本月初，本報(bào)“‘售后返租’再現(xiàn)重慶樓市”一文見(jiàn)諸報(bào)端后，引發(fā)投資者極大關(guān)注。熱心讀者紛紛爆料，稱重慶“售后返租”形式多樣，涉足的樓盤也遠(yuǎn)不止雪嶺仙山，心景縉云國(guó)際溫泉度假中心等項(xiàng)目也有此“服務(wù)”，而且可以返租的物業(yè)類型多樣，除了旅游地產(chǎn)、寫(xiě)字樓，商鋪、車庫(kù)等也在做此宣傳。為此，本報(bào)特梳理了幾種典型的“售后返租”形式，結(jié)合具體案例，并輔以專家的風(fēng)險(xiǎn)提示，以此警示投資者。
 

　　方式一(風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))
 

　　大打擦邊球 租售非同一公司
 

　　案例：“我們總共只有110多套房源，現(xiàn)在辦VIP卡，到時(shí)就可以優(yōu)先選房。”芳草地雪嶺仙山置業(yè)顧問(wèn)稱9月雪嶺仙山將推出一個(gè)酒店公寓項(xiàng)目，小戶型50多平方米，購(gòu)買后，將享受連續(xù)7年每年返租7%的投資回報(bào)。舉例來(lái)看，如購(gòu)房花費(fèi)60萬(wàn)元，7年可獲得返利29.4萬(wàn)元，相當(dāng)于只花了30.6萬(wàn)元就買了一套公寓。不過(guò)，本報(bào)了解到，負(fù)責(zé)租賃公寓的并非芳草地，而是另外一家酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。即投資者的購(gòu)房合同是和芳草地簽署，而租賃合同則要和這家酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署，相當(dāng)于以后7年的租金。均要由該公司負(fù)責(zé)支付。
 

　　無(wú)獨(dú)有偶，由睿和鑫開(kāi)發(fā)的心景縉云國(guó)際溫泉度假中心也推出了“售后返租”優(yōu)惠，年回報(bào)率8%，連續(xù)返租10年。
 

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：考量酒店經(jīng)營(yíng)管理公司是關(guān)鍵
 

　　《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房，不得有下列行為：(一)采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;(二)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。一些開(kāi)發(fā)商為了避免觸碰“紅線”，大打擦邊球，銷售和租賃由不同公司負(fù)責(zé)，彼此之間看似不相干，實(shí)則有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。
 

　　上海中建中匯(重慶)律師事務(wù)所律師廖正遠(yuǎn)提醒，這種售后返租方式，開(kāi)發(fā)商賣完樓可以走人，但每年數(shù)額巨大的租金要由酒店經(jīng)營(yíng)公司支付，因此酒店經(jīng)營(yíng)公司是否有實(shí)力長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，是投資者應(yīng)考慮的風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　本報(bào)經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，位于黑山谷、仙女山的許多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都和雪嶺仙山一樣，推出了這種“售后返租”服務(wù)。據(jù)黑山谷、仙女山等景區(qū)農(nóng)家樂(lè)反映，只有在每年的7月、8月，景區(qū)住宿才會(huì)出現(xiàn)爆滿，平時(shí)特別是冬季，游客稀少，因此景區(qū)酒店的整體經(jīng)營(yíng)前景并不容樂(lè)觀。
 

　　方式二(風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))
 

　　化整為零 “格子”鋪風(fēng)險(xiǎn)陡增
 

　　案例：許多投資者應(yīng)該對(duì)2003年發(fā)生在重慶中華廣場(chǎng)連環(huán)抵押事件還記憶猶新。
 

　　中華廣場(chǎng)位于渝中區(qū)兩路口，當(dāng)年由重慶科華集團(tuán)有限公司投資開(kāi)發(fā)。2003年，科華公司將負(fù)2樓至4樓的整層商鋪分割成了若干小塊，分售給了數(shù)十位投資者，然后再由投資者把商鋪統(tǒng)一轉(zhuǎn)租給重慶新一佳百貨公司，雙方簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，租期為10年，年投資回報(bào)率8%。然而，投資者們發(fā)現(xiàn)，承諾租賃的商家是深圳新一佳，簽約時(shí)卻變成了重慶新一佳。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商還是通過(guò)減免總鋪款的方式，向眾多投資者支付了前兩年的租金。但支付第3年的租金時(shí)，重慶新一佳卻以業(yè)主太零散為由，不愿單獨(dú)向每位投資者支付租金。投資者們隨后找開(kāi)發(fā)商出面解決，但開(kāi)發(fā)商卻神秘失蹤了。后經(jīng)公安機(jī)關(guān)立案?jìng)善?，此事才得以解決。
 

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：可能無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證
 

　　廖正遠(yuǎn)律師提醒，“售后返租”中，在運(yùn)作大面積商鋪時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商采用了這種“化整為零”租售方式，看似門檻低，但其大的風(fēng)險(xiǎn)在于：所購(gòu)鋪面可能因?yàn)橐?guī)模和設(shè)計(jì)圖紙的原因，難以辦理產(chǎn)權(quán)證。另外，一旦承租方不再續(xù)租，單個(gè)投資者基本不可能將手中小如格子的零散鋪面轉(zhuǎn)租出去，其投資價(jià)值遠(yuǎn)不及獨(dú)立鋪面。
 

　　方式三(風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))
 

　　先提價(jià)再返租 噱頭蒙蔽消費(fèi)者
 

　　案例：前段時(shí)間，重慶某大型樓盤推出了一批投資性質(zhì)車庫(kù)：一次性交付購(gòu)車庫(kù)款后，業(yè)主便可和該開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司簽訂代租合同。合同規(guī)定，5年內(nèi)，物業(yè)公司每年返還業(yè)主購(gòu)房款的8%作為租金，即共計(jì)將返還業(yè)主40%的購(gòu)車庫(kù)款。5年內(nèi)，業(yè)主對(duì)該車庫(kù)只有產(chǎn)權(quán)無(wú)使用權(quán)，5年后恢復(fù)使用權(quán)。
 

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：可能先提高售價(jià)再出售
 

　　返還40%的購(gòu)車庫(kù)款，相當(dāng)于6折就能買到車庫(kù)，這確實(shí)令投資者心動(dòng)。但本報(bào)經(jīng)過(guò)走訪了解到，和該樓盤僅一街之隔的同等類型樓盤，其車位售價(jià)為12萬(wàn)元/個(gè)，稍遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤售價(jià)不過(guò)10萬(wàn)元/個(gè)，而該樓盤車位售價(jià)是18萬(wàn)元/個(gè)，6折后，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。
 

　　廖正遠(yuǎn)律師提醒，投資者在選擇“售后返租”項(xiàng)目時(shí)，不要簡(jiǎn)單地看一兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，而應(yīng)綜合分析物業(yè)的性價(jià)比，才不會(huì)被開(kāi)發(fā)商的噱頭所蒙蔽。