備受矚目的十八屆三中全會(huì)已落下帷幕，業(yè)界觀望已久的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制也從各個(gè)方面開始探索并實(shí)施。而在三中全會(huì)之前，以北京為代表的一線城市，也各自出臺(tái)新調(diào)控政策表明態(tài)度，并迅速引起了市場(chǎng)反應(yīng)。
 

　　由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)和鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)聯(lián)手編撰的10月份《一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報(bào)告》顯示，在調(diào)控預(yù)期加碼的背景下，全國(guó)商品房市場(chǎng)銷售增速開始回落。北京表現(xiàn)為明顯，隨著“京七條”出臺(tái)，以及對(duì)每平方米均價(jià)過4萬元、欲漲價(jià)的高端住宅的嚴(yán)控，使得高端市場(chǎng)成色暗淡，供應(yīng)低迷;而上海則相反，“銀十”成交量?jī)r(jià)齊漲，完美落幕;廣州、深圳因?yàn)?ldquo;金九”表現(xiàn)不足，10月份僅顯現(xiàn)微幅波動(dòng)。
 

　　一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響呈現(xiàn)了不同的成交狀況，但是，高端住宅價(jià)格上漲的動(dòng)力依然存在。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市土地供應(yīng)日益稀缺，地王屢屢刷新，未來以別墅為代表的高端住宅市場(chǎng)在供應(yīng)和成交兩方面仍將持續(xù)升溫。
 

　　全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅收窄
 

　　10月份，一線城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，且房貸從緊，導(dǎo)致樓市之前的活躍度漸趨平緩。調(diào)控的主旋律環(huán)繞在“安居保障”、“平衡供需矛盾”、“嚴(yán)控地價(jià)”三個(gè)主要音階上;三中全會(huì)意在通過市場(chǎng)手段平衡供需，但行政調(diào)控不會(huì)馬上退出。
 

　　從全國(guó)經(jīng)濟(jì)指數(shù)來看，10月份延續(xù)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，其中CPI總體保持穩(wěn)定，全年通脹壓力仍然可控;貨幣供應(yīng)量雖小幅上升，但基本保持穩(wěn)定，預(yù)示房?jī)r(jià)也趨于平緩;由于中性偏緊的貨幣政策，以及銀監(jiān)會(huì)對(duì)同業(yè)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步收緊，使得社會(huì)融資規(guī)模低于市場(chǎng)預(yù)期，同比環(huán)比雙雙回落，也折射出房地產(chǎn)的銷量增速會(huì)有所回落。
 

　　具體到房?jī)r(jià)，與9月份相比，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。且從環(huán)比高漲幅看，70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比高漲幅為1.3%，比9月份收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　從成交層面看，全國(guó)商品房成交面積同比漲幅縮小，環(huán)比開始下挫。商品房成交面積為11548萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%，環(huán)比下挫14.7%。其中，住宅成交面積10287萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，環(huán)比下挫14.5%。
 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)。一方面，在“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商力推新項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲壓力，另一方面，北京等一線城市對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)一步從嚴(yán)了銷售審批條件，一定程度上使得房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅受到了抑制。
 

　　政策影響高端市場(chǎng)走勢(shì)
 

　　由于北京出臺(tái)了全國(guó)嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得北京的高端住宅市場(chǎng)頗具典型性。隨著“京七條”出臺(tái)，以及對(duì)均價(jià)過4萬元/平方米、欲漲價(jià)的高端住宅的嚴(yán)控，使高端市場(chǎng)整體開始降溫。“銀十”北京高端市場(chǎng)成色暗淡，供應(yīng)低迷;其中別墅成交量同比增速減緩，環(huán)比下挫，價(jià)格高位趨穩(wěn);公寓成交量環(huán)比繼續(xù)下挫，均價(jià)顯現(xiàn)回落。
 

　　同時(shí)，北京高端住宅稀缺性亦被不斷放大。業(yè)界認(rèn)為，今年北京供應(yīng)的高價(jià)地塊都有可能在明年入市，這些地塊具有風(fēng)向標(biāo)的意義，對(duì)其他高端項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)有拉動(dòng)作用。另外一面，由于需求量較高，加之今年底客戶的累積，明年市場(chǎng)放開供應(yīng)后，不排除會(huì)形成一波購(gòu)房熱潮。
 

　　與北京不同，上海高端住宅市場(chǎng)“金九銀十”完美交卷，成交量?jī)r(jià)齊漲，主要由于三中全會(huì)召開之前的政策空窗期引得購(gòu)房者積極入市。其中別墅市場(chǎng)成交量繼續(xù)量?jī)r(jià)齊漲;高端公寓市場(chǎng)成交量延續(xù)“金九”大幅上漲勢(shì)頭，均價(jià)同比小幅下挫，環(huán)比持平。
 

　　廣州高端住宅市場(chǎng)成交開始回落，其中別墅成交量?jī)r(jià)同比下挫，而環(huán)比呈現(xiàn)小幅上漲;高端公寓市場(chǎng)成交量同比增速減緩，環(huán)比則大幅下挫，而均價(jià)同環(huán)比均上漲，達(dá)到峰值。
 

　　深圳的高端住宅市場(chǎng)則呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。具體而言，在9月份成交量?jī)r(jià)齊跌后，10月份的深圳別墅市場(chǎng)成交量環(huán)比有所回升，均價(jià)連續(xù)3個(gè)月下挫后開始小幅回升;高端公寓市場(chǎng)成交量基本延續(xù)9月成交勢(shì)頭，成交量與9月份相當(dāng)，均價(jià)同環(huán)比顯現(xiàn)小幅下挫。
 

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