日前，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的一份有關(guān)內(nèi)地房企信貸環(huán)境的報(bào)告指出，內(nèi)地房企的借貸環(huán)境將出現(xiàn)分化。由于中央政府加強(qiáng)監(jiān)管包括信托融資等行為，相信未來(lái)6至12個(gè)月，較小型房企將更難獲得借貸或借貸成本上升。

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　　標(biāo)準(zhǔn)普爾的信用分析師進(jìn)一步表示，隨著房地產(chǎn)貸款同比增速?gòu)慕衲晟习肽?29%的高位回落，大型和小型房企之間在融資成本和融資可獲得性方面的差距可能進(jìn)一步拉大。為了得到流動(dòng)性支持，弱勢(shì)房企可能成為被收購(gòu)的目標(biāo)。業(yè)內(nèi)分析人士表示，在地價(jià)高企、貸款明顯偏向大型房企的背景下，中小型開發(fā)商的生存境遇日漸艱難，如果想要生存下去就必須考慮加速轉(zhuǎn)型。
 

　　小房企抱怨
 

　　沒(méi)本錢玩地產(chǎn)
 

　　事實(shí)上，中小房企的日子早在此之前就已經(jīng)不好過(guò)了，具體體現(xiàn)在難有實(shí)力獲得“面粉”。翻查近兩年土地成交的資料可發(fā)現(xiàn)，廣州每次拍地，基本都是大開發(fā)商當(dāng)主角，在土地供應(yīng)較多的金沙洲、蘿崗、番禺、白云等區(qū)域，新推出的土地幾乎是全被大開發(fā)商奪得，今年廣州創(chuàng)造的多宗“地王”，也全為大開發(fā)商所“制造”。
 

　　“我明年賣完這個(gè)項(xiàng)目后，估計(jì)要離開廣州了，廣州的地價(jià)成本太高了，我們這些小房企根本沒(méi)本錢玩，現(xiàn)在真的是揾食艱難啊”番禺一小房企的老板對(duì)記者抱怨道。有業(yè)界人士指出，由于大開發(fā)商在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)得相當(dāng)進(jìn)取，導(dǎo)致廣州的地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了驚人的程度，小開發(fā)商別說(shuō)難在廣州拿地，就連花都、從化也難有獲得“面粉”的機(jī)會(huì)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)“基本面”好轉(zhuǎn)的背景下，對(duì)于資金面不太緊張的中小房企來(lái)說(shuō)，要抓緊時(shí)機(jī)及時(shí)拿地，“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，否則，就意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的喪失。
 

　　大房企“牽手”遍地開花
 

　　抱團(tuán)取暖變?yōu)閺?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
 

　　在小房企日子越加難過(guò)的同時(shí)，卻是大房企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手越演越烈。日前，中房網(wǎng)的一份報(bào)告指出，品牌房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地和開發(fā)項(xiàng)目，越來(lái)越成為一種主流現(xiàn)象。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的新數(shù)據(jù)顯示，2012年下半年以來(lái)，十大品牌房企在一、二線城市聯(lián)合拿地規(guī)模占比穩(wěn)步提升，2013年一季度達(dá)到69.4%，二季度則增加至78.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為各大房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)也成為房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、分散風(fēng)險(xiǎn)的選擇。
 

　　聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)蔚然成風(fēng)
 

　　近幾年，國(guó)內(nèi)房企聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)模式可謂是蔚然成風(fēng)：從雅居樂(lè)、碧桂園、富力、中信、世茂聯(lián)手打造廣州亞運(yùn)城;到招商與會(huì)德豐、萬(wàn)科、九龍倉(cāng)、保利合作拿地、新鴻基、合景與富力聯(lián)手開發(fā)獵德村項(xiàng)目、方圓與合景聯(lián)手開發(fā)大坦沙項(xiàng)目、保利與融創(chuàng)、萬(wàn)科間不止一次的合作拿地;再到新鴻基與合景合作開發(fā)佛山的巨無(wú)霸“瀾石”地塊項(xiàng)目以及保利與越秀牽手、保利與奧園合作……業(yè)界人士指出，近幾年，保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科、富力等巨頭型企業(yè)選擇與自己同級(jí)別房企聯(lián)手，形成更加強(qiáng)勢(shì)的聯(lián)盟，可以看出，房地產(chǎn)合作模式已經(jīng)從2009年在地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)厲下的被迫“抱團(tuán)取暖”而轉(zhuǎn)向了“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的演變。
 

　　為典型的案例是，今年6月，曾因價(jià)格太高而流拍的重慶江北區(qū)溉瀾溪一地塊，在時(shí)隔近兩年后再次攪動(dòng)地產(chǎn)界。該地塊由于僅有保利萬(wàn)科聯(lián)合體一家報(bào)名，終以起拍價(jià)53.72億元成交。不過(guò)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的一點(diǎn)是，這一底價(jià)就高達(dá)53.72億元，顯然不是一般的房企可以支付得起。7月3日，萬(wàn)科在此出手，聯(lián)合上海張江(集團(tuán))有限公司以48.7億元摘得上海浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊，溢價(jià)率達(dá)132%，并創(chuàng)新了上海年內(nèi)總價(jià)土地出讓紀(jì)錄。
 

　　戴德梁行日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，上半年，北上廣等一線城市共成交土地2282萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超去年同期。僅僅是萬(wàn)科、保利、中海、綠地、恒大等前五大房企，在半年時(shí)間內(nèi)拿地金額已經(jīng)接近800億元。由于大房企買得起“面粉”，因此占據(jù)的市場(chǎng)份額也越來(lái)越大。根據(jù)已發(fā)布的上市房企半年報(bào)顯示，房企中前四大公司上半年的市場(chǎng)占有率已快速擴(kuò)張至8%，而其中帶有央企背景的三大企業(yè)完成去年全年成交的比例均超59%。廣東省房協(xié)相關(guān)人士也指出，房地產(chǎn)是一個(gè)高度市場(chǎng)化的行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中必然形成高度集中，但房地產(chǎn)是一個(gè)非常廣闊的領(lǐng)域，大房企、小房企可以通過(guò)不同結(jié)構(gòu)形式發(fā)揮不同功能，建議小房企避開競(jìng)爭(zhēng)激烈的純住宅市場(chǎng)，走多元化道路，開發(fā)類似于教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)等。
 

　　豪宅成交量半年暴跌48%
 

　　香港樓市有“崩盤”之虞?
 

　　香港住宅市場(chǎng)已響起警號(hào)，自政府推出冷卻樓市措施以來(lái)，成交量持續(xù)下降，據(jù)香港特別行政區(qū)政府土地注冊(cè)處資料顯示，2013年3月至6月間，住宅買賣交易宗數(shù)下降至11443宗，是1996年以來(lái)錄得低的季度成交量。
 

　　每次政府推出遏抑樓市措施，成交量皆會(huì)應(yīng)聲下跌。2010年11月首度推出額外印花稅，當(dāng)年1月至11月間平均每月有11495宗住宅買賣交易，但隨后的12月至2012年10月，每月平均成交量減少至7165宗。2012年10月再推加強(qiáng)版額外印花稅及征收買家印花稅后，11月至翌年2月間平均每月成交量再跌至5515宗;今年2月加推雙倍印花稅，令3月至6月間的平均每月成交量進(jìn)一步收縮至3994宗。
 

　　調(diào)控組合拳下 香港樓市量跌價(jià)穩(wěn)
 

　　雖然成交量持續(xù)下降，住宅售價(jià)未有出現(xiàn)同樣跌勢(shì)。相反，豪宅售價(jià)繼續(xù)上升，雖然在2012年下半年曾出現(xiàn)短暫整固，但樓價(jià)的增長(zhǎng)步伐持續(xù)，直至2012年10月政府再推加強(qiáng)版措施為止。
 

　　2013年6月，高力豪宅樓價(jià)指數(shù)較2012年10月推出加強(qiáng)版額外印花稅前輕微下跌5%。然而差餉物業(yè)估價(jià)署資料顯示，2013年5月，反映中小型樓價(jià)走勢(shì)的甲、乙及丙類住宅指數(shù)卻表現(xiàn)堅(jiān)挺，更錄得8%升幅。
 

　　高力國(guó)際研究及咨詢經(jīng)理李梓瑈表示，業(yè)主現(xiàn)金流充裕及低息環(huán)境持續(xù)，不愿降價(jià)求售，買家的置業(yè)成本卻因政府推出的遏抑樓市措施而增加，這解釋了成交量大幅下跌但樓價(jià)未有跟隨明顯下調(diào)的原因。
 

　　2013年上半年，豪宅成交量亦急跌。在山頂、南區(qū)及半山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，成交價(jià)在1000萬(wàn)元以上的交投量按年下跌48%至291宗，成交總額按年跌幅達(dá)52%，僅值94.31億港元。
 

　　高力國(guó)際住宅買賣部行政董事潘偉基指出，政府推出的多項(xiàng)稅制措施令豪宅的購(gòu)置成本大增，但豪宅樓價(jià)上升空間有限，吸引力減退，短期炒家、投資者、內(nèi)地及海外買家離場(chǎng)。目前，約八成的買家屬于用家。
 

　　潘偉基認(rèn)為，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局計(jì)劃削減量化寬松規(guī)模，市場(chǎng)預(yù)期息口在2015年左右開始上調(diào)，樓市的下調(diào)壓力將持續(xù)增大。
 

　　后市預(yù)計(jì)：未來(lái)12個(gè)月平均售價(jià)跌一成多
 

　　此外，潘偉基預(yù)計(jì)今年下半年，一手住宅市場(chǎng)推銷新盤單位的步伐會(huì)較上半年快，發(fā)展商若以貼近市價(jià)發(fā)售以促銷，將增加二手市場(chǎng)樓價(jià)的下調(diào)壓力。
 

　　預(yù)測(cè)2013至2015年間，山頂、南區(qū)及半山平均每年有175個(gè)新單位推出，遠(yuǎn)低于每年530個(gè)單位的長(zhǎng)期平均水平，有助舒緩豪宅樓價(jià)劇跌的壓力。未來(lái)12個(gè)月，預(yù)料豪宅售價(jià)跌幅約10%。至于近樓價(jià)升幅跑贏豪宅的中小型住宅，平均售價(jià)在未來(lái)12個(gè)月料跌10%~15%。
 

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