10-%20的錢款放在銀行里，這筆錢成了無(wú)效資金，等于開(kāi)發(fā)商在別的地方去支持一個(gè)更高貸款利率的資金成本，有時(shí)占比能達(dá)到20%—30%。從我們?nèi)ツ晟鲜泄緢?bào)表上看，公司利息支出及凈利潤(rùn)值各占50%，銀行、基金、信托等遲遲不能給到應(yīng)得的個(gè)人消費(fèi)利率信貸，如果我們拿到的話，利率就轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上去，公司就不會(huì)再支付，那么相應(yīng)的，其他成本就會(huì)減少。”任志強(qiáng)說(shuō)道，“有人說(shuō)你不是在坑消費(fèi)者嗎?不是。今天你這個(gè)消費(fèi)者少付，等于明天另一個(gè)消費(fèi)者多付成本，那就不公平了，為什么要把你的消費(fèi)成本轉(zhuǎn)移到別人身上?”
 

　　“銀行利率上浮和開(kāi)發(fā)商不合理提價(jià)是一個(gè)理”
 

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，堅(jiān)持用優(yōu)惠利率發(fā)放個(gè)人消費(fèi)住房貸款，是因?yàn)殂y行可以由此建立客戶對(duì)銀行的長(zhǎng)期信賴，吸引客戶將存款及其他貸款都由同一銀行來(lái)辦理。但問(wèn)題就在于，一些銀行會(huì)把目光盯在眼前小利上，不是從建立長(zhǎng)期忠實(shí)客戶的概念上來(lái)建立這種消費(fèi)信貸的關(guān)系。
 

　　任志強(qiáng)也同時(shí)提到，這次金融監(jiān)管部門提出落實(shí)差別化住房信貸，是要將此作為優(yōu)先地位的產(chǎn)品，既然如此，就要考慮這個(gè)產(chǎn)品所帶來(lái)的收益。貸款額度多，經(jīng)營(yíng)性等其他投資也在增長(zhǎng)，這將對(duì)我國(guó)個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用。
 

　　本次央行及銀監(jiān)會(huì)對(duì)住房信貸政策所做出的相關(guān)調(diào)整，可以說(shuō)，對(duì)今年持續(xù)低迷的樓市將產(chǎn)生重要影響。任志強(qiáng)認(rèn)為，從交易信貸上來(lái)說(shuō)，樓市低迷是由于銀行造成的。如果銀行堅(jiān)持將貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的保持在基準(zhǔn)利率的0.7-0.9倍，就不會(huì)造成市場(chǎng)混亂，也不會(huì)造成更多消費(fèi)行為不能兌現(xiàn)。
 

　　“銀行上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍、1.2倍，這和我們開(kāi)發(fā)商不合理提價(jià)是一個(gè)道理。這次央行要解決的就是這個(gè)問(wèn)題。”任志強(qiáng)說(shuō)道。

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