近期，市場上看空中國樓市甚至傳言“崩盤論”的情緒漸濃。樓市再次被看空的導火索有三：一是杭州部分樓盤大幅降價，以致業(yè)主開砸售樓處;二是以興業(yè)銀行為主的銀行業(yè)開始對房貸默念“緊箍咒”，房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌;三是房地產(chǎn)大佬也開始悄悄變臉，先是王石警告“要小心了”，接著一向看多中國樓市的任志強也開始提示大家“要注意風險”。

　　2014年的樓市走勢究竟會如何?真的會如某些“大嘴”所說的那樣崩盤嗎?筆者的觀點是：2014年中國樓市，崩盤不會，但顛簸難免。
 

　　首先，從長期來看，中國樓市仍存在持續(xù)走高的動能。過去十年，中國的城市化率增長了約12個百分點，近1.7億人進了城;商品房年銷售面積由2003年的3億平米增長到2013年的13億平米，增長了3倍多;2013年全國平均房價是10年前的將近3倍，而北京、上海等一線城市，2013年的房價更是十年前的近10倍。這就是擺在我們面前的過去十年中國房地產(chǎn)市場的基本事實。
 

　　而未來十年呢?中國的城市化率至少還要上升10個百分點，每年仍將有超過1000萬人進城。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《未來十年(2011—2020)中國房地產(chǎn)市場趨勢展望》報告顯示，城鎮(zhèn)化進程的推進為未來住宅市場提供了廣闊的發(fā)展空間，預(yù)計未來十年，中國住宅新增需求(包括保障房需求)約為157億平方米，其中，新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過50億平方米，舊房更新?lián)Q代需求近60億平方米。也就是說，今后每年的商品房需求量基本穩(wěn)定在15億平米左右。雖然與過去十年每年近20%的年增長率相比，未來的新房需求量增幅將大幅放緩，但市場需求總量仍是巨大的，這沒有什么爭議。在這么大需求量的拉動下，過去十年房價平均漲了3倍，而希望未來十年房價下跌，這可能嗎?
 

　　與此同時，房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)資料，價格上也有上漲的必然。過去十年房價為什么上漲?重要的一點就是人們的收入上漲了，對住房的需求提高了，同時物價也上漲了，這一經(jīng)濟規(guī)律未來也同樣存在。至2020年，中國的人均收入要翻番。作為生產(chǎn)投入要素的人力成本肯定要提高，那同樣作為生產(chǎn)投入要素并且具有稀缺屬性的土地和房產(chǎn)成本怎么就不會上漲呢?
 

　　其次，房地產(chǎn)崩盤政府承受不起，也不允許。土地財政是中國經(jīng)濟的頑疾，一時半會兒是根治不了的。2013年，中國的公共財政收入是12.9萬億，其中地方財政收入6.9萬億，而土地轉(zhuǎn)讓收入是4.1萬億，土地轉(zhuǎn)讓收入快與地方財政收入旗鼓相當了。進一步分析可知，去年地方財政收入同比增長12.9%，其中增幅的至少60%是由房地產(chǎn)貢獻的。試想一下，房地產(chǎn)要是不增長，甚至負增長，地方財政會怎樣?用某縣官員的一句話，就是“政府要關(guān)門，因為吃飯都會有問題”。如果再考慮近20萬億地方政府債務(wù)的償還問題，特別是由此可能引起的金融系統(tǒng)性風險，則房地產(chǎn)崩盤的后果想想都會覺得可怕。
 

　　當然，地產(chǎn)商也是跌不起的。由于2013年房企的融資環(huán)境相對寬松、銷售業(yè)績大幅提升、現(xiàn)金充裕，導致不少開發(fā)商子彈充足，拿地熱情高漲，土地市場總價和單價“地王”頻現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8 .8%，土地成交價款9918億元，增長33.9%，也就是說，土地均價確實上升了不少。面粉漲價，面包也會漲價，2013年高價位的拿地態(tài)勢，必定會催生2014—2015年房價的進一步走高。
 

　　后，也是重要的一點，就是造成中國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的背后因素還沒有看到實質(zhì)性改變。比如：土地供應(yīng)不足、貨幣超發(fā)、土地財政依賴、國民收入差距過大、房地產(chǎn)稅制不合理等等。大家可能要說，政府不是在著手建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制嗎?但這是遠水解不了近渴的。長效機制包括金融、財稅、土地、多層次住房供應(yīng)體系等諸多方面的改革，這些改革不是一朝一夕就能完成的。
 

　　總之，中國樓市崩盤在近一兩年肯定是小概率事件。中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場。下半場不代表球沒得踢了，只是踢起來更難，也更要小心。這個判斷放到2014年同樣適用，也就是說，市場會更加“顛簸”。這種“顛簸”突出表現(xiàn)在以下四個方面：，開發(fā)商只能著眼于掙辛苦錢。與2013年比，今年市場預(yù)期趨冷，商品房成交量肯定會大幅下滑，三四線城市成交量普遍看跌，一二線城市成交量趨穩(wěn)，但房價的上漲幅度會收窄，房價飆漲的意外之財肯定不會有了;第二，房市分化會進一步加劇。三四線城市面臨較大去化壓力，去庫存無疑是2014年的主題。即使在一二線城市，開發(fā)商拿地也會更加慎重。對于部分現(xiàn)有庫存過剩的城市，降價保量估計在所難免。地方房地產(chǎn)調(diào)控也可能進入差異化時代;第三，部分房企生存風險加大。前期投入冒進、產(chǎn)品缺乏差異化競爭優(yōu)勢、后臺缺乏資金支持的房企恐怕將面臨生存壓力;第四，部分城市房價可能出現(xiàn)下跌，但下跌幅度不會太大，否則政府會出手救市。


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