未來房價(jià)怎么走?急轉(zhuǎn)下行還是趨利上升?這個(gè)命題正擺在市場面前。實(shí)際上，市場短期壓力已經(jīng)顯現(xiàn)，3月份全國數(shù)十個(gè)城市樓市成交大幅下跌，包括北京、杭州、常州等一二三線城市全部出現(xiàn)了降價(jià)。近日在?？谂e行的中國新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)改革發(fā)展論壇上，眾多專家更趨向認(rèn)為，影響房地產(chǎn)的兩個(gè)“場”在博弈上已經(jīng)開始分離，房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)內(nèi)部調(diào)整期。受益于城鎮(zhèn)化預(yù)期，產(chǎn)業(yè)仍將在一定區(qū)間內(nèi)發(fā)揮支柱作用。不過有人士也指出，行業(yè)應(yīng)警惕電商等商業(yè)模式?jīng)_擊，說不準(zhǔn)哪天一覺醒來就網(wǎng)上賣房了呢?

  稅收杠桿會否影響樓市?
 

  短期不用考慮，這是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希給出的答案。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅內(nèi)容復(fù)雜，涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅、土地增值稅等若干和土地相關(guān)的稅種。“房地產(chǎn)稅改革將合并減少現(xiàn)有相關(guān)稅種和收費(fèi)，但這一過程要靠人大立法來推進(jìn)，需要至少兩三年，這段時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)無需考慮其對市場的影響”。

  根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年我國將全面完成營改增，當(dāng)前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑業(yè)、金融業(yè)等還未正式實(shí)施改革。營改增改革推行后，地方政府可能出現(xiàn)財(cái)政收入下降問題。日前國務(wù)院發(fā)展研究中心和世界銀行[微博]發(fā)布的報(bào)告《中國：推進(jìn)高效、包容、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化》建議，中國應(yīng)當(dāng)考慮將不動產(chǎn)稅作為地方稅的主體稅種，使地方政府獲得穩(wěn)定收入來源，保障服務(wù)供給質(zhì)量。

  劉尚希認(rèn)為，鑒于項(xiàng)目情況和區(qū)域情況的不同，營改增全面鋪開后會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不同影響。同時(shí)他建議，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期較長，營改增政策實(shí)施時(shí)要考慮“突擊”前后稅收銜接問題，避免“一刀切”，影響房地產(chǎn)正常開發(fā)和銷售市場。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心研究院倪紅日表示，中國目前經(jīng)濟(jì)增長下行壓力在增大，但目前主要是一種良性和預(yù)料之中的下降。而政府對房地產(chǎn)有兩個(gè)底線，避免出現(xiàn)泡沫，不能出現(xiàn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

  日前印發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，房地產(chǎn)行業(yè)作為城鎮(zhèn)化的主體產(chǎn)業(yè)，再次成為公眾關(guān)注焦點(diǎn)。專家分析認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在改革、發(fā)展和轉(zhuǎn)型高度融合的階段，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

  中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林表示，市場決定是未來中國改革和發(fā)展的大趨勢。新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)發(fā)展面臨新的環(huán)境，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整和相關(guān)改革高度融合在一起，要處理好三者關(guān)系，既要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、市場環(huán)境的變化，也要兼顧社會政策的需要。

  行業(yè)定位及自我調(diào)整將決定樓市去向?

  自1994年住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重要支柱之一。當(dāng)前中國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型換擋階段，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的角色定位和未來增長前景成為新課題。

  “過去主要從經(jīng)濟(jì)增長角度調(diào)整房地產(chǎn)政策，產(chǎn)生了一些社會問題，現(xiàn)在恐怕要走一條新路子，兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展，既能穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)房地產(chǎn)市場順利轉(zhuǎn)型，又能滿足社會政策的需要。”遲福林說。

  從新一屆政府市場導(dǎo)向的發(fā)展思路來看，以往政府行為作為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的主要影響正在淡化，短期內(nèi)市場對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將優(yōu)先于政策，包括國際貨幣政策、市場分化、市場預(yù)期和改革等四方面的市場因素值得引起關(guān)注。

  有專家指出，近期的人民幣(6.2218, 0.0096, 0.15%)急劇貶值背后是美國量化寬松政策的逐步退出，熱錢有可能在短期內(nèi)撤出，貨幣供求的調(diào)整對中國資本市場和樓市可能造成一個(gè)比較明顯的沖擊，這是房地產(chǎn)業(yè)首先要觀察到的，并需要做好應(yīng)對準(zhǔn)備。

  中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮[微博]認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化推動下，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度和質(zhì)量很大程度上決定了中國未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的情況。“當(dāng)前存在的供大于求問題是區(qū)域性的，是市場短期均衡和長期均衡的博弈。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，住房需求會不斷釋放，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍將成為重要的支柱行業(yè)”。

  劉尚希則唱反調(diào)：“當(dāng)前樓市正在出現(xiàn)分化，根據(jù)各地城鎮(zhèn)化發(fā)展水平和供需情況不同，政府不會全部將其作為支柱產(chǎn)業(yè)，樓市不會像之前那樣火爆。”

  趨勢：網(wǎng)上購房也許并不遙遠(yuǎn)

  隨著住宅型房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策和市場競爭環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等高端地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但轉(zhuǎn)型效率顯然有待提高。旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)下大熱，受益于其美好的規(guī)劃藍(lán)圖，一度受到房地產(chǎn)商的青睞，而海南房地產(chǎn)項(xiàng)目也正在向這塊傾斜。如今在海口和三亞機(jī)場，幾乎全是房地產(chǎn)廣告，可見旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為各方爭搶的香餑餑。

  針對旅游地產(chǎn)，陳淮指出，房產(chǎn)商究竟是打算賣一些有旅游設(shè)施的房子還是為旅游業(yè)提供它所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)的機(jī)構(gòu)，很多開發(fā)商實(shí)際上是借旅游地產(chǎn)突破土地制度的限制，是打著旅游地產(chǎn)的旗號，實(shí)際上賣的是商品房。旅游地產(chǎn)有一半以上是在鉆土地開發(fā)的空子，并不是開發(fā)商對農(nóng)村有多關(guān)愛。

  倪紅日認(rèn)為不動產(chǎn)登記一旦確定下來，將對房地產(chǎn)需求有可能產(chǎn)生一定抑制作用，從住宅角度來看會對投資性的需求產(chǎn)生影響。

  陳淮認(rèn)為，隨著中國整體經(jīng)濟(jì)社會的消費(fèi)升級，未來房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷類似家電行業(yè)過去三十年從規(guī)模擴(kuò)張到追求質(zhì)量的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)企業(yè)也將在市場競爭中伴隨著個(gè)體淘汰逐步群體進(jìn)化。

  與會人士同時(shí)提醒，房地產(chǎn)行業(yè)要注意互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對其商業(yè)模式的沖擊，早作準(zhǔn)備。“不僅僅是電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，網(wǎng)上購房也許并不遙遠(yuǎn)，技術(shù)性挑戰(zhàn)不是簡單政策能夠應(yīng)對的，說不準(zhǔn)哪天一覺醒來就網(wǎng)上賣房了呢”。

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