去年這個時候，融創(chuàng)在杭州人民的眼里還是一個陌生的外來房企。但如今，不到一年時間內(nèi)，通過在杭州拿地、和綠城及其他房企合作收購、開發(fā)項目等方式，目前融創(chuàng)已經(jīng)在杭州擁有了5個項目，其中有4個會在今年下半年開盤銷售。業(yè)內(nèi)關(guān)于“融創(chuàng)三年之內(nèi)會做到杭州前三”的傳言，如今看來，并非開發(fā)商的戲言。
 

　　探尋融創(chuàng)在杭州的開發(fā)模式，可以說是融創(chuàng)在全國幾大重點城市開發(fā)的一個縮影。借用融創(chuàng)孫宏斌的一句話來說，在好地段，做出好的產(chǎn)品，才能產(chǎn)生高溢價。
 

　　支持融創(chuàng)大規(guī)模拿地和開發(fā)項目的，除了本身的銷售回籠資金，也有海外融資渠道：融創(chuàng)中國近日簽署了一項4億美元的低息俱樂部商業(yè)貸款，貸款期限為3年。
 

　　融創(chuàng)與綠城的合作：
 

　　1+1=3
 

　　“融創(chuàng)綠城合作一年，綠城品質(zhì)得到堅持，規(guī)模擴(kuò)大了一倍，上海比重大幅增加。起初很多朋友擔(dān)心都有著鮮明性格的兩家公司在融合上會很困難，現(xiàn)在基本放心了。宋衛(wèi)平在綠城半年會上點評說，這個合作雙方都大氣包容，發(fā)揮了雙方的優(yōu)勢，做到了一加一等于三，是企業(yè)間合作不可復(fù)制的典范，應(yīng)該寫進(jìn)商學(xué)院教材。”
 

　　這是孫宏斌7月7日在其微博 上的一段話，也算是對融創(chuàng)、綠城合作的一個相當(dāng)滿意的認(rèn)可。
 

　　2012年6月，融創(chuàng)以33.7億元代價收購綠城旗下9個項目股權(quán)，雙方同時成立了各占50%股權(quán)的上海融綠。當(dāng)時的并購，其實并不為業(yè)內(nèi)所看好。首先融創(chuàng)和綠城的都是有個性的房地產(chǎn)創(chuàng)始人;其次，各占50%的股權(quán)，很容易出現(xiàn)“誰說了算”的矛盾。
 

　　但是，一年多時間過去了，融綠就像一對恩愛的情侶，幾乎沒有過渡期和適應(yīng)期，就直接進(jìn)入“蜜月”：半年后，綠城走出危機(jī)，負(fù)債率由148.7%降至去年底的49%，而融創(chuàng)也在2012年收獲了86%的銷售額同比增長。
 

　　2013年，融創(chuàng)與綠城展開了更深層次的合作。其中受關(guān)注的莫過于以近80億元代價收購而來的盛世濱江(原名“豐盛皇朝”)，整個項目體量高達(dá)70萬平方米，約400億元的貨值。
 

　　高盛高華6月初的報告預(yù)計，融創(chuàng)與綠城合作項目產(chǎn)生的合約銷售，將會占到融創(chuàng)2013年全年合約銷售額的38%，在綠城方面則占到30%。而綠城與融創(chuàng)在合作平臺上投入的資本金，甚至比母公司的資本金都要高。上海融綠一位內(nèi)部人士透露，今年合營平臺的全年銷售目標(biāo)為235億。而融創(chuàng)2013年銷售目標(biāo)也不過450億元，綠城的目標(biāo)是550億元。
 

　　融創(chuàng)10個月
 

　　拿下杭州5項目
 

　　融創(chuàng)中國控股有限公司8月6日公布，旗下間接全資附屬天津融創(chuàng)奧城投資有限公司收購利茲控股及郭相椿杭州國融置地的股權(quán)及債權(quán)，總代價約5.08億元。轉(zhuǎn)讓事項完成后，杭州國融置地將由融創(chuàng)奧城及吉利集團(tuán)分別持有60%及40%股權(quán)。
 

　　杭州國融置地主要開發(fā)項目為濱江區(qū)政府邊上的商業(yè)項目云臺中心。國融置地2008年拿地，之后歷經(jīng)坎坷。目前該項目規(guī)劃為大型城市綜合體，共有酒店式公寓、精品酒店、寫字樓和底商四種業(yè)態(tài)。
 

　　從去年11月融創(chuàng)首次進(jìn)杭拿地開始，至現(xiàn)在不到10個月時間，通過合作拿地、收購項目等方式，已經(jīng)在杭州擁有5個項目。其中，之江1號、西溪融莊、望江府，以及其與世茂合作的之江項目，都將在接下來的幾個月密集開盤。
 

　　盤點融創(chuàng)在杭州的這幾個項目，有個共同點，就是地段都很好，打造高端品質(zhì)豪宅。當(dāng)然，價格也在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)頭羊的位置。像之江1號，也就是之前的金都高爾夫藝墅，其西區(qū)精裝大戶型，之前單價約在3萬多元。但是開發(fā)商釋放的信號是，這個區(qū)域的價值以及產(chǎn)品的品質(zhì)，都遠(yuǎn)超這個價格，因此，重新開盤之后的之江1號，價格肯定還會有提升。
 

　　這也符合孫宏斌布局全國的手法：進(jìn)駐一個城市，不在乎是什么樣的方式拿地，但地段一定要好，拿地價格要理性，然后做出好產(chǎn)品，才能產(chǎn)生高溢價。這也能解釋為什么孫宏斌與宋衛(wèi)平兩位個性都很強(qiáng)的人能有如此親密無間的合作。或許，正是和綠城的合作，才使融創(chuàng)下定決心進(jìn)駐并深挖杭州市場。
 

　　融資渠道：
 

　　回籠資金加海外融資
 

　　今年年初，孫宏斌曾表示，公司暫時沒有融資計劃，就算有計劃現(xiàn)在也不會說。今年7月23日，融創(chuàng)中國控股有限公司公布，融創(chuàng)中國境外非全資子公司(融創(chuàng)中國控股有限公司及綠城中國控股有限公司各擁有50%股權(quán))已與中國工商銀行(亞洲)有限公司、德意志銀行倫敦分行、中信銀行(國際)有限公司、工銀國際融資有限公司、中國銀行股份有限公司澳門分行簽訂一項俱樂部商業(yè)貸款協(xié)議，涉及金額為4億美元(在合同條款不變的條件下，高融資金額可增加到4.5億美元)，貸款期限為3年。
 

　　這是融創(chuàng)中國首次采用俱樂部商業(yè)貸款方式融資，據(jù)了解，該筆貸款票面利率很低，為LIBOR+3.88%，該筆融資不僅進(jìn)一步優(yōu)化了融創(chuàng)中國的債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時也說明境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)對融創(chuàng)中國的高度認(rèn)可，體現(xiàn)了融創(chuàng)中國優(yōu)異的資信水平。目前境內(nèi)房地產(chǎn)公司能夠在香港獲得銀團(tuán)商業(yè)貸款的公司屈指可數(shù)。
 

　　顯然，融創(chuàng)要在幾年內(nèi)把8大城市的項目做大做強(qiáng)，還是需要相當(dāng)?shù)馁Y金在手。而極低的海外融資渠道和尚算充裕的現(xiàn)金流，給了融創(chuàng)一個極大的舞臺，使其可以在資本市場和房產(chǎn)市場之間長袖善舞，從容應(yīng)對。