諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)金得主席勒認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，從而引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)泡沫之爭。
 

　　中國房地產(chǎn)是否存在泡沫?是什么造就了中國房地產(chǎn)這種現(xiàn)狀?有何解決途徑?南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)、吉合田機(jī)構(gòu)董事長石旭升、南京萬唐置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理周斌、江蘇財(cái)經(jīng)廣播FM95.2主持人朱燕、滿堂紅市場部經(jīng)理李媛坐客本次新華有約，為您揭曉答案。
 

　　中國房產(chǎn)是否存在泡沫?
 

　　周斌：泡沫存在5年內(nèi)不會破 三大邏輯支撐
 

　　南京萬唐置業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理周斌認(rèn)為中國的房地產(chǎn)是存在泡沫的，而且這個(gè)泡沫五年內(nèi)不會破，未來五年處于房地產(chǎn)牛市的后期階段。
 

　　為什么有這個(gè)結(jié)論?在周斌看來。三個(gè)邏輯可以支持他的觀點(diǎn)。個(gè)是政策邏輯，中國的財(cái)稅制度決定了地方政府的重要收入，而其來源土地出讓金占了較大的比例，在財(cái)稅制度沒有改革前提下必須依靠這個(gè)。另一方面從中央政府來說，GDP每年7%到8%是少不了的，不管是從中國和美國政府博弈的策略，還是中國解決勞動(dòng)力的就業(yè)問題，民生問題，甚至老齡化的問題，都會維持7%到8%的GDP。所以從政策邏輯上將，是不會出臺過嚴(yán)的政策去打壓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)會穩(wěn)定發(fā)展。
 

　　第二是市場邏輯。按國際經(jīng)驗(yàn)來說，GDP在達(dá)到8000到12000美元之前，房地產(chǎn)不會出現(xiàn)明顯的調(diào)整。中國現(xiàn)在GDP是6000多美元，離8000到12000美元還有一段距離要走，這是市場的邏輯。此外，中國人口市場紅利還有五年可以走，因?yàn)橹袊丝诮囊徊ǜ叻迨窃?987年到1991年，每年的出口人生在2400萬到2600萬之間。這波人口在25到30歲是需要買房的，到2018年他們的買房大部分會被消化掉，所以人口紅利還有五年時(shí)間。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程和人口紅利未來的進(jìn)程來說，市場還會維持一波牛市。
 

　　第三是文化邏輯，在中國，父母和爺爺奶奶輩都覺得有了錢買房是好的，放心的，更不用說丈母娘了，都希望自己女兒嫁個(gè)“土豪”，嫁一個(gè)地主?，F(xiàn)在的“中國式”土豪、地主就是有房子的。國人的這種文化情結(jié)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場。
 

　　孟祥遠(yuǎn)：中國房價(jià)有泡沫 但8-10年房價(jià)總體呈上升趨勢
 

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)，認(rèn)為中國房價(jià)還有8-10年增長空間。在他看來，中國 的泡沫并沒有外界鼓吹的那么大。
 

　　除此之外，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為泡沫需要有兩個(gè)評價(jià)指標(biāo)，個(gè)是房價(jià)收入比，第二個(gè)是租售比。
 

　　在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，住房價(jià)格是家庭年均收入大約3倍被認(rèn)為是正常的。在其他亞洲國家住房價(jià)格達(dá)到年收入的5至7倍也是較常見的。而中國則高的離譜。南京人均可支配收入大概在十二萬多，一個(gè)家庭的年收入平均起來八到十萬。南京的房價(jià)，均價(jià)一萬四，平均面積100平方米，140萬是南京房價(jià)的平均數(shù)。那么算下來是，14-18年，這個(gè)數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)高于世界的正常水平，也遠(yuǎn)高于亞洲其他國家。
 

　　第二個(gè)是從租售比看房價(jià)，這個(gè)數(shù)據(jù)也很令人吃驚。兩百以內(nèi)，房價(jià)很合理，兩百到三百基本正常。但是南京河西更多在六百以上，更高的到八百了。這是什么概念，比如我這個(gè)房子一個(gè)月租三千多塊錢，一年四萬塊錢的租金。而一年四萬塊錢的租金，買一個(gè)河西奧體好一點(diǎn)的小區(qū)，估計(jì)兩房90到100平米，大概要三百萬。這么算下來，租售比是840，遠(yuǎn)高于合理的數(shù)值，所以泡沫是有的。
 

　　此外，影響房價(jià)就是體制的因素，房產(chǎn)政策實(shí)際上是體制的因素決定的。比如近一年漲的特別快，學(xué)區(qū)為什么漲，它反映的就是住房體制的問題。家長為了小孩的培養(yǎng)想上好學(xué)校，買好房子，那就要選擇學(xué)區(qū)房，但學(xué)區(qū)的資源是有限的，為了爭搶有限的資源大家(房價(jià)戶型二手房租房)都買學(xué)區(qū)房，這個(gè)價(jià)格就推高了。我覺得中國的房價(jià)，房地產(chǎn)本質(zhì)上不是一個(gè)建設(shè)加土地的物質(zhì)集合，而是社會資源關(guān)系的集合，它所反映的是背后附加的學(xué)區(qū)價(jià)值，配套的價(jià)值，包括一些符號價(jià)值，住房相配的面子文化，甚至丈母娘的要求，這些東西它在助推中國房價(jià)。此外，政府目前也是依賴房地產(chǎn)的，南京現(xiàn)在負(fù)債的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的償債能力，怎么償，那就賣賣地，它沒有更有效的辦法來規(guī)避。所以說一個(gè)長效機(jī)制，或者更有效的機(jī)制沒有出臺之前，我們政府對于房價(jià)是非常依賴的，那它會出臺一些有利于房地產(chǎn)的政策。所以在短期內(nèi)我們也看不到這種泡沫會破裂，可能這種情況可能要持續(xù)8-10年。
 

　　石旭升：產(chǎn)業(yè)支撐了房產(chǎn)泡沫
 

　　吉合田機(jī)構(gòu)董事長石旭升認(rèn)為中國的樓市現(xiàn)狀開始呈現(xiàn)冰火兩重天局面，一二線城市紅的發(fā)紫，然后三、四、五縣城大部分都非常艱難。
 

　　從某種程度上講，不談泡沫，就談它的價(jià)格，三四五線城市的房價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)瓶頸期，因?yàn)樗鼪]有產(chǎn)業(yè)的支撐，所以已經(jīng)到了一個(gè)頂部。
 

　　現(xiàn)狀是一二線城市很多地產(chǎn)大佬，由原來三四線城市在向一二城市退縮。如果說出現(xiàn)問題的話，實(shí)際上還是三四五線城市，就是鬼城的說法還是有一定道理的，因?yàn)樗鼪]有產(chǎn)業(yè)的支撐。
 

　　政府是否該出手調(diào)控?
 

　　周斌：補(bǔ)貼租房支持剛需 限制豪宅
 

　　政府可以從補(bǔ)貼租房、支持剛需、限制豪宅這三方面下手。
 

　　對于這種城市發(fā)展所需要的大學(xué)生人才，可以讓這群人在購房時(shí)，降低首付，降低利率，補(bǔ)貼租房，支持剛需。
 

　　此外，限購對豪宅完全可以放開，為什么要限購呢?那么多人想買房，那就多建一些豪宅去發(fā)展經(jīng)濟(jì)，這也對建筑、建材、家電、化工產(chǎn)品都是有帶動(dòng)的。
 

　　我建議住宅分成ABC級，像汽車一樣。對于剛需來說是A級，就是小車，對于改善來說是B級，相當(dāng)于改善，B級我們就不管它，隨它自己去好了，也不要限制，也不要支持。C級是豪宅，你看進(jìn)口豪華車，國外只需要三十萬，國內(nèi)就賣一百萬，中間的六七十萬是它的利潤和稅，如果我們把這部分豪宅的稅收收的多一些，去支持剛需，支持住房的話，那這個(gè)市場就會很好。所以如果把產(chǎn)品分成三類的話，剛需是A級住宅，B級是改善住宅，C級豪宅包括大平層和別墅，我要支持剛需，支持A級住宅，然后限制C級住宅，B級住宅我是既不限制也不支持，同時(shí)對于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，我們要補(bǔ)貼他租房。
 

　　孟祥遠(yuǎn)：長效機(jī)制落實(shí)不易
 

　　現(xiàn)在房價(jià)過高，而且地價(jià)也過高，地方政府過于依賴土地財(cái)政。要改變地方政府過度依賴土地財(cái)政這個(gè)事情，才能起到一個(gè)釜底抽薪的效果，能夠真正的去改變這個(gè)市場。要讓地方政府放棄這塊肉，提供一個(gè)別的收入來源，能夠讓地方政府去搞建設(shè)，同時(shí)也不推高房地產(chǎn)，這是一個(gè)很好的替代方式。
 

　　然而現(xiàn)在政府意在推動(dòng)的長效機(jī)制落實(shí)卻不容易。個(gè)，房產(chǎn)稅擴(kuò)容，從目前的試點(diǎn)情況來看，重慶和上海每年收的房產(chǎn)稅數(shù)量非常少，對于土地出讓金來說，相比較而言它就是九牛一毛，所以這個(gè)東西顯然地方政府的熱情是不高的，它的積極性也是不強(qiáng)的。中國的政策，房產(chǎn)稅想打破上?；蛘咧貞c的框架，出臺一個(gè)非常嚴(yán)厲的措施，這恐怕要傷筋動(dòng)骨，太多人的利益會受到牽連，不要說有很多房產(chǎn)的官員或者既得利益群體，普通的老百姓也不愿意，所以這個(gè)事情就很難。房產(chǎn)稅的擴(kuò)容它也不是一個(gè)地方政府決定的事兒，它要全國通盤起來考慮，這個(gè)事情由于它的效果的有限性，它可能想擴(kuò)容，想再做更深不容易。
 

　　第二個(gè)住房信息聯(lián)網(wǎng)，我記得這個(gè)比較早定的時(shí)間框是2012年的6月底，就是2012年上半年要完成住房信息聯(lián)網(wǎng)，然后拖到去年年底了，再拖到今年上半年，到現(xiàn)在都沒有弄起來，這個(gè)事情也很難。信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，你說讓各地住建委的主任，房產(chǎn)局的局長，把他的信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，你看他愿意不愿意。
 

　　第三個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的登記制度，這個(gè)其實(shí)也不容易，因?yàn)槲覀冏》康慕y(tǒng)計(jì)，這個(gè)基礎(chǔ)各個(gè)城市的情況不完全一樣，有的地方實(shí)現(xiàn)了電子化，但有的地方還是紙質(zhì)的，有的地方連紙質(zhì)都沒有，所以這是一個(gè)比較混亂的局面，各個(gè)地方的發(fā)展層次不一樣。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)這一塊，我國也是預(yù)留了一定的時(shí)間，不是說在很早前就搞好的。這些東西目前來看都是很難短時(shí)間內(nèi)做到的，這個(gè)也是一個(gè)長期的工程。但是這個(gè)事情如果做起來，對市場調(diào)控來講也是很有價(jià)值的一個(gè)事，所以它如果真正能夠建立起來的話作用是很大的，應(yīng)該說前途是光明的，但是道路非常的曲折。你說讓地方政府放棄利益，這個(gè)是比較難道，所以現(xiàn)在說控制房價(jià)，還是停留在頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，但是這種做了也不能達(dá)到一個(gè)很好的效果。市場是有規(guī)律的嘛，所以現(xiàn)在來看，在短時(shí)間內(nèi)我們可能還不能指望這個(gè)長效機(jī)制，我們應(yīng)該想想其它的辦法，比如說土地出讓制度的創(chuàng)新，像我們剛才講的土地出讓能控制地價(jià)，加大供應(yīng)這個(gè)比較直接，地很多了，大家(房價(jià)戶型二手房租房)都去搶吧，然后中央表態(tài)不要出地王，包括限地價(jià)禁房價(jià)，或者是限房價(jià)禁地價(jià)，或者限地價(jià)禁配套等等，你說這個(gè)房子拆遷難度大不大，我就原地拆遷，原點(diǎn)安置對不對，原來住80平米的給你120平米，原地安置看愿不愿意，那肯定沒有阻力，這些東西我覺得是可以見效的，我們應(yīng)該嘗試去做一下。
 

　　朱燕：老百姓不再相信政府
 

　　與老百姓走得很近的江蘇財(cái)經(jīng)廣播FM95.2主持人朱燕用身邊的經(jīng)驗(yàn)向我們傾訴，她所了解的百姓態(tài)度。
 

　　她說：政府調(diào)控，我曾在節(jié)目當(dāng)中討論過，但是來了以后很多人就變成對樓市的抱怨了，房價(jià)怎么怎么高。
 

　　我們同事說房產(chǎn)稅肯定要推了，而且不是對新增的住房推，存量房也要推。我就跟她講政府會動(dòng)這么大決心嘛，因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到的行業(yè)特別多，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在對于這個(gè)行業(yè)有很多的依賴，政府敢動(dòng)這么大的招嗎?然后他說在他看來，因?yàn)榍懊嬗袃蓚€(gè)城市沒有做，如果這次咱們擴(kuò)容的話肯定得對存量房也要開始，然后她還講了一個(gè)數(shù)字，說房價(jià)為什么不能降，降個(gè)20%到30%都有可能，不是不可以的。
 

　　我們從普通人的身上能看的出來這個(gè)樓市很熱，在今年國五條剛出的時(shí)候，我們總編辦的一個(gè)同事很興奮，因?yàn)樗莻€(gè)炒股的人，所以他很興奮，到辦公室來講。就說你看吧，現(xiàn)在對于交易的個(gè)稅，按照百分之多少來收，這個(gè)是招，肯定還有后招，就是房產(chǎn)稅，招出來之后，第二招再跟進(jìn)，存量房再征房產(chǎn)稅，這個(gè)就等于請君入甕，請來以后，如果要交易得交錢，如果不交易持有還得交錢，樓市他覺得今年肯定有大動(dòng)作。當(dāng)然結(jié)果我們都知道，國五條對于南京的影響起了反作用。
 

　　今年下半年，就這段時(shí)間他又頻繁的出現(xiàn)在我辦公室，問我如果有錢買房的話買哪個(gè)板塊，就覺得樓市怎么會漲的這么快，或者沒有想到今年還是這樣的行情。我想他問我這個(gè)問題，一定是因?yàn)樗约簩τ诮酉聛淼臉鞘羞€是看好的，或者說他對于政府的調(diào)控，至少是對于已經(jīng)出現(xiàn)的這些辦法和目前傳言的辦法失去了信心。
 

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