熟悉萬科的人往往都知道這樣一個(gè)慣例：如果想讓萬科集團(tuán)總裁郁亮在公開場(chǎng)合預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，這種可能性基本等同于火星撞地球。

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　　不公開預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)，這些年早已成為萬科高管們的職業(yè)規(guī)則，媒體們?cè)噲D“撬開”郁亮嘴巴的努力通常都無功而返。
 

　　但在8月7日的媒體會(huì)上，郁亮和萬科董秘譚華杰一改往日的謹(jǐn)慎風(fēng)格，直言因缺乏基礎(chǔ)條件，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上升的可能性在減少。
 

　　與這一趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度繼續(xù)上升，大型房企將迎來面對(duì)面的直接“肉搏戰(zhàn)”，樓市暗流涌動(dòng)的時(shí)代才剛剛開啟。
 

　　房?jī)r(jià)上漲壓力釋放
 

　　譚華杰的另一個(gè)身份是萬科首席研究員，萬科其實(shí)還有一個(gè)實(shí)力不容小覷的宏觀經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略投資研究團(tuán)隊(duì)。
 

　　從2008年困境中走出來的萬科，在此后5年內(nèi)，每一次步履幾乎都精準(zhǔn)地踏穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏跌宕的節(jié)拍，成為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。
 

　　在譚華杰看來，評(píng)估一個(gè)城市目前市場(chǎng)景氣狀況或者市場(chǎng)熱度，好指標(biāo)應(yīng)該就是批售比和存貨去化周期，這也是萬科內(nèi)部評(píng)估體系核心的測(cè)量工具。
 

　　批售比，是指一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)的銷售面積和同期新增的可售面積的比例，這個(gè)指標(biāo)的均衡值為1。
 

　　如果批售比大于1，說明市場(chǎng)在某一段時(shí)間內(nèi)賣出去的房子多于新增供應(yīng)，存貨在減少，意味著房地產(chǎn)比較趨熱。反之，如果批售比數(shù)字小于1，說明賣出去的房子比較少，而新增供應(yīng)比較多，市場(chǎng)存貨在增加。
 

　　根據(jù)萬科的跟蹤監(jiān)測(cè)，受2008年金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的批售比在當(dāng)年全年大概只有0.6，顯著于低于1的均衡值。
 

　　但從2008年之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)批售比指標(biāo)極少有靠近1的情況，2009年批售比平均指標(biāo)為1.5，顯著高于1，意味著樓市開始向上回調(diào)。
 

　　2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)批售比出現(xiàn)大幅波動(dòng)，波動(dòng)幅度達(dá)60%上下。2011年批售比較2008年稍微改善，低點(diǎn)到了0.5。這兩年也是房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈波動(dòng)的兩年。
 

　　譚華杰表示，從2012年3月份到去年年底，批售比指標(biāo)罕見出現(xiàn)了均衡，這也是中國(guó)樓市非常穩(wěn)定的時(shí)期。
 

　　而今年一季度市場(chǎng)又出現(xiàn)比較熱的情況，2013年一季度批售比這個(gè)指標(biāo)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)了比較明顯的上升。
 

　　到2013年3月底，批售比指標(biāo)上升到1.43，1.43這個(gè)數(shù)字是繼2009年之后的一個(gè)歷史高點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的樓市處于強(qiáng)勢(shì)回暖階段。
 

　　但是2013年二季度，批售比出現(xiàn)迅速回落，到6月底這個(gè)指標(biāo)又回到1左右，約在0.9。譚華杰說，這說明一季度主要城市市場(chǎng)熱度在迅速降溫，由一個(gè)比較熱的狀態(tài)迅速回到比較正常平穩(wěn)狀態(tài)，“而0.9也意味著房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的可能性在減少”。
 

　　判斷未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的另一個(gè)核心指標(biāo)是存貨水平，對(duì)應(yīng)的有效指標(biāo)是存貨去化月數(shù)，等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時(shí)間平均月度銷售量。
 

　　存貨去化月數(shù)指標(biāo)的合理范圍，大概在5~10個(gè)月之間。低于5個(gè)月說明存貨嚴(yán)重不足，同時(shí)新增供應(yīng)又不能增加的話，接下來房?jī)r(jià)有比較大的上漲壓力。如果該指標(biāo)高于10個(gè)月，則說明市場(chǎng)存貨相對(duì)比較充分，房?jī)r(jià)上漲可能性就會(huì)小。
 

　　譚華杰表示：“從2012年6月份開始，存貨去化月數(shù)一直在10左右，低的時(shí)候9.5，高的時(shí)候11.3，可見目前處于合理范圍偏上限的位置。”
 

　　肉搏時(shí)代來臨
 

　　在這樣一個(gè)時(shí)刻謹(jǐn)慎研判房?jī)r(jià)，萬科式的理智與多數(shù)開發(fā)商的看法似乎大有背離，因?yàn)檠巯麓蟠笮⌒〉姆科髠兇蠖嘣谀θ琳苽鋺?zhàn)新一波漲價(jià)潮。
 

　　從去年開始到今年上半年，樓市回暖以及政策出現(xiàn)的“真空期”，讓市場(chǎng)繼續(xù)朝著新的熱度狂奔，7月前后全國(guó)多個(gè)城市甚至再度出現(xiàn)“日光盤”。
 

　　但實(shí)際上，萬科在去年年報(bào)中對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)已有警示，稱“至少可以說，中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束”。
 

　　萬科解釋“應(yīng)該”這個(gè)詞包含了三層含義：它是大眾希望看到的結(jié)果;它具有理性分析的合理性;它是一個(gè)大概率事件。
 

　　郁亮在西安時(shí)向媒體表示，貨幣超發(fā)是近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一，“從某種意義上講，房?jī)r(jià)問題也是金融問題，錢多了才會(huì)把房?jī)r(jià)抬高。”而銀根緊縮在某種程度上則有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
 

　　8月7日，郁亮在萬科集團(tuán)總部稱，目前主要城市的庫(kù)存去化周期在10個(gè)月左右，批售比在0.9左右，“下半年供應(yīng)量相對(duì)會(huì)增加，我想未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)環(huán)境”。
 

　　實(shí)際上，上半年樓市整體火爆的背后已經(jīng)出現(xiàn)分化，一季度全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市銷售面積同比增長(zhǎng)65.5%、金額同比增長(zhǎng)97.9%，但二季度銷售面積則下降0.01%，這意味著二季度14個(gè)主要城市商品住宅銷售增速急劇回落。
 

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[微博]的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，從今年上下半年推盤量對(duì)比來看，上下半年推盤量比例約為4.4：5.6，顯示出市場(chǎng)供應(yīng)量比較充足。
 

　　郁亮說，未來市場(chǎng)會(huì)趨向平穩(wěn)，除了批售比和庫(kù)存水平的供求關(guān)系使然之外，它同時(shí)還是大型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。
 

　　在郁亮看來，房地產(chǎn)的屬性回歸，讓房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式正在變得趨同，原來做高端的開發(fā)商，現(xiàn)在的策略也以做主流住宅為主，“所以這塊競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益白熱化，我認(rèn)為這對(duì)行業(yè)發(fā)展是有利的，誰有本事才能終勝出”。
 

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年標(biāo)桿房企銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比率為12.3%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
 

　　從銷售金額角度推算，與全年同期市場(chǎng)占有率大幅上升相比，萬科在2013年上半年市場(chǎng)占有率卻由去年同期的2.68%下降至2.5%。
 

　　市場(chǎng)占有率的變化、樓市的急劇變化、中小房企的敗退成就了大型房企的業(yè)績(jī)飆升，而標(biāo)桿房企之間的攻守亦頗為激烈。
 

　　譚華杰稱，房地產(chǎn)公司集中度上升，意味著大企業(yè)之間面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)已成行業(yè)態(tài)勢(shì)，級(jí)別相似或相同的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度與以前不可同日而語。
 

　　尤其是中國(guó)建筑擬以中海地產(chǎn)為平臺(tái)整合旗下地產(chǎn)板塊，新組建的中海地產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)規(guī)模急劇飆升，危及萬科的“一哥”地位。
 

　　盡管稱“萬科是個(gè)驕傲的兔子，希望有獵人追”，但郁亮也坦言有著很強(qiáng)的危機(jī)感，“冬天是一個(gè)長(zhǎng)期的策略，未來房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰還會(huì)繼續(xù)，我相信這個(gè)行業(yè)未來兩三年時(shí)間會(huì)比較痛苦。”

 

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