一家叫做“興潤(rùn)置業(yè)”的房企，在過(guò)去一周突然暴得大名。遠(yuǎn)在杭州180多公里以外的奉化小城，由于宣布了當(dāng)?shù)仡^號(hào)開(kāi)發(fā)商興潤(rùn)置業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司資金鏈斷裂，而頻頻見(jiàn)諸中外媒體的財(cái)經(jīng)版面。與其說(shuō)這個(gè)事件本身具有新聞價(jià)值，不如說(shuō)是新聞媒體對(duì)這種“房企悲劇”有著旺盛的需求。那些渲染中國(guó)樓市即將崩盤(pán)的聳聽(tīng)危言，好不容易終于等來(lái)了這樣一個(gè)悲劇。正如騰訊財(cái)經(jīng)在《興潤(rùn)危機(jī)：被“捆綁”的違約》開(kāi)篇導(dǎo)語(yǔ)中所寫(xiě)的那樣：“對(duì)于那些相信中國(guó)樓市發(fā)展已如脫韁野馬的人來(lái)說(shuō)，興潤(rùn)置業(yè)債臺(tái)高筑的危機(jī)，無(wú)疑是個(gè)絕佳例證。”

　　《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》在報(bào)道興潤(rùn)事件時(shí)說(shuō)：“興潤(rùn)系的銀行貸款中，疑似假按揭2.4億元，涉及當(dāng)?shù)?家銀行。”當(dāng)然，“假按揭”主要是極少數(shù)“萬(wàn)惡的開(kāi)發(fā)商”干的事，所以《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》在報(bào)道中謹(jǐn)慎地使用了“疑似”。在樓市低迷的2008年，杭州有開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)推出過(guò)“零首付”的營(yíng)銷(xiāo)手段，后來(lái)由于擔(dān)心被開(kāi)發(fā)商鉆空子弄成“假按揭”而被政府叫停。但是近一段時(shí)間，杭州樓市又出現(xiàn)了很多由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付款的營(yíng)銷(xiāo)手段，比如“首付低5萬(wàn)元起，首付款1至4年內(nèi)付清就能輕松買(mǎi)房”等等，到目前為止還沒(méi)有被政府叫停。超低首付并不是真正減免了首付款，而是分期來(lái)付清，暫時(shí)緩解了按揭一族的買(mǎi)房壓力，終還是要在一定時(shí)期內(nèi)全部付清首付總額，短則3個(gè)月，長(zhǎng)則4年。
 

　　不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短時(shí)間內(nèi)可以用少的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己的房子，這總歸是一件好事;但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們始終無(wú)法擺脫通過(guò)這種形式進(jìn)行“假按揭”的嫌疑，而這種嫌疑一旦成真，終必將傷害到購(gòu)房者。當(dāng)然，這種嫌疑的可能性并不大，開(kāi)發(fā)商挖空心思推出這些“營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)”的無(wú)奈之處在于：銀行始終無(wú)法為購(gòu)房者提供足夠及時(shí)的服務(wù)，動(dòng)不動(dòng)就取消首套購(gòu)房者的房貸利率優(yōu)惠，動(dòng)不動(dòng)就要提高第二套房的房貸首付比例與利率，甚至動(dòng)不動(dòng)就會(huì)說(shuō)“今年的房貸額度用過(guò)了”。
 

　　究其根本原因，在于目前中國(guó)的房貸金融制度仍然十分落后。早在1938年以前，美國(guó)的房貸跟今天的中國(guó)很類(lèi)似，銀行基本都是自己吸收存款資金、自己放貸、自己收賬，當(dāng)然也自己承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這樣做的不足是，銀行愿意提供的房貸資金會(huì)很有限，因?yàn)榘唇屹J款期限是15年或30年，貸出去的資金要30年后才回籠，萬(wàn)一銀行急需資金，這些貸出去的資金可能難以召回，這就是銀行的“流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)”。所以和今天的中國(guó)一樣，銀行經(jīng)常會(huì)說(shuō)“房貸額度用光了”，不能按揭就會(huì)讓很多老百姓買(mǎi)不起房子。
 

　　所以，1938年美國(guó)就成立了一個(gè)半政府機(jī)構(gòu)“房利美”，專(zhuān)門(mén)收購(gòu)那些銀行想轉(zhuǎn)手的按揭房貸，任何時(shí)候任何銀行需要資金時(shí)，他們可以把已放出去的按揭房貸合同賣(mài)給房利美，后者付給前者現(xiàn)金。于是，這些15年、30年期限的按揭房貸就被變成“活錢(qián)”了，大大減輕銀行的壓力，社會(huì)能得到的房貸資金也多了，老百姓所要支付的房貸利息也低了。
 

　　接下來(lái)的挑戰(zhàn)是，畢竟房利美的資金供應(yīng)不是無(wú)限的，它不可能無(wú)止境地從銀行手中買(mǎi)下按揭貸款。為了進(jìn)一步增加房貸資金的供應(yīng)量，也為了分?jǐn)偡坷赖馁J款風(fēng)險(xiǎn)，1970年美國(guó)又成立另一個(gè)叫“房地美”的半政府機(jī)構(gòu)，把從各個(gè)銀行買(mǎi)過(guò)來(lái)的住房貸款打成包，然后將貸款包分成股份，放到股市里賣(mài)給股民，讓股民也能分享紅利。這種“房貸證券化”的好處很多，可以讓房貸資金的供應(yīng)量幾乎是無(wú)限的。房貸的風(fēng)險(xiǎn)不再只由銀行和房利美承擔(dān)，而是通過(guò)證券化細(xì)化、分?jǐn)偟匠汕先f(wàn)個(gè)資本市場(chǎng)投資者的手中，分?jǐn)偟饺蚋鞯氐耐顿Y者手中。
 

　　從這個(gè)角度看，中國(guó)的房貸金融還有一段很長(zhǎng)的路要走。反觀現(xiàn)在杭州樓市那些類(lèi)似“首付分期，低5萬(wàn)元起”的行為都是小打小鬧，是在中國(guó)房貸金融制度極其落后的“蠻荒之地”上，以極其原始的方式不斷野蠻生長(zhǎng)。但我們還是希望能在這樣的土壤上開(kāi)出精致的金融之花。這樣，購(gòu)房者才能真正享受到更低的首付比例與更廉價(jià)的房貸利率。所以，與其“喊破嗓子”去窮追興潤(rùn)事件的“晚霞”，不如“甩開(kāi)膀子”去迎接房貸金融制度的“晨光”。

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