上市房企半年報的公布即將于9月收官。截至目前，大部分公司都交出了一份令人滿意的答卷，房企中期業(yè)績呈“一片紅”之勢。

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　　中投顧問提供給網(wǎng)易房產(chǎn)的新數(shù)據(jù)表明，截至目前，在滬深兩市披露半年報的房地產(chǎn)企業(yè)中，有高達74.5%的房企業(yè)績增長，平均增幅超過40%。
 

　　雖然業(yè)績普遍向好，但有意思的卻是，不少房企在今年上半年都出現(xiàn)了一種“增收不增利”的“怪相”，其中不乏一些大型開發(fā)企業(yè)。有關(guān)專家分析指出，盈利能力受限，表明房企的處境并未出現(xiàn)實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，預(yù)計該現(xiàn)象在未來一段時間內(nèi)仍將持續(xù)。
 

　　業(yè)績分化并購頻現(xiàn) 行業(yè)競爭愈演愈烈
 

　　Wind資訊的新統(tǒng)計顯示，截至8月27日，在滬深兩市中共有111家上市房企公布了中期業(yè)績，其營業(yè)收入總計高達2430.72億元，同比大增44%，而凈利潤總計則達到341.69億元，同比上漲29%。
 

　　其中，龍頭房企的表現(xiàn)尤為搶眼。
 

　　記者查閱企業(yè)半年報后發(fā)現(xiàn)，今年萬科企業(yè)(000002,sz)實現(xiàn)營業(yè)收入413.9 億元，同比增34.7%，凈利潤達到45.6 億元，同比漲22.3%。招商地產(chǎn)(000024,sz)實現(xiàn)營業(yè)收入161.34億元，同比猛增60.5%;歸屬于上市公司股東凈利25.51億元，同比大漲108.98%。保利地產(chǎn)(60048，sh)實現(xiàn)營業(yè)收入305.4億元，同比漲幅高達51.34%;歸屬上市公司股東凈利34億元，同比增長35.7%。
 

　　除此之外，包括綠地、龍湖(00960,hk)、嘉凱城(000918,sz)、華僑城(亞洲)(03366,hk)等在內(nèi)的知名開發(fā)商均在半年報中表現(xiàn)不俗，營業(yè)收入和凈利潤雙雙出現(xiàn)了較大漲幅。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，如果上半年樓市形勢繼續(xù)維持，龍頭房企將有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率，而“千億房企”數(shù)量也有望翻番，從去年的3家增長至7家。今年上半年表現(xiàn)不俗的恒大、碧桂園等開發(fā)商都有望成為“千億房企俱樂部”的一員。
 

　　相比之下，中小房企的半年業(yè)績卻成了“王小二過年”。
 

　　深長城(000042，sz)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入5.9億元，相比去年同期大降50.14%，歸屬上市公司股東凈利2.1億元，同比縮水9.25%元。此外，三湘股份(000863，sh)凈利潤歸屬股東凈利僅0.69億元，同比大減36.91%。
 

　　在此形勢下，房企并購潮開始涌現(xiàn)。8月28日，綠地集團正式借殼盛高置地于香港上市，而截至目前，招商地產(chǎn)已經(jīng)因內(nèi)部交易停牌接近一個月，有市場傳言稱，招商正在謀求收購另外兩家地產(chǎn)公司。
 

　　正略鈞策管理咨詢公司合伙人、副總裁薛炯文對網(wǎng)易房產(chǎn)記者表示，房企的業(yè)績分化加劇，并購涌現(xiàn)，表明房地產(chǎn)市場的競爭度正在不斷提高，這在未來仍將成為一種趨勢。
 

　　薛迥文認為，大型房企在抗風險上有得天獨厚的優(yōu)勢，可以通過不同的產(chǎn)品組合和市場細分來降低風險，這是中小開發(fā)商無法企及的。其次，隨著城鎮(zhèn)化進程加速，一二線城市的市場需求充足，對開發(fā)商而言是一個很好的機會，但相應(yīng)地，其投資開發(fā)門檻很高，在這一點上，中小企業(yè)想要從大型房企手中“分一杯羹”很難，因此造成了目前“強者愈強，弱者愈弱”的局面。
 

　　房企盈利能力受阻 控成本及轉(zhuǎn)型成關(guān)鍵
 

　　有意思的是，網(wǎng)易房產(chǎn)記者還發(fā)現(xiàn)，雖然今年上半年房企銷售業(yè)績普遍上漲，但利潤下降的趨勢卻非常明顯，其中還不乏一些大牌開發(fā)商的身影。
 

　　具代表性的要屬四大房企之一的金地集團(600383,sh)。該企業(yè)營收雖然達到87.9億元，同比增幅35.87%，可歸屬上市公司股東凈利卻僅3億元人民幣，大降39.53%，此外其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算的毛利率僅為27.16%，較去年同期下降8.85%。
 

　　今年攤上這種增收不增利“怪相”的，不僅僅是金地集團。8月23日，華潤置地(01109，hk)發(fā)布中期業(yè)績顯示，今年上半年綜合營業(yè)額為157.75億港元，折合人民幣124.51億元(按2013年8月30日匯率折算)，同比大增99.2%，然而其毛利潤率和凈利潤率分別從47.6%和46.1%下降至31.4%和27.8%。此外，合景泰富(001813,hk)半年收入46.4億元，微增0.5%，但毛利僅16.67億元，同比下跌17.7%。
 

　　對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對網(wǎng)易房產(chǎn)記者表示，收入上漲并不意味房企處境好轉(zhuǎn)。今年上半年房企“增收不增利”現(xiàn)象突出，就表明企業(yè)盈利水平的提升已經(jīng)開始受阻。
 

　　薛迥文則進一步指出，造成“增收不增利”現(xiàn)象的原因是項目降價和項目開發(fā)成本的增加。“雖然今年上半年房價普遍上漲，但銷售情況不錯的開發(fā)商采取的都是快速周轉(zhuǎn)策略，以適度降價的方式來換取銷售業(yè)績的提升。此外，由于一二線城市拿地成本較高，而建材價格也在連年上漲，這都對房企的盈利能力有很大的阻礙。”
 

　　事實上，房企在上半年采取快速周轉(zhuǎn)策略的原因，無疑是對下半年樓市前景的信心不夠充沛。
 

　　長江實業(yè)董事郭子威近日在接受網(wǎng)易房產(chǎn)記者采訪時表示，今年“金九銀十”的行情不會太理想，原因在于今年上半年的樓市購買力已經(jīng)大量消耗，將會明顯影響短期內(nèi)的市場去化能力。
 

　　對此，韓長吉表示認同。在他看來，目前房企面臨的大挑戰(zhàn)除了下半年的銷售壓力，還在于資金問題。目前市場流動性依舊趨緊，企業(yè)資金鏈承壓，融資成本增加，再加上拿地價格居高不下，這樣會進一步壓縮企業(yè)的盈利空間。
 

　　張宏偉說：“目前調(diào)控已成常態(tài)，而且樓市長效性機制正在籌劃出臺。在此背景下，開發(fā)商‘修煉內(nèi)功’必要性大增，不應(yīng)像以前一樣僅僅停留在口頭階段。”
 

　　他建議，房企應(yīng)通過精細化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力及標準化和產(chǎn)業(yè)化的操作，并且適度漲價等手段對成本進行控制，從而進一步降低項目的開發(fā)成本，提高項目、企業(yè)的利潤率。
 

　　其次，有實力的企業(yè)應(yīng)加強對養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)甚至是轉(zhuǎn)型，通過多元化業(yè)務(wù)組合來規(guī)避市場風險，同時，再轉(zhuǎn)型后也能為企業(yè)內(nèi)部中長期現(xiàn)金流的逐漸形成打下良好基礎(chǔ)。

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