近日，北京牛違建“樓頂別墅”一經(jīng)曝光便引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，一時(shí)間給違建住宅“瘦身”的話題四起，各地也掀起清理私搭亂建的整治行動(dòng)。8月29日，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)、北京市中唐律師事務(wù)所律師徐斌做客中新網(wǎng)視頻訪談探討相關(guān)問(wèn)題。兩位專家表示，屋頂違建影響建筑安全，損害住宅品質(zhì)，我國(guó)現(xiàn)在的“樓頂違建”實(shí)際量還比較大，但同時(shí)我國(guó)城市發(fā)展太快，執(zhí)法水平還不足以迅速界定違建，現(xiàn)行的相關(guān)制度對(duì)違建具體問(wèn)題規(guī)定也并不明確。

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　　建筑師劉東衛(wèi)：屋頂違建影響建筑安全損害住宅品質(zhì)
 

　　“樓頂別墅”引起社會(huì)廣泛關(guān)注，劉東衛(wèi)認(rèn)為，屋頂部分應(yīng)該是整個(gè)樓的居民所共同擁有的，如果使用這部分除了侵害他人的權(quán)益之外，還有影響了建筑本身對(duì)的安全。他認(rèn)為兩個(gè)方面比較值得注意，個(gè)方面是，關(guān)于物權(quán)和權(quán)利的糾紛方面，第二個(gè)方面是公寓或者住宅，如何能保證它長(zhǎng)久的品質(zhì)和價(jià)值的事情。
 

　　劉東衛(wèi)表示，建筑屋頂這部分應(yīng)該是整個(gè)樓的居民所共同擁有的;“實(shí)際對(duì)共有部分這一些使用，它不是一個(gè)住戶，如果你在使用這部分，除了侵害他人的權(quán)益之外，還有一個(gè)非常重要的，建筑本身對(duì)它的安全，比方說(shuō)通風(fēng)、采光，是不是有危害，是不是損害了建筑和住宅的品質(zhì)和價(jià)值，很重要。”
 

　　牛違建為何存在6年律師徐斌：現(xiàn)行制度規(guī)定不明
 

　　“牛違建”存在長(zhǎng)達(dá)6年才引起重視，不免讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。徐斌認(rèn)為，其實(shí)重視一直是有的，但現(xiàn)行的一些制度在涉及具體問(wèn)題時(shí)還沒(méi)有明確規(guī)定。
 

　　徐斌表示，從業(yè)主的角度講講，發(fā)現(xiàn)違建首先會(huì)去找物業(yè)公司，但物業(yè)公司只是有權(quán)利來(lái)管理，但是沒(méi)有權(quán)利去拆，要是破壞了人家五千以上的財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成故意罪。業(yè)主去找城管，城管會(huì)稱這是小區(qū)內(nèi)部的事情，應(yīng)該找物業(yè)，應(yīng)該找規(guī)劃局。找到規(guī)劃局，規(guī)劃局會(huì)建議業(yè)主打市場(chǎng)熱線，市場(chǎng)熱線再給業(yè)主一個(gè)規(guī)劃部門(mén)的電話，業(yè)主打電話到那里，其實(shí)剛剛才打過(guò)。
 

　　他表示，我們國(guó)家正處在變革時(shí)期，過(guò)去房子都是分的，物業(yè)管理交給單位去解決，單位的房子，可能把私搭亂建就解決了。比如規(guī)定職工不得隨便私搭亂建，否則停職。但現(xiàn)在房改制度這么多年，大部分都是商品房，所以業(yè)主面對(duì)一個(gè)新的問(wèn)題，“當(dāng)這個(gè)房子沒(méi)有人替咱們作主的時(shí)候，咱們自己作主怎么辦。”
 

　　徐斌稱，我們的《物權(quán)法》，2007年才有，而且還跟別的過(guò)程很多地方不一樣，比如咱們國(guó)家土地權(quán)使用制度跟別的過(guò)程不一樣，我們《物權(quán)法》在制訂出來(lái)的時(shí)候，帶有很大的實(shí)驗(yàn)性的。所以涉及到一些很具體的問(wèn)題，沒(méi)有規(guī)定。
 

　　律師徐斌：城市發(fā)展太快執(zhí)法水平不足以迅速界定違建
 

　　徐斌表示，關(guān)于違章建筑這塊，現(xiàn)在主要依賴于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。“開(kāi)發(fā)商這些樓不算違法建筑，必須到規(guī)劃委辦出兩個(gè)證，，比如建設(shè)用地規(guī)劃，規(guī)劃建住宅，不能蓋寫(xiě)字樓的，這是建設(shè)用地的規(guī)劃，用地的屬性必須明確。必須有一個(gè)規(guī)劃許可證，你想蓋成什么樣子，蓋多少層，就算土地是你的，必須按照我規(guī)劃委的審批。”
 

　　徐斌認(rèn)為，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的速度實(shí)在是太快了，所以以我們現(xiàn)在這種執(zhí)法水平，根本就不足以迅速準(zhǔn)確去界定和發(fā)現(xiàn)違章建筑，它涉及到幾個(gè)問(wèn)題，如果要是能在違章建筑施工的時(shí)候發(fā)現(xiàn)它，自然而然想制止它的成本比較低，像現(xiàn)在假山已經(jīng)蓋起來(lái)了，拆的成本肯定高。
 

　　“還有關(guān)于違章建筑具體制訂問(wèn)題，想鑒定一個(gè)建筑物是不是違章制度很難，因?yàn)槲覀儑?guó)家有很長(zhǎng)的歷史遺留問(wèn)題，有的時(shí)候房產(chǎn)證跟實(shí)際面積不一樣的，比如房產(chǎn)證有50多平，實(shí)際就200多平，到底該怎么界定，是不是多少年以前算違章建筑，多少年以后不算，沒(méi)有這樣說(shuō)。”徐斌說(shuō)。
 

　　劉東衛(wèi)：我國(guó)現(xiàn)在的“樓頂違建”實(shí)際量還比較大
 

　　劉東衛(wèi)表示，我國(guó)現(xiàn)在的樓頂違建實(shí)際量還比較大，“我覺(jué)得可能從全國(guó)來(lái)看，可以說(shuō)兩個(gè)類型，一個(gè)是建筑物本身加建、改建的問(wèn)題，外在的是一塊，當(dāng)然今天咱們看到高層建筑，實(shí)際比方說(shuō)低層別墅類，也經(jīng)常把它改建，還有前年出現(xiàn)的，在全國(guó)各地，根據(jù)我們來(lái)接觸的類型挺普遍。”
 

　　“從建筑方面看，從國(guó)外一些法規(guī)和建筑的設(shè)計(jì)規(guī)定，我覺(jué)得重要一個(gè)理念還是物權(quán)。你自己住戶專有的部分，什么是住在小區(qū)或者集體的，包括戶外公共的場(chǎng)地建筑物，問(wèn)題我覺(jué)得好多都出到這兒，不要妨礙大家的公共利益，建筑破壞或者說(shuō)城市景觀整體的品質(zhì)，這個(gè)意識(shí)必須要加強(qiáng)，這是一種類型。”劉東衛(wèi)說(shuō)。
 

　　劉東衛(wèi)還指出，因?yàn)樵圩〉竭@個(gè)房子，房子從住進(jìn)去以后，每個(gè)家庭不一樣，比方說(shuō)裝修、設(shè)備的老化，實(shí)際都市違章建筑，但是從物權(quán)來(lái)講是一樣，比方在裝修階段，比方在有些管線，比方說(shuō)排水管、承重墻，實(shí)際這些東西都是公寓這些人共有的部分，好多人在裝修的時(shí)候沒(méi)有這些方面的意識(shí)，就破壞，甚至是損害，甚至拆除有些承重墻，會(huì)影響到整個(gè)建筑物的安全。
 

　　買房子送露臺(tái)?律師：開(kāi)發(fā)商往往在面積上有縮水
 

　　據(jù)了解，處理部分業(yè)主處于私利在小區(qū)內(nèi)私搭亂建，另外也有開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)的誘導(dǎo)違建，比如買房送面積、交付后可以自己加蓋。徐斌認(rèn)為，買房子送露臺(tái)的事情，主要在樓盤(pán)銷售的時(shí)候，讓頂層相對(duì)比較好賣一些，所以在開(kāi)發(fā)商做盤(pán)的時(shí)候，往往在面積上有縮水的，“比如在6層的板樓，可能實(shí)際7層，上邊頂層是復(fù)試結(jié)構(gòu)，會(huì)說(shuō)上面90平是送的，看起來(lái)房本面積是90平，但是可能高于樓下的一平米的款，但是到你手里頭房本面積可能縮水了一部分。”
 

　　“為什么有這種情況?是開(kāi)發(fā)商多蓋出來(lái)一部分面積，不需要向政府去交稅的，多蓋這部分就違反了當(dāng)時(shí)辦的工程規(guī)劃許可證，可能就是一千平米，這一千平米全做了房本，多送出一百平米就是多出來(lái)，這一百平米就是違法建筑。”徐斌說(shuō)。

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