經(jīng)歷“金九銀十”后，樓市仍未“退燒”。12月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，百城新建住宅平均價格為10758元/平方米，環(huán)比上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個百分點(diǎn)。對于11月漲幅“縮水”的原因，分析人士指出，隨著各大城市房價的持續(xù)上漲，許多需要在年內(nèi)完成房價調(diào)控目標(biāo)的城市紛紛加碼調(diào)控。這影響了購房者對樓市的預(yù)期，加劇了觀望情緒。
 

　　略有降溫
 

　　從數(shù)據(jù)來看，盡管百城房價自2012年6月以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，但2013年11月房價漲幅比上月縮小0.56個百分點(diǎn)，為今年以來低水平。其中，69個城市環(huán)比上漲，31個城市環(huán)比下跌。與上月相比，11月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加7個，其中跌幅在1%以上的有10個，較上月減少2個;11月環(huán)比上漲的城市比上月減少6個，其中漲幅在1%以上(含1%)的有28個，較上月減少1個。
 

　　百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，11月十大城市住宅均價為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%，比上月縮小0.79個百分點(diǎn)。具體來看，上海上漲了1.83%，漲幅大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%至1.8%之間，比上月有所擴(kuò)大，深圳上漲1.20%，武漢、重慶(主城區(qū))、成都和北京漲幅在1%以內(nèi)，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個百分點(diǎn)。分析稱，“京七條”對市場預(yù)期和房價的影響繼續(xù)釋放。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉昨日撰文指出，這主要是得益于近期一線城市、部分房價上漲過快的二線城市出臺階段性收緊政策所致。
 

　　不過，從同比來看，全國百城住宅均價與2012年11月相比上漲了10.99%，連續(xù)第12個月上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.30個百分點(diǎn)。張宏偉認(rèn)為，一線城市、部分二線城市盡管出臺提高二套首付比例、收緊高端預(yù)售許可證、收緊單身限購等政策，但在政策未落地前，導(dǎo)致在11月改善需求、部分投資需求“后的瘋狂”行情出現(xiàn)，終整個市場成交均價仍然表現(xiàn)相對較高，結(jié)構(gòu)性地帶動全國百城房價上漲。
 

　　政策分化
 

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，不同城市房價走勢出現(xiàn)“分化”這也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征。
 

　　隨著11月28日“西安七條”的出爐，今年下半年以來全國已經(jīng)有14個城市相繼出臺了地方樓市加碼政策。這其中既包括北京、上海、深圳這樣的一線城市，也包括武漢、南昌、南京、沈陽、廈門、長沙、杭州等二線城市。據(jù)記者了解，這些升級版樓市調(diào)控政策主要內(nèi)容都是提高二套房首付、提高外來人口買房門檻。
 

　　記者整理發(fā)現(xiàn)，“滬七條”、“深八條”、“廈六條”、“杭六條”等都一次性將二套房貸首付提高至七成。另外，也有城市將二套房首付定為“六五成”。“沈九條”指出，將二套房貸款首付比例提高至65%。而長沙則以90㎡為“分水嶺”，區(qū)別對待。具體而言：首套房在90㎡及以下的家庭，二套房首付款六成;首套房在90㎡以上的家庭，二套房首付比例提高至65%。
 

　　與此同時，“限外”也成為調(diào)控殺手锏。其中，南昌的“洪六條”將非當(dāng)?shù)貞艏用褓彿块T檻從繳納個人所得稅或社會保險繳納年限連續(xù)一年調(diào)整為兩年。除了南昌外，武漢、沈陽均將年限由一年以上提高到兩年以上。鄭州“限購令”則指出，同時滿足“持有本市居住證3年以上”、“在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上”的非戶籍居民家庭，方可限購1套住房。
 

　　值得一提的是，以蕪湖、溫州、徐州等為代表的城市卻對現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”。以徐州為例，新政策對部分戶型房源放開限購條件，以促進(jìn)庫存消化。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成此前對《國際金融報》記者分析，“徐州對政策做出放松性調(diào)整主要是因為當(dāng)?shù)貥鞘?lsquo;供大于求’，不同的城市因房價而異，調(diào)控方向也出現(xiàn)分化。”
 

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在一線城市發(fā)布相對有力度的調(diào)控升級政策后，二線城市已全面接棒，預(yù)計后續(xù)還可能將有超過15個二線城市出臺新政策，全國合計有望超過30個城市出臺調(diào)控細(xì)則。
 

　　“后瘋狂”?
 

　　從近各地出臺的“N條”新政內(nèi)容來看，幾乎所有城市都提到了增加住房用地供應(yīng)。以廈門為例，其提出2014年住房用地供應(yīng)總量，比前五年年均實際供應(yīng)量增加20%;南昌則提出2014年全市住宅用地計劃供應(yīng)量為2013年計劃供應(yīng)量的120%，力爭130%。對此，張宏偉認(rèn)為，各地新政內(nèi)容增加住房用地供應(yīng)的措施屬于“遠(yuǎn)水解不了近渴”。
 

　　“一二線城市供地量的增加，這等于是說各地正在向市場‘扔肉’”。張宏偉認(rèn)為，這對于今年銷售業(yè)績普遍好轉(zhuǎn)資金面寬裕的房企來講，拿地需求已如饑似渴，尤其是對于品牌房企來講拿地機(jī)會不容錯過。因此，本輪調(diào)控措施反而成為品牌房企深耕一二線城市的市場機(jī)會。
 

　　事實上，從年底的土地市場熱潮就可窺見一二。11月29日，黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗商辦地塊以樓板價42821元/平方米成交，該樓板價再次刷新今年上海土地成交高紀(jì)錄。地塊總成交價11.04億元，溢價率47.6%。
 

　　而就在不久前的北京“戰(zhàn)場”，11月21日，恒大以51.35億元配建11.2萬平方米自住型商品房的代價，摘得為搶手的朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-654、656、658號地。超過51億元的總價，成為2013年度北京總價地王。
 

　　中原地產(chǎn)研究部新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，僅十大房企保利、萬科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地總額就已突破176.6億元，累計年內(nèi)購入土地達(dá)到2563.6億元，創(chuàng)下歷史新高。
 

　　值得一提的是，多位專家對《國際金融報》記者強(qiáng)調(diào)，近期出臺的加碼政策會在短期內(nèi)給市場帶來一定沖擊，但難以改變樓市長期走勢。
 

　　張宏偉也指出，從趨勢來看，盡管短期內(nèi)北上廣深等一線城市、武漢等部分二線城市出臺了階段性的收緊措施，甚至上海、廣州、武漢三個城市還強(qiáng)化了限購措施，但是這畢竟屬于短期內(nèi)為了遏制房價過快上漲的“救火”的臨時性措施。
 

　　“從未來發(fā)展趨勢來看，今后房地產(chǎn)市場調(diào)控的改革方向便是調(diào)控更市場化，堅持‘去投資化’，終通過長效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場、經(jīng)濟(jì)手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。”張宏偉分析。
 

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