今年以來，北京的商品房預(yù)售取證實行“限價”政策，讓開發(fā)商不愿低價銷售，因此取得銷售證難度加大，開發(fā)商也借機合理“捂盤”，新盤供應(yīng)量明顯降低。而另一方面樓盤蓄客時間拉長，積攢大量需求，供需更加不平衡。從近期開盤的項目來看，實際價格比上一期仍上漲不少，購房人首付壓力增大，但仍擋不住市場的熱情，“日光盤”頻現(xiàn)。北京樓市漲聲再起，供需矛盾進一步激化，這些市場難題如何來解?請聽各路專家分析支招。
 

　　【圓桌嘉賓】
 

　　王玨林 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員
 

　　陳志 北京市房協(xié)秘書長
 

　　陳順 中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席
 

　　郭毅 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)
 

　　市場供應(yīng)減少，剛需盤熱銷
 

　　Q 今年實行新政以來，購房人的恐慌似乎并未減少，不少剛需樓盤出現(xiàn)“日光”，為什么會出現(xiàn)這種情況?
 

　　陳志：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定：“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。”因此目前很多項目的蓄客行為，嚴格來說是違規(guī)的。所以才出現(xiàn)因為開盤推遲，導(dǎo)致蓄客時間拉長的情況，并且人為造成了恐慌情緒。如果嚴格按照規(guī)定執(zhí)行，是不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的情況的。
 

　　王玨林：從我了解的情況，我不認為購房人恐慌是普遍存在并且非常嚴重的。和新政出臺前的快速上漲時期相比，目前市場總體還是比較穩(wěn)定的。至于一些樓盤的“日光”情況，具體的原因我不太了解，但我認為不是全市大多數(shù)樓盤出現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。
 

　　陳順：從“日光盤”看，仍是以低總價小戶型的樓盤為主，現(xiàn)在入市的一方面是剛需、剛改需求，另一方面也有投資需求，有的人只要有購房資格還想再買。俗話說“大城市小風(fēng)險、小城市大風(fēng)險、核心區(qū)沒風(fēng)險”，不少人還是想通過買房來抵抗通脹預(yù)期。
 

　　郭毅：購房需求旺盛，開發(fā)商不愿意喪失利潤平價推貨，政企博弈之下，一些開發(fā)商選擇暫緩?fù)票P，導(dǎo)致市場供應(yīng)減少。供不應(yīng)求造成剛需盤開盤熱銷現(xiàn)象也就較為集中。另外，一房難求導(dǎo)致購房者看漲后市的預(yù)期強烈，在抓住“限漲”有利時機盡快出手購房的心態(tài)下，促使當(dāng)前剛需盤成交火熱。
 

　　買賣雙方對政策“免疫力”提高
 

　　Q 從近期北京推盤的項目來看，多個樓盤的價格比上一期有明顯上漲，有的樓盤因為“取證難”，后只得被動“捂盤”，甚至賣現(xiàn)房，這對于市場供應(yīng)會有哪些影響?
 

　　陳志：購房人的恐慌心理來自更多的因素。很多購房人買房是在通脹的大環(huán)境下，出于財富保值和增值的需求而購房。加上高價地的頻出，也影響購房人心理，這些都造成了上漲的預(yù)期。這就讓很多購房需求提前釋放，“國五條”出臺之后，沒有看到樓市有明顯的變化，也讓政策對市場的影響力變小，買賣雙方對政策的免疫力越來越高。
 

　　陳順：從北京發(fā)展趨勢來看，市區(qū)土地價格達到3萬元/平米已不足為奇，而開發(fā)商好不容易拿到一塊土地，都走高端路線，剛需人群只能把目光瞄向郊區(qū)。郊區(qū)的總價低、單價低的房子開盤了，如果不買，購房人群選擇余地就會越來越小。
 

　　另一方面，北京2011年開始實行限購政策，現(xiàn)在兩年已經(jīng)過去了，此前不夠5年納稅的人群，每年都有硬性的增長。需求在不斷增加，而房價又沒有下降的跡象，購房人為什么還要繼續(xù)等?而“限價”也讓購房人看到，一旦不“限價”，價格還會繼續(xù)往上漲，所以有條件的就加緊入市。
 

　　不漲價、快銷很難同時兼顧
 

　　Q 如何防止開發(fā)商“合理利用”限價規(guī)則，達到捂盤惜售的目的，促進開發(fā)商加快推盤節(jié)奏?
 

　　陳志：由于取證、限價的問題導(dǎo)致一些項目開盤延后，這是事實。但開盤推遲是不是由取證環(huán)節(jié)導(dǎo)致，開發(fā)商到底是否故意拖延開盤時間，這也很難區(qū)分認定。
 

　　現(xiàn)在在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，主要還是由市場供求關(guān)系決定的。既讓開發(fā)商不漲價，又讓開發(fā)商盡快出貨，是很難做到的。目前只能以控制房價過快上漲為主，還沒有找到更好的方法同時解決推盤節(jié)奏的問題。
 

　　郭毅：主管部門首先應(yīng)當(dāng)加強市場監(jiān)管，監(jiān)控發(fā)出的每一張預(yù)售許可證的實際開盤情況，確保取得預(yù)售許可的樓盤在取證三天內(nèi)一次性推出全部房源。同時，主管部門應(yīng)該提高工作效率，壓縮預(yù)售證審批過程中對穩(wěn)定房價作用不大的審查環(huán)節(jié)，加快審批的時間。
 

　　建議更合理供地、嚴管捂盤
 

　　Q 消除購房人恐慌心理，還應(yīng)采取哪些比較有效的措施?
 

　　陳志：目前來看很難有特別有效的措施。在政策上，房地產(chǎn)市場的冷熱受到貨幣政策的影響，但是貨幣政策不以房地產(chǎn)市場的冷熱作為調(diào)整的前提。在供應(yīng)上，現(xiàn)在土地供應(yīng)并不少，但是其中住宅用地的供應(yīng)比例偏低，而且高價地的供應(yīng)偏多。
 

　　王玨林：地方政府不僅要合理出讓土地，還要把全年的土地計劃詳細公布。如果不公布，房企只能是等著掛出來一塊地，就搶一塊地。因為不知道后面還有沒有，如果企業(yè)知道這個區(qū)域后面還有很多地塊出讓，可能就不會瘋搶。
 

　　同時，對于土地出讓后及時開發(fā)的監(jiān)管做得還不夠。一直存在兩年不開發(fā)收回的政策，違規(guī)的很多，執(zhí)行得遠遠不夠。
 

　　陳順：北京相關(guān)部門應(yīng)該把市場預(yù)期告訴大家，讓大家不再為買不上房而恐慌，比如說未來幾個月，北京有哪些項目要推盤，都在什么樣的位置，是什么樣的產(chǎn)品，大概什么樣的價格，讓購房人對預(yù)期比較了解了。政府牽頭做這事估計也不會太難的。
 

　　更多赤壁房產(chǎn)資訊敬請關(guān)注赤壁房網(wǎng)(m.j4910.cn)