繼北京、上海等一線城市相繼加碼樓市調(diào)控政策之后，同樣經(jīng)受房價上漲壓力的二線城市開始出現(xiàn)跟進跡象。22日，《武漢市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》公布，從外地人限購升級、保障房建設提速、加強土地供應、加強市場監(jiān)管等6個方面升級樓市調(diào)控，被業(yè)內(nèi)稱為“漢七條”。
 

　　《意見》規(guī)定，非武漢市戶籍的外地居民購房納稅或繳納社保時間從1年調(diào)整為2年，同時二套房首付款比例提高也已提上議事日程。業(yè)內(nèi)分析認為，由于局部市場的火熱，以武漢為代表二線城市的樓市調(diào)控政策有跟進一線城市的跡象。隨著年底“突擊”調(diào)控的施壓，樓市短暫降溫將是大概率事件。
 

　　樓市限購升級
 

　　新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，武漢新房成交量已經(jīng)突破13.5萬套，超過2012年全年的銷量，均價突破7000元/平方米(統(tǒng)計范圍含遠城區(qū)和保障房)。隨著交易量的上升，房價上漲壓力加大，倒逼當?shù)卣畼鞘姓{(diào)控升級。
 

　　“漢七條”明確，將堅決抑制投資投機性住房需求。具體規(guī)定為：繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購政策，暫定對非本市戶籍居民家庭申請購房的，必須在本市納稅或者繳納社會保險，時間由原來的1年調(diào)整為2年，并僅限購1套住房。
 

　　相關統(tǒng)計顯示，在武漢購房的買家中，非本地戶籍買家占比超過40%。據(jù)權(quán)威人士預測，武漢外地居民納稅或者繳納社會保險年限“翻倍”，將有超過2成的購房者被暫時擋在“門檻”之外。
 

　　“漢七條”中還明確提出，要嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。人民銀行武漢分行將在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上，抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例。
 

　　業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者分析說，這其實也是二線城市對一線城市已經(jīng)執(zhí)行的差別化信貸政策的效仿。目前深圳、北京、上海、廣州等一線城市公布的樓市調(diào)控新政中均提到提升二套房貸首付比例。以北京為例，貸款購買第二套房的家庭首付款比例不得低于七成。“如果購房者只能貸到2-3成的購房款，那么貸款的意義已經(jīng)不大，從而將一定比例的二套房買家擋在門外。”
 

　　除了限購、限貸，此次出臺的“漢七條”明確提出，將全面加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證;加大住房交易市場檢查力度，進一步規(guī)范商品住房銷售明碼標價，嚴厲查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、教唆和協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格等違法違規(guī)行為。
 

　　行政調(diào)控持續(xù)
 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪的地方收緊調(diào)控，已由一線城市蔓延到二線城市，預計還有價格上漲較快的城市跟進，出現(xiàn)一波多城市調(diào)控收緊局面。
 

　　多地之所以年底“突擊”調(diào)控，與房價漲幅超預期有關。2013年初，全國30多個城市制定了房地產(chǎn)調(diào)控目標，大部分城市明確提出“新建商品住房價格漲幅低于人均可支配收入增幅”。時至年尾，國家統(tǒng)計局11月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市當中，新建的商品住宅價格同比上漲的城市有69個，其中北京、上海、廣州、深圳價格均同比上漲超過了20%。不少城市完成年度調(diào)控任務非常困難，倒逼多地政府出臺緊急措施穩(wěn)定市場預期。
 

　　除了武漢的“漢七條”，11月18日，廣州市也發(fā)布了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》。意見提出，抑制不合理住房需求，將外地購房者社保繳存年限由1年延至3年，同時對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至七成。加上10月深圳推出的“深八條”，11月上海推出的“滬七條”，一線城市已幾乎全部出臺加強樓市調(diào)控的政策。而二線城市的跟進帶有明顯效仿一線城市的跡象。
 

　　由于十八屆三中全會沒有重提房地產(chǎn)調(diào)控，而是開始涉及更深層次的問題，如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革、推進城鎮(zhèn)化進程、提出房地產(chǎn)稅立法與改革等，業(yè)內(nèi)普遍認為，市場化手段等長效機制將取代行政調(diào)控，成為中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的新方式。

　　但從以武漢為代表的多個城市來看，“限貸、限購、限價”的傳統(tǒng)措施依然是主流。盡管武漢也表示將通過增加普通商品房供應、加大土地出讓和保障房供應等市場化措施來調(diào)控樓市，但要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，短期內(nèi)限購限貸限價等行政手段依然更容易奏效。業(yè)內(nèi)分析認為，在目前的房地產(chǎn)市場中，要想完全依靠市場化措施完成調(diào)控目標還比較困難，針對房地產(chǎn)的行政調(diào)控短期難以退出舞臺。(王小偉)
 

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