未來應(yīng)重點發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產(chǎn)權(quán)型保障房。有些地方已明確將經(jīng)適房退出保障房領(lǐng)域，北京新增的經(jīng)適房項目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會機構(gòu)、社會資本。
 

　　近期，市場預(yù)期地產(chǎn)調(diào)控可能會有新思路，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制或加快出臺。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受中國證券報記者專訪時表示，就目前掌握的信息看，增加住房供給將代替抑制住房需求成為一條基礎(chǔ)性政策理念，一些城市的限購、限價等措施預(yù)計將逐步淡出或退出，但北京、上海等一線城市的情況具有特殊性，限購措施或長期存在。
 

　　“盡管過去調(diào)控中也強調(diào)在供應(yīng)上做加法，但事實上做的并不理想，尤其是在一些重點城市。”陳國強認為，很多城市過去將調(diào)控重點放在抑制需求上面?，F(xiàn)在中央提出“要千方百計增加住房供應(yīng)”，應(yīng)當既包括保障房，也包括商品房。即使完成“十二五”規(guī)劃提出的建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)、到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的目標，保障房的供應(yīng)量與市場的需求依然不匹配。
 

　　土地稀缺是一個相對的概念。在世界范圍內(nèi)，人地關(guān)系比北京、上海等城市更緊張的例子有很多，但它們?nèi)匀惠^好地解決了住房問題，其經(jīng)驗值得借鑒。陳國強表示，在增加供應(yīng)方面應(yīng)該開拓思路。比如，一方面提高土地利用率;另一方面，一線城市核心圈的外圍大有文章可做。如北京正在周邊積極開發(fā)建設(shè)一些新城，隨著交通等配套設(shè)施的完善，過去的時空觀念已經(jīng)發(fā)生改變。實際上，北京每年新增的住房需求中大約有一半已經(jīng)外溢到周邊的河北、天津等地。
 

　　他認為，增加住房供給，除了在增量上做文章，還應(yīng)當在存量上尋找出路。一是推動已批土地及時有效開發(fā)盡快投入使用;二是通過空置稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅收手段讓持有住房過多的人出租或者出售閑置房屋，促使存量房源進入市場。
 

　　在陳國強看來，北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項長期措施。“如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財富階層愿意到北京配置資產(chǎn)，增加再多的供應(yīng)恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨有。”
 

　　對于一線城市住房供需矛盾突出的問題，陳國強建議，應(yīng)引導(dǎo)北京的流動人口向其他城市轉(zhuǎn)移。當然前提是要讓這些城市更具吸引力，比如有更多的就業(yè)機會、更好的生活居住條件、更優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源等。新型城鎮(zhèn)化也強調(diào)大中小城市協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，公共資源應(yīng)當向中小城市有所傾斜。
 

　　精彩對話
 

　　中國證券報：對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，應(yīng)該怎樣理解?核心內(nèi)容是不是房產(chǎn)稅?
 

　　陳國強：把房地產(chǎn)長效機制僅僅理解為房產(chǎn)稅等措施太過片面、太過簡單。長效機制應(yīng)該是發(fā)展機制而非調(diào)控機制，更非一些人理解的狹隘房產(chǎn)稅的概念。作為有利于行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度安排，長效機制既包括基本住房制度、住房保障制度及土地稅收金融等各專項制度，也包括按揭制、預(yù)售制、土地招拍掛等已經(jīng)實施多年行之有效的既有制度，這些都是長效機制必不可少的組成部分。
 

　　當前的關(guān)鍵是圍繞建章立制、拾遺補缺和改進完善等展開多項工作，比如推進《住宅法》、《住房保障條例》等的編制與立法。
 

　　北京這類一線城市的情況具有特殊性，限購可能是一項長期措施。如果不這么做，過去存在的需求過旺、房價上漲過快等問題可能再度爆發(fā)，畢竟很多外地甚至境外的財富階層愿意到北京配置資產(chǎn)，增加再多的供應(yīng)恐怕也難以從根本上緩解供求矛盾。這種情況非我國獨有。
 

　　推進全國住房信息系統(tǒng)建設(shè)及聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國住房普查等工作，推動各地編制住房建設(shè)、保障房建設(shè)規(guī)劃等。
 

　　中國證券報：中央關(guān)于保障房建設(shè)的提法與之前相比有何不同?
 

　　陳國強：習(xí)近平總書記在近期的有關(guān)講話中有不少新提法，比如“盡力而為和量力而行相結(jié)合”、“需要和可能的關(guān)系”、“住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”、“積極探索建立非營利機構(gòu)參與保障性住房建設(shè)和運營管理的體制機制”，這些論述具有新意，值得關(guān)注。非營利機構(gòu)可以理解為社保機構(gòu)、保險機構(gòu)等，他們對于資金投資回報的要求不會太高，更注重考慮投資的安全性、穩(wěn)定性。
 

　　從保障房類型看，未來重點應(yīng)當是發(fā)展公租房、廉租房，也就是租賃型保障房，而不是產(chǎn)權(quán)型保障房。有些地方已明確將經(jīng)適房退出保障房領(lǐng)域，北京新增的經(jīng)適房項目也越來越少。租賃型保障房的投資主體可以是政府，也可以是企業(yè)和社會機構(gòu)、社會資本。
 

　　中國證券報：部分三四線城市出現(xiàn)土地、住房供給“雙松”，房地產(chǎn)開發(fā)投資的拐點是否來臨?
 

　　陳國強：近兩年20%左右的房地產(chǎn)投資增速與之前的高點相比已經(jīng)下降很多。由于基數(shù)增大，未來投資增速可能進一步下降。目前部分城市出現(xiàn)住房供應(yīng)過剩，投資風(fēng)險增大，房企在投資決策時應(yīng)保持謹慎。從調(diào)控政策的角度看，政策上不能一刀切，應(yīng)強調(diào)差異化和針對性，同時讓地方政府承擔(dān)更多的調(diào)控責(zé)任。
 

　　更多赤壁房產(chǎn)資訊敬請關(guān)注赤壁房網(wǎng)(m.j4910.cn)!