自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了多次變革，2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”等等都對市場造成了非常大的影響。而在今年，樓市回暖已成定勢，在成交量持續(xù)回漲的大環(huán)境下，樓市政策的走向也開始有所變化。在今年的年頭和年末兩次政策變動當中，“國五條”與十八屆三中全會樓市政策走向都展現(xiàn)出一種全新的氣象。特別是三中全會后，去行政化走長效機制之路的苗頭越來越明顯。
 

　　“國五條”強化調(diào)控
 

　　在樓市響起一片“漲”聲之時，2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”，提出了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管五項內(nèi)容?？梢哉f，國五的出現(xiàn)早在預(yù)料當中，而其調(diào)控的內(nèi)容也更多是鞏固已有的政策，強化調(diào)控壓制投資以防止樓價過快增長。
 

　　在會議確定在完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制方面，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
 

　　堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
 

　　“國五條”還要求增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。同時還提出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br />  

　　而在市場監(jiān)管方面，則要求各地加強商品房預(yù)售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
 

　　“國五條”出臺并未帶來太多新的政策內(nèi)容，但對于市場的影響卻是不容忽視。就在國五條出臺后，各地紛紛跟風(fēng)出臺地方政策。而主要的走向也是與國五一致。如在廣州，今年對于房地產(chǎn)而言為關(guān)鍵的政策就是高價盤的限簽限售，以及樓盤的價格指導(dǎo)。這些政策不僅壓制了高價樓盤的成交，而且對于樓價的繼續(xù)走高也起到了關(guān)鍵的壓制作用。
 

　　三中全會強化市場作用
 

　　11月十八屆三中全會召開，對于此次會議業(yè)內(nèi)抱著非常大的期待。特別是對于樓市調(diào)控政策走向問題上，更是期盼著從此次會議看出一點苗頭。而在十八屆三中全會決定出臺后，雖然沒有直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但其中很多內(nèi)容將會對未來樓市產(chǎn)生深遠影響，比如市場的決定性作用的提法，或者土地改革、城鎮(zhèn)化等等，都會決定未來房地產(chǎn)市場的走向。甚至有專家分析認為，此次會議淡化調(diào)控的色彩，而強化市場的作用，這其實就是樓市調(diào)控政策的一種新氣象。
 

　　11月16日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》正式對外公布。而在此次《決定》中并未直接提到“房地產(chǎn)調(diào)控”，但毋庸置疑的是，《決定》中很多內(nèi)容，將會對未來樓市發(fā)展的趨勢產(chǎn)生巨大的影響。
 

　　“這次十八屆三中全會亮的亮點，就是強調(diào)讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。”廣東省社會科學(xué)院教授丁力表示。
 

　　而綜合來看，本次三中全會強調(diào)“市場決定性”，未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據(jù)城市特性區(qū)別對待，并加快探索房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的建立。在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，提出“完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預(yù)。”
 

　　對于房地產(chǎn)市場而言，此次的十八屆三中全國沒有再提及“地產(chǎn)調(diào)控”這個詞語。有分析認為，這就是政策走向改變的一種方式。萬達董事長王健林就表示，“十八屆三中全會公報沒有再提‘地產(chǎn)調(diào)控’就是一個進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。”同時有分析提出，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中對于房地產(chǎn)市場的政策，淡化行政色彩，強化市場作用的苗頭非常明顯。這表明未來房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則會穩(wěn)定，相對應(yīng)的則是房地產(chǎn)市場的外部發(fā)展環(huán)境也會趨于穩(wěn)定，那么這意味著未來政府對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)會大大降低。分析指出，在市場占主導(dǎo)地位的前提下，政府將會發(fā)揮自己的職能，即完善保障性住房的供應(yīng)。而商品房的價格則完全交給市場來進行調(diào)節(jié)。在這種情況下，市場會決定房價的走勢，也會使其往理性的方向發(fā)展。
 

　　各地政策跟風(fēng)出臺
 

　　十八屆三中全會對于樓市調(diào)控政策并未提出太多要求，但是在會議后，各地跟風(fēng)樓市調(diào)控的態(tài)度卻極為積極。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有10多外大中城市出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。地方密集政策潮有點出乎人們意料之外，特別是在十八屆三中全會后，不斷有關(guān)于限購?fù)顺龅难哉摮霈F(xiàn)。而目前各地明顯是在加強調(diào)控的力度。
 

　　早在三中全會召開之前，北京、上海、深圳等地就先后收緊了調(diào)控措施。而在三中全會后的11月18日，廣州馬上就推出了樓市調(diào)控的“穗六條”。
 

　　在四大一線城市出齊樓市新政，部分房價上漲較快的二線城市也在近期密集跟進。11月22日晚，武漢市房管局發(fā)布關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的七條意見。11月25日，廈門、南昌和沈陽三個城市加入調(diào)控大軍。再加上長沙、南京和杭州，本輪出臺樓市調(diào)控新政的城市已至少達到11個。這些城市包括了四個一線城市和部分房價上漲較快的二線城市。
 

　　記者發(fā)現(xiàn)，這些出臺新調(diào)控政策的城市，其基調(diào)都是以緊為主，這與普遍預(yù)測的政策走勢背道而馳。“地方在三中全會后密集出臺新政策，更大的可能是為了使得短期內(nèi)房價不會過快上漲導(dǎo)至地方調(diào)控壓力加大。”有分析人士告訴記者，由于三中全會只字不提樓市調(diào)控，市場對于政策的走勢已經(jīng)偏于樂觀，而今年地方政府樓價指標的壓力仍然很大，出臺短期的政策來控制市場過熱是正常的。上述人士認為，從長期來看，仍然是三中全會的決定有更大的指向性，未來行政化的色彩會越來越淡，而市場化長效機制會取而代之。
 

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