日前國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。
 

　　銀發(fā)浪潮來襲，4+2+1家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需喚醒，然而此前上海、北京、南京等地的試點并不順利。推行以房養(yǎng)老還需邁過幾道坎?
 

　　靠兒不靠房觀念坎
 

　　以房養(yǎng)老是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。
 

　　這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老;兒女沒出息，不會準父母賣房養(yǎng)老表明對以房養(yǎng)老不看好。
 

　　但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了觀念坎。北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。
 

　　以房養(yǎng)老作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在以房養(yǎng)老和留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。
 

　　社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對以房養(yǎng)老這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨和丁克家庭做起。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇說。
 

　　一床難求保障坎
 

　　對于贊同以房養(yǎng)老模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機構(gòu)，豈不還是前不著村后不著店?
 

　　養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的大障礙。全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老床位365萬張，平均每50個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險。
 

　　傅旻認為，在美國以房養(yǎng)老是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當務(wù)之急是加大養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，補充資源短板?？梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。
 

　　金融機構(gòu)操作坎
 

　　以房養(yǎng)老實則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為大障礙。中信銀行于去年推出以房養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點養(yǎng)老按揭的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
 

　　比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。中信銀行合肥分行消費金融部經(jīng)理邱林坦言。
 

　　記者在采訪多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復(fù)多是沒有開展這項業(yè)務(wù)。一位評估人員說：不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴重。一位保險公司高管則稱：如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的。
 

　　王振耀等專家表示，政府應(yīng)當搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經(jīng)營機構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠;對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。此外，一旦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)推行，銀行、保險機構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。房屋權(quán)屬變更政策坎
 

　　據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從2007年就醞釀以房養(yǎng)老，但推行多年僅成功6例，重要原因就是居民普遍預(yù)計房價將上漲，老人會吃虧。而對金融機構(gòu)而言，當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)房隨地走的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當事人都會受到很大損失。
 

　　中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機構(gòu)面臨的風險很大。在發(fā)達國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導(dǎo)的保險機構(gòu)或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經(jīng)驗，完善相關(guān)的風險應(yīng)對機制也是關(guān)鍵。
 

　　有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機構(gòu)和保險機構(gòu)還普遍希望，國家早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點，那么參與的金融和保險機構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。

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