一邊是持有大量貨幣需要尋找合適投資渠道的資產(chǎn)管理公司，一邊是擁有巨大融資需求的房企，在去年以來(lái)監(jiān)管部門針對(duì)資產(chǎn)管理市場(chǎng)出臺(tái)的一系列投資“新政”促動(dòng)下，有了名正言順的合作理由和機(jī)會(huì)。
 

　　近期不斷曝出的房企聯(lián)手資產(chǎn)管理公司推出資產(chǎn)管理計(jì)劃，則將此種融資方式推出水面。
 

　　8月1日，天津市房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(簡(jiǎn)稱“天房發(fā)展”)發(fā)布公告稱，擬向民生加銀資產(chǎn)管理有限公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立股權(quán)收益權(quán)資產(chǎn)管理計(jì)劃，募集資金不超過(guò)10億元。
 

　　而在此前不久，新華聯(lián)則披露計(jì)劃通過(guò)匯添富資本公開(kāi)發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金11.5億元。
 

　　而這些融資計(jì)劃僅是房企與資管公司合作的“冰山一角”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，去年以來(lái)，已有數(shù)千億元資金借道此“類信托業(yè)務(wù)”進(jìn)入房地產(chǎn)。
 

　　民生加銀資產(chǎn)管理有限公司綜合部人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，“我們?cè)缇陀邪l(fā)針對(duì)房企的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，只不過(guò)很多信息沒(méi)有公開(kāi)披露而已。”
 

　　“這種融資方式會(huì)成為未來(lái)房企融資的一個(gè)重頭戲。”深圳一家大型券商資管部經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示。
 

　　發(fā)展迅猛的資管計(jì)劃
 

　　前述天房發(fā)展擬向民生加銀資產(chǎn)管理有限公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的資產(chǎn)管理計(jì)劃，系以公司持有全資子公司華塘公司全部100%的股權(quán)收益權(quán)作為本專項(xiàng)計(jì)劃資金對(duì)價(jià)，專項(xiàng)用于華塘公司津西陳塘(掛)2013-029號(hào)和津西陳塘(掛)2013-030號(hào)地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。“專項(xiàng)計(jì)劃”期滿，由天房發(fā)展按約定價(jià)格回購(gòu)股權(quán)收益權(quán)。期限為3年。
 

　　“這一資產(chǎn)管理計(jì)劃，本質(zhì)上與信托產(chǎn)品是一樣的。只不過(guò)前者是由資產(chǎn)管理公司來(lái)發(fā)行，后者是由信托公司發(fā)行。”前述深圳券商資管部經(jīng)理對(duì)記者表示，而這一合作得以成行的關(guān)鍵在于，去年監(jiān)管部門接連推出的托管新政，使得券商、基金、保險(xiǎn)、期貨等金融機(jī)構(gòu)紛紛得以進(jìn)入資產(chǎn)管理市場(chǎng)。
 

　　而民生加銀資產(chǎn)管理有限公司的母公司即是公募基金——民生加銀基金管理有限公司。“不過(guò)我們屬于私募基金，不會(huì)公開(kāi)披露此類產(chǎn)品的發(fā)行。”民生加銀資產(chǎn)管理有限公司綜合部人士稱。
 

　　“我們幫地方政府融資項(xiàng)目發(fā)行過(guò)此類資產(chǎn)管理產(chǎn)品，也是憑借旗下基金子公司做的這一業(yè)務(wù)。”前述深圳券商資管部經(jīng)理對(duì)記者透露。
 

　　其實(shí)，房企聯(lián)手券商、基金發(fā)行的資管產(chǎn)品，今年以來(lái)發(fā)展得很迅速。信托牌照壟斷地位的打破，許多以前被視為雞肋的項(xiàng)目重新走到臺(tái)前。
 

　　近日，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2012年中國(guó)資產(chǎn)托管行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2012年末，國(guó)內(nèi)18家托管銀行托管資產(chǎn)規(guī)模突破22萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)58.25%。在各類產(chǎn)品的資產(chǎn)規(guī)模分類中，券商資產(chǎn)管理托管規(guī)模為1.56萬(wàn)億元，較2011年上升5.58%，成為去年市場(chǎng)份額增加多的托管資產(chǎn)類型。
 

　　更低門檻
 

　　“目前信托產(chǎn)品收益率的下滑，與券商等資管機(jī)構(gòu)的加入不無(wú)關(guān)系。”前述深圳券商資管部經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示，相較于信托公司對(duì)房企融資“432”(四證齊全、30%資本金、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì))的要求，資產(chǎn)管理產(chǎn)品的發(fā)行對(duì)房企可謂沒(méi)有什么門檻，“只要能夠賺到錢，券商和基金子公司都愿意做”。
 

　　事實(shí)上，一些針對(duì)房企的資產(chǎn)管理產(chǎn)品的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)較信托產(chǎn)品要寬松得多，如嘉實(shí)基金子公司嘉實(shí)資本于今年1月發(fā)行的“嘉實(shí)基金盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”中，盛世美瀾園則屬于三線城市的別墅項(xiàng)目，并不滿足“432”原則。
 

　　而這一門檻的降低，也是資管類產(chǎn)品相較于信托產(chǎn)品在項(xiàng)目選擇上的優(yōu)勢(shì)。
 

　　而在收益率上，“大概9～10個(gè)點(diǎn)，和信托產(chǎn)品差不多。”前述深圳券商資管部經(jīng)理算了一筆賬，“一般渠道方能賺1～2個(gè)點(diǎn)?；鹱庸灸苜?～3個(gè)點(diǎn)，總的融資成本有14～15個(gè)點(diǎn)。”
 

　　而房企目前常用的信托融資、私募融資成本也不低。“地產(chǎn)信托產(chǎn)品，雖然平均收益率在下降，但對(duì)于中小房企而言，15%左右的融資成本很常見(jiàn)。而目前房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的年化收益率一般為15%～16%。”一位私募界人士告訴本報(bào)記者。
 

　　不過(guò)，“因?yàn)橘Y管業(yè)務(wù)是去年下半年才開(kāi)始放開(kāi)的業(yè)務(wù)，目前正是需要大力拓展市場(chǎng)的時(shí)候，為了提高競(jìng)爭(zhēng)力，資管公司對(duì)融資方收費(fèi)會(huì)盡量稍低，給到客戶的收益盡量稍高，例如同類型的產(chǎn)品一般資管產(chǎn)品會(huì)比信托年收益率高0.5%左右。”耶魯財(cái)富理財(cái)部人士稱。
 

　　風(fēng)險(xiǎn)把控
 

　　盡管去年以來(lái)，監(jiān)管部門有意放開(kāi)券商、基金的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，但在牌照的發(fā)放上，還是能夠體現(xiàn)出監(jiān)管部門的審慎。
 

　　“公募基金特定資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的牌照本身是比較稀缺和珍貴的。截至2013年7月16日，全國(guó)共70家公募基金公司，只有35家拿到了證監(jiān)會(huì)的資管牌照資格。”耶魯財(cái)富理財(cái)部人士告訴本報(bào)記者。
 

　　不過(guò)，資產(chǎn)管理產(chǎn)品發(fā)行門檻較低，不得不讓人憂心，是否會(huì)導(dǎo)致大不良房企項(xiàng)目也加入發(fā)行此類產(chǎn)品的大軍，從而加大未來(lái)到期償付的風(fēng)險(xiǎn)?
 

　　“關(guān)鍵要看抵押品的價(jià)值。”用益信托分析師帥國(guó)讓在接受記者采訪時(shí)表示，如果以土地作為抵押，那么，即使到期出現(xiàn)房企無(wú)法回購(gòu)股權(quán)或償款的情況，也可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓或兌現(xiàn)來(lái)保障。“不過(guò)，資產(chǎn)管理公司在管理資產(chǎn)的能力以及風(fēng)險(xiǎn)把控上不如信托公司，畢竟信托公司發(fā)展了這么多年。”
 

　　在前述天房發(fā)展與民生加銀資產(chǎn)管理有限公司的合作中，也披露了具體的增信措施。公司在“專項(xiàng)計(jì)劃”存續(xù)期內(nèi)，將持有的華塘公司100%股權(quán)質(zhì)押給民生加銀資產(chǎn)管理有限公司。華塘公司以其持有的津西陳塘(掛)2013-029號(hào)和津西陳塘(掛)22013-030號(hào)地塊土地使用權(quán)為本次“專項(xiàng)計(jì)劃”提供抵押擔(dān)保。而這兩塊地的競(jìng)?cè)雰r(jià)格即為17億元，遠(yuǎn)超此資管計(jì)劃的10億元融資規(guī)模。同時(shí)，此次“專項(xiàng)計(jì)劃”由天房發(fā)展控股股東天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司為其回購(gòu)股權(quán)收益權(quán)提供擔(dān)保。
 

　　“一般資產(chǎn)管理產(chǎn)品的設(shè)置中，都會(huì)有一些擔(dān)保措施和增信措施。”前述深圳券商資管部經(jīng)理對(duì)記者表示，至于在政府監(jiān)管上，證監(jiān)會(huì)會(huì)有一定監(jiān)管措施，但主要還是持支持的態(tài)度，不會(huì)很嚴(yán)格。
 

　　而相較于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的到期剛性兌付，資產(chǎn)管理產(chǎn)品中并沒(méi)有這樣的條款。“不過(guò)這些資管公司背后股東的實(shí)力都很強(qiáng)。而且剛開(kāi)始起步，它的違約成本還是很高的。從主觀角度來(lái)說(shuō)，資管公司的母公司公募基金公司為了維護(hù)自身信用，也會(huì)對(duì)資管公司項(xiàng)目的選擇和風(fēng)控進(jìn)行監(jiān)督。”前述耶魯財(cái)富理財(cái)部人士表示，未來(lái)這種資產(chǎn)管理產(chǎn)品的發(fā)展規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。