銀行資金面的緊張使得銀行放貸變得更加審慎，這種趨勢(shì)也波及了房地產(chǎn)企業(yè)，房貸開始收緊，這已導(dǎo)致部分高端樓盤開發(fā)商銷售受阻;銷售回款遲滯，資金鏈承受了相當(dāng)大的壓力，以至于部分企業(yè)不得不把壓力轉(zhuǎn)向購(gòu)房者。

　　上海一位銀行業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，華潤(rùn)置地上海公司因項(xiàng)目錢荒而陷入對(duì)資金的窘境。

　　據(jù)該位銀行人士透露，7月中旬華潤(rùn)置地上海公司緊急召集公司營(yíng)銷經(jīng)理與銀行相關(guān)人士開會(huì)，商討項(xiàng)目目前遭遇的銀行貸款問(wèn)題和銷售回款進(jìn)度問(wèn)題，據(jù)悉會(huì)議持續(xù)4個(gè)半小時(shí)，主要內(nèi)容分析華潤(rùn)置地在上海的四個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)江灣九里、華潤(rùn)佘山九里、華潤(rùn)外灘九里以及華潤(rùn)中央公園的資金回收情況，并分成四類客戶制定了資金催要計(jì)劃。

　　一邊鬧“錢荒”，一邊是銷售回款進(jìn)度放慢，6月底以來(lái)，銀行資金鏈緊張對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響持續(xù)發(fā)酵，部分銀行對(duì)開發(fā)貸態(tài)度較年初明顯扭轉(zhuǎn)，對(duì)于個(gè)人房貸政策也做了微調(diào)，影子銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制也更加謹(jǐn)慎，開發(fā)商融資和銷售回款進(jìn)一步受限。

　　中資銀行的錢荒或?qū)Σ糠珠_發(fā)商資金鏈產(chǎn)生影響，而外資銀行也開始在其中找到機(jī)會(huì)。

　　罕見的行動(dòng)

　　據(jù)該位參加華潤(rùn)此次會(huì)議的銀行內(nèi)部人士透露，會(huì)議詳細(xì)討論了華潤(rùn)置地上海公司每一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款情況，并且制定了催款的嚴(yán)格步驟：一旦與客戶簽訂預(yù)售合同，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款，如果逾期未付款，華潤(rùn)將發(fā)出兩遍催款函;仍然未付余款，華潤(rùn)將發(fā)出律師函;律師函之后未付款就解除合同，重新定價(jià)再銷售。

　　“這是比較罕見的行為，即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下，也沒有催得如此緊迫，而且以往只是在年底才會(huì)出現(xiàn)催款的情況，說(shuō)明開發(fā)商還是受到了‘錢荒’的影響。”該位參加華潤(rùn)會(huì)議的人士告訴記者。

　　上海一家開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷總監(jiān)對(duì)記者表示，由于銀行資金緊張，購(gòu)房貸款的審批和放款速度確實(shí)受到一定程度的影響，特別像華潤(rùn)這樣以高端為主的樓盤影響更為明顯。

　　房貸受阻房企催款忙

　　銀行業(yè)鬧“錢荒”令不少等待著銀行放貸的購(gòu)房買家以及開發(fā)商們憂心忡忡。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分早在5月份就已經(jīng)提交了貸款申請(qǐng)的購(gòu)房者至今仍然沒有獲得銀行通過(guò)。而“錢荒”導(dǎo)致的長(zhǎng)時(shí)間貸款審批過(guò)程讓上海部分銀行改變了房貸政策，取消優(yōu)惠，同時(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少信貸公司推出“追加貸”的新業(yè)務(wù)。

　　上述參加華潤(rùn)會(huì)議的人士告訴記者，當(dāng)客戶與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同之后，就進(jìn)入了貸款流程;正常的步驟是由客戶提供相關(guān)資料開發(fā)商協(xié)助辦理貸款手續(xù)，一般情況下，開發(fā)商都有合作的銀行，在銀行資金相對(duì)充裕的情況下，放款只是時(shí)間的問(wèn)題。但由于持續(xù)的調(diào)控政策，銀行貸款就變得比較復(fù)雜。以華潤(rùn)上海項(xiàng)目為例，可分為三種情況：是符合購(gòu)房條件，相關(guān)資料齊全的優(yōu)質(zhì)客戶，這類客戶正常情況下是可以按時(shí)放款，但由于銀行資金緊張，放款時(shí)間一拖再拖;第二是不符合購(gòu)房條件的客戶，他們需要找中介公司重新包裝成符合條件的客戶，這類客戶包裝的時(shí)間比較長(zhǎng)，而且在銀行資金相對(duì)緊張的背景下，被拒絕的可能性較大;第三是符合購(gòu)房條件，但提供給銀行的相關(guān)資料有瑕疵，這類客戶的放款也存在較大風(fēng)險(xiǎn)，一旦銀行審核嚴(yán)格，就不能貸款。

　　“華潤(rùn)的對(duì)策是不管問(wèn)題出在哪一個(gè)環(huán)節(jié)，責(zé)任都是客戶自己承擔(dān)，客戶必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)籌集到資金，以往的情況是在一個(gè)銀行被拒之后，開發(fā)商會(huì)協(xié)助客戶尋找另外一家銀行，這說(shuō)明‘錢荒’對(duì)他們的影響是比較大的。”上述參加華潤(rùn)會(huì)議的人士告訴記者。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在銀行‘錢荒’之前，部分上海的國(guó)資銀行就悄悄改變了房貸政策，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行等大部分銀行對(duì)于首套房利率打8.5折的政策諱莫如深，對(duì)申請(qǐng)者的資質(zhì)審查和條件設(shè)置達(dá)到高的標(biāo)準(zhǔn)，大部分實(shí)行9到9.5折的優(yōu)惠，有些銀行甚至恢復(fù)到基準(zhǔn)利率。

　　此外，錢荒也導(dǎo)致公積金貸款的延遲發(fā)放。上海的何先生看中了一套房子，準(zhǔn)備使用公積金貸款購(gòu)房，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告知他，公積金房貸現(xiàn)在放不下來(lái)，讓周先生使用商業(yè)按揭。

　　“公積金貸款如果放下來(lái)大概需要四個(gè)月的時(shí)間，對(duì)于有些急于成交的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這四個(gè)月房?jī)r(jià)的漲跌，有可能變化較大。”上述中介表示。公積金貸款暫時(shí)放不下來(lái)，之前出現(xiàn)在2010年，正是銀根全面收緊的時(shí)候。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，資金供應(yīng)量?jī)H僅是宏觀市場(chǎng)基本面的指標(biāo)，僅能提供一個(gè)大概率的判斷，每個(gè)企業(yè)情況不一樣，還應(yīng)該更多參考房企資金面、市場(chǎng)供求關(guān)系、利率變化對(duì)于成交量的影響等多因素。

　　但華潤(rùn)置地這類以高端樓盤為主的企業(yè)，其資金鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊往往比剛需性的產(chǎn)品會(huì)嚴(yán)重。而現(xiàn)實(shí)的情況是，華潤(rùn)在上海四個(gè)項(xiàng)目，有三個(gè)銷售不理想，華潤(rùn)佘山九里更是一度封盤不售。

　　外資銀行借機(jī)填補(bǔ)市場(chǎng)真空

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于銀行審批貸款以及放款時(shí)間延長(zhǎng)的沖擊，樓盤銷售回款時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)。為此，上海部分樓盤啟動(dòng)了優(yōu)先針對(duì)一次性付款客戶的銷售策略，加大優(yōu)惠力度。

　　實(shí)際上，除了傳統(tǒng)的借款和債券類融資，開發(fā)商在信托和私募品種方面的融資，助推著行業(yè)杠桿的攀升。

　　“多樣化的融資渠道，為開發(fā)商籌集資金分散資金風(fēng)險(xiǎn)提供保障，但隨著市場(chǎng)上資金面的收緊，通過(guò)其他途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的資金也將受到限制。資金承壓在所難免。”獨(dú)立基金人傅冬亮認(rèn)為。

　　國(guó)內(nèi)銀行的錢荒，實(shí)際上給外資銀行進(jìn)入房貸領(lǐng)域增加了不少機(jī)會(huì)。一直以來(lái)，外資銀行苦惱于房貸幾乎被內(nèi)資銀行所壟斷。記者致電多家外資銀行的個(gè)人住房貸款，其中多家銀行的信貸經(jīng)理表示在申請(qǐng)完備后，目前放款時(shí)間可以控制在一周以內(nèi)，有的外資行首套房貸還低至8.4折。

　　匯豐銀行和花旗銀行則表示，可以申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠。“每個(gè)銀行都有自己的考慮，這些銀行可能出于戰(zhàn)略支持的角度，對(duì)個(gè)貸給出一定的利率優(yōu)惠。”有銀行業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

　　“對(duì)于外資銀行而言也有自己矛盾的地方，以渣打銀行為例，渠道拓展部門希望借助內(nèi)資行的錢荒因素，多拓展自己的業(yè)務(wù);但是審核部門會(huì)根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)做預(yù)判，其依據(jù)還是銀監(jiān)會(huì)的一些政策，決策系統(tǒng)不一樣，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，外資銀行也不敢大舉進(jìn)入個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。”渣打銀行一位人士表示。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，外資銀行實(shí)行利率市場(chǎng)化，個(gè)人貸款的利率是根據(jù)市場(chǎng)資金使用成本的變化而變化，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于利率變動(dòng)幅度較大。并且不同客戶所執(zhí)行的利率不一樣，風(fēng)險(xiǎn)也比較難以估量。