11月7日晚間，保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)公告披露，2013年1-10月，公司實現(xiàn)簽約面積885.29萬平方米，同比增長19.23%;實現(xiàn)簽約金額1007.29億元，同比增長20.88%。相較去年，保利地產(chǎn)提前兩個月達成了千億銷售額。按照保利地產(chǎn)月均百億的簽約額，以及對剩余兩個月的貨量推算，多數(shù)機構(gòu)認為保利地產(chǎn)今年達成1200億的銷售額已無懸念。今年以來，品牌開發(fā)商完成業(yè)績理想。萬科、保利、中海、恒大、碧桂園等15個品牌開發(fā)商2013年前10月的業(yè)績完成情況理想，業(yè)績同比去年平均增長32%;完成全年銷售目標平均達92%。除萬科、綠地和保利外，中海、碧桂園今年都很有可能銷售金額突破千億，從而使房企千億俱樂部大大擴容。
 

　　多家房企邁入千億俱樂部
 

　　2012年除了萬科以外，綠地、保利的銷售額都突破了千億大關(guān)，成為千億俱樂部的第二批成員。而今年中國房地產(chǎn)的“千億軍團”仍然有擴容的趨勢。作為沖擊千億的大熱門之一，去年銷售額就達到1115.2億港元的中海地產(chǎn)(中海九號公館 中海尚湖世家) ，在今年年初，該集團一度將全年銷售目標定在1000億港元。但僅在上半年，中海地產(chǎn)就已經(jīng)取得了800.7億港元的入賬，同比增幅高達23%，而前7個月的累計合約銷售額就已經(jīng)超過900億港元，達到904.7億港元，按照這個數(shù)字，已經(jīng)完成了今年初定下目標的九成以上。業(yè)績的良好使得中海地產(chǎn)的高層信心倍增，隨即開始大幅上調(diào)全年任務(wù)，將全年銷售目標從原來的1000億港元上升至1200億港元。如果折算成人民幣，將接近950億元。也就是說，按照調(diào)后目標，如果中海地產(chǎn)超額完成任務(wù)將會成為中國房地產(chǎn)“千億軍團”的第三批成員。
 

　　除了中海以外，恒大也是“千億俱樂部”的預(yù)備會員。作為一向高調(diào)的恒大地產(chǎn)，早在今年初就已經(jīng)將自己擺在了千億的行列。恒大地產(chǎn)集團宣布的2013年銷售目標就是1000億元，其沖擊“千億”的態(tài)度非常明顯。除地產(chǎn)主業(yè)外，恒大在多元化經(jīng)營上也引人矚目。近期借力足球亞冠杯一舉亮相的恒大冰泉品牌，宣告恒大正式進軍飲用水行業(yè)，并推動社區(qū)飲水配套建設(shè)，延伸地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
 

　　思路創(chuàng)新突圍市場
 

　　11月6日，碧桂園宣布今年前10個月，集團共實現(xiàn)合同銷售金額約797億元，合同銷售建筑面積約1197萬平方米。2013年，碧桂園銷售業(yè)績呈現(xiàn)爆炸式增長，幾乎確定將會順利躋身成為千億房企的一員。受惠于中國城鎮(zhèn)化進程，加上在近年的市場調(diào)整期中穩(wěn)抓品質(zhì)提升及營銷革命，碧桂園在今年的表現(xiàn)讓業(yè)界為之側(cè)目。碧桂園集團總裁莫斌表示：碧桂園一如既往地積極配合國家政策，應(yīng)對市場變化，適時調(diào)整開發(fā)及銷售策略，推出高性價比的房源契合以自住為主的市場需求。面對不斷變化的市場環(huán)境，集團一方面不斷完善項目配套，提升產(chǎn)品質(zhì)量;另一方面采取靈活多樣的銷售策略及推廣活動，在促進銷售的同時，也有利于集團持續(xù)性的長遠發(fā)展。
 

　　而保利地產(chǎn)在今年提出了3+2的布局戰(zhàn)略，構(gòu)建以北、上、廣為核心的環(huán)渤海、長三角、珠三角城市群，以及以成都、重慶為中心的成渝，武漢為中心的中部城市群，實現(xiàn)一二線城市的均衡發(fā)展。從前十月銷售業(yè)績來看，珠三角銷售額已接近300億元，成為廣東區(qū)域龍頭。環(huán)渤海區(qū)域銷售近200億元、長三角銷售近150億元，而成渝和中部區(qū)域銷售也已分別突破150億元。
 

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，保利地產(chǎn)仍以剛需主流產(chǎn)品為主，144平方米以下住宅銷售占比達92%。適銷對路的產(chǎn)品也以銷售業(yè)績證明了市場的認可。其中，廣州西海岸項目銷售達34.4億，北京春天里銷售達28.2億，上海葉之林銷售近20億。在剛需之外，保利地產(chǎn)的高端項目也頗受市場矚目，位于廣州琶洲的保利天悅前十個月已經(jīng)斬獲近50億，位于二線城市佛山的保利東灣項目，銷售額也逼近40億元。
 

　　隨著十八屆三中全會《決定》明確強調(diào)了市場在資源配置中的“決定性作用”，而未更多地在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)“調(diào)控”字眼，業(yè)界對于未來房地產(chǎn)市場普遍持樂觀態(tài)度。隨著以房產(chǎn)稅為代表的一系列房地產(chǎn)市場長效機制逐步建立，眾多品牌房企也將在一個全新的行業(yè)格局中展開更高水平的市場競爭。
 

　　搶攻剛需置業(yè)蛋糕
 

　　隨著一線城市房價進一步走高，傾向買一手樓的剛需買家正越來越遠離市區(qū)。這兩年市場變化，讓以往郊區(qū)推貨傾向改善型大宅的規(guī)律不再。在這兩年，剛需置業(yè)成為市場成交的主力軍，而近郊中小戶型自住物業(yè)，也成為剛需買家的優(yōu)先選擇。在此背景下，主打剛需定位的中小戶型住宅產(chǎn)品也成為市場供應(yīng)的主流。
 

　　在市區(qū)二手房價都漸漸向2萬元靠攏的今天，郊區(qū)1萬元出頭的房價讓不少剛需買家動心。今年來廣園東大盤鳳凰城推出新一期洋房組團，與以往不同的是，40平方的單間公寓也開始亮相，與以往鳳凰城主推大戶型洋房和別墅的市場定位大大不同。這兩年市場變化，讓以往郊區(qū)推貨傾向改善型大宅的規(guī)律不再。眼下更多的豪宅反而集中在市區(qū)，而且戶型面積也集中于200-400平方米之間。
 

　　在限購限售限簽的房價調(diào)控壓力下，廣州的高價樓盤成交并不一帆風(fēng)順，而定價較低的剛需盤反而更易放行。區(qū)域分布來看，中心區(qū)樓盤由于依然受房管局“限售”“限簽”的行政性干預(yù)影響，可售量少且推貨緩慢。外圍區(qū)域新貨仍占據(jù)主力地位，增城和蘿崗下半年新貨供應(yīng)量充足。
 

　　從產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，中小戶型仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，以迎合當前市場的消費主體—剛需買家。對于很多首次置業(yè)買家來說，選擇郊區(qū)居住來說意味著交通成本的增加，而擁有較好交通配套的大型社區(qū)，則更受這類買家歡迎?？梢灶A(yù)見的是，未來郊區(qū)剛需樓盤在拼價格的同時，交通、購物、醫(yī)療、教育等社區(qū)配套的優(yōu)劣，也是重要的競爭要素。
 

　　可以預(yù)期，在爭奪剛需市場競爭將更趨激烈，這也促使房企在中小戶型自住住宅的開發(fā)品質(zhì)、服務(wù)配套、價格策略上進一步調(diào)整優(yōu)化，提升競爭力。
 

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