龍頭房企當(dāng)中，保利的融資杠桿率一直高出其余幾家，同時(shí)由于保利的融資渠道一直在國內(nèi)，平均融資成本高達(dá)7.5%，高額的財(cái)務(wù)成本侵蝕著保利的利潤率，制約了保利的發(fā)展步伐。而其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科由于搭建了順暢的海外融資平臺(tái)，融資成本遠(yuǎn)低于保利，這在無形中拉大了與保利的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這種情況下，保利不得不開始尋求海外低成本的融資。
 

　　“這是保利次做海外融資，對(duì)公司意義重大。”8月7日，保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(600048.SH)的有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
 

　　當(dāng)天，該公司披露了一筆5億美元固息債券的發(fā)行計(jì)劃，票面利率為4.5%。據(jù)了解，2012年保利的有息負(fù)債平均融資成本約為基準(zhǔn)利率上浮15%，也就是年息約7.5%，國內(nèi)外融資成本差距明顯。自2010年證監(jiān)會(huì)的再融資大門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉后，保利逐漸開拓了基金、信托、股權(quán)合作等融資渠道，但持續(xù)上升的融資成本在侵蝕公司利潤的同時(shí)也影響了其發(fā)展步伐。
 

　　北京高華在研究報(bào)告中指出，由于財(cái)務(wù)實(shí)力受限以及財(cái)務(wù)費(fèi)用上升對(duì)利潤率造成壓力，預(yù)計(jì)未來幾年保利的增長步伐將放緩。預(yù)計(jì)今年該公司新開工面積將同比增長13%、合同銷售同比增長20%，低于前幾年20%~30%的增速。對(duì)此，保利認(rèn)為，海外融資渠道的建立將有利于公司降低平均成本、提升盈利能力和增加項(xiàng)目拓展機(jī)會(huì)。
 

　　但相對(duì)于融資本身，保利更看重的是一個(gè)海外平臺(tái)的資本運(yùn)作空間。中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，此次發(fā)債籌集的資金將用于保利的海外投資和并購，目前該公司已有意向標(biāo)的。而長遠(yuǎn)而言，在香港上市也是保利的一個(gè)備選項(xiàng)。
 

　　海外融資步
 

　　保利的公告顯示，此次發(fā)債的主體是其全資子公司恒利(香港)置業(yè)有限公司(以下簡稱“恒利置業(yè)”)的全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd，發(fā)債總額為5億美元，債券票面利率為4.5%。每100美元債券發(fā)行價(jià)99.061美元，折合年收益率4.713%。債券起息日為2013年8月6日，到期日為2018年8月6日，每半年付息一次，債券將于香港聯(lián)合交易所上市。恒利置業(yè)為債券本息提供了不可撤銷的全額擔(dān)保。
 

　　標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)分別給予保利“BBB+”、“Baa2”、“BBB+”的主體信用評(píng)級(jí)，和債券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
 

　　據(jù)本報(bào)記者了解，保利是第三個(gè)在境外發(fā)行債券的A股上市公司。早邁出這一步的是金地，2012年7月，金地集團(tuán)旗下海外公司——金地國際控股有限公司發(fā)行12億元三年期無抵押優(yōu)先級(jí)債券，票息9.15%。2012年11月，金地再度發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。此后，萬科也于今年的3月份宣布發(fā)行8億美元的五年期定息美元債券，年票息率2.625%，每100元債券發(fā)行價(jià)99.397元，折合年收益率2.755%。
 

　　從融資成本來看，保利低于金地，但高于萬科。一位參與了此次融資的保利員工透露，由于是首次在海外發(fā)債，準(zhǔn)備工作早在半年前就已開展，當(dāng)時(shí)國際資本市場(chǎng)還處于流動(dòng)性充裕的狀態(tài)，而“近期受美聯(lián)儲(chǔ)縮減購債規(guī)模消息的影響，債市波動(dòng)較大，所以利率會(huì)比萬科高一些，但還是比國內(nèi)的貸款基準(zhǔn)利率低”。
 

　　可以看到，這三家A股上市公司的海外融資都集中在近1年的時(shí)間里。“近國內(nèi)爆發(fā)的錢荒現(xiàn)象雖然沒有外界所揣測(cè)的那么嚴(yán)重，但也是事實(shí)，國內(nèi)的流動(dòng)性緊張?jiān)诮鼉赡晏貏e明顯。”一家內(nèi)房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴本報(bào)記者，不少同行都反映近新增貸款的成本在上升，而且預(yù)計(jì)短期內(nèi)國內(nèi)的融資環(huán)境難以改善。與此形成鮮明對(duì)比的是海外的流動(dòng)性充裕，“雖然目前市況沒有季度那么好，但依然比內(nèi)地有優(yōu)勢(shì)。”據(jù)其介紹，目前內(nèi)地的開發(fā)貸款利率至少在7%~8%，信托和基金的融資成本都在10%以上，而香港的銀行貸款利率可以低至2%~3%，發(fā)行的美元債不僅利率低于內(nèi)地，還可以從人民幣升值中獲利。在這一背景下，內(nèi)地上市公司海外發(fā)債和構(gòu)建H股上市平臺(tái)開始蔚然成風(fēng)。
 

　　保利的有關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，公司半年前籌備海外發(fā)債，正是內(nèi)地融資成本較高的時(shí)候。2012年，保利的有息負(fù)債為815億元，有息負(fù)債平均融資成本約為基準(zhǔn)利率上浮15%。公開資料顯示，2012年，保利集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方保利財(cái)務(wù)有限公司向保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)提供貸款共計(jì)42.5億元，其中一筆20億元的兩年期貸款利率高達(dá)11.54%。由于總部貸款等不符合資本化條件的貸款增加，保利地產(chǎn)2012年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長達(dá)到128.72%，從3.9億元增至8.92億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比上升0.46個(gè)百分點(diǎn)至1.29%，使得公司營業(yè)利潤率較2011年降低了1.74個(gè)百分點(diǎn)。北京高華的李薇認(rèn)為，越來越多的資本化利息費(fèi)用將逐步轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)成本，預(yù)計(jì)保利2013年的凈利潤率為12%左右，比2012年下降一個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　“公司在國內(nèi)的融資渠道很多，但成本較高，財(cái)務(wù)成本占比也較大。”該負(fù)責(zé)人表示，未來不排除會(huì)繼續(xù)加大海外融資的比例，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和稀釋融資成本。
 

　　有意赴港上市
 

　　邁出海外融資的步，對(duì)保利的影響將是深遠(yuǎn)的。
 

　　跟一般上市公司不同，此次發(fā)債籌得的資金將不會(huì)直接輸送到保利的國內(nèi)項(xiàng)目。“我們?cè)谧鋈谫Y前，一般都是已經(jīng)有了明確的項(xiàng)目投向。”該負(fù)責(zé)人介紹，海外市場(chǎng)存在著大量的并購機(jī)會(huì)，而這次發(fā)美元債就是為了公司下一步將進(jìn)行的投資和并購做準(zhǔn)備。“有可能是海外也有可能是國內(nèi)的項(xiàng)目，但都會(huì)在海外市場(chǎng)進(jìn)行交易。”他表示，保利未來的海外融資都會(huì)按照目前的思路，用于海外投資和發(fā)展。
 

　　據(jù)了解，保利已經(jīng)開始布局國際化，海外考察小組已完成對(duì)埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，同時(shí)也對(duì)西歐市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，預(yù)計(jì)在未來兩年內(nèi)將會(huì)邁出國門。
 

　　在某種程度上，海外融資平臺(tái)的搭建承擔(dān)了保利維持規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績?cè)鲩L的重要職責(zé)。
 

　　保利是國內(nèi)龍頭房企中杠桿率高的企業(yè)，近四年來的高速增長與高負(fù)債發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān)。2008年，該公司年銷售額僅為205億元，2012年就已成為第二家銷售額過千億的房企。與此相呼應(yīng)的是，2008年、2010年及2011年，保利的凈負(fù)債率分別達(dá)到了123%、123%和119%，2012年雖然下降到89%，但仍是龍頭房企中高的?？梢哉f，是積極的杠桿運(yùn)用態(tài)度和大量的外部融資支持保利在短期內(nèi)拉近與萬科的距離。如無意外的話，保持20%年增速的保利很有可能在未來幾年內(nèi)無限接近甚至超越萬科。
 

　　但國內(nèi)日趨嚴(yán)峻的融資環(huán)境顯然給這個(gè)可能性增添了不穩(wěn)定因素。保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海在8月7日的一個(gè)非公開場(chǎng)合中直言，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如果上市房企股權(quán)融資渠道方面的資金不能得到補(bǔ)充，發(fā)展速度勢(shì)必會(huì)受到限制。實(shí)際上，雖然時(shí)有風(fēng)聲吹出，但目前國內(nèi)房企再融資的開閘仍未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。萬科自然不愿意輕易將龍頭寶座相讓，2012年，該公司收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.19%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)借殼上市;今年年初，其B股轉(zhuǎn)H股的申請(qǐng)也已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)和港交所的受理。
 

　　海外融資平臺(tái)的搭建進(jìn)一步鞏固了萬科的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，也在無形中加大了保利的追趕難度。而保利也并非無所作為，據(jù)了解，該公司幾年前就已在香港設(shè)立了一個(gè)子公司，即恒利置業(yè)，此次發(fā)債是首次將這家公司暴露在公眾視野。當(dāng)然，設(shè)立一個(gè)境外公司并不只有發(fā)債這一個(gè)用途，“這次發(fā)債是海外投資者和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等次接觸和了解保利，隨著了解的加深，還有很多操作的可能性。”保利有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司并不排斥在香港上市這一融資方式，而且也已有所準(zhǔn)備，但短期內(nèi)還沒有這樣的安排。