中國房地產(chǎn)業(yè)在過去十年間快速崛起，出現(xiàn)了以萬科為首的千億級房企。以住宅開發(fā)為主業(yè)的房企們在從未間斷的調(diào)控政策下走出“黃金十年”，但下一個十年，路在何方?——業(yè)內(nèi)共識是“城鎮(zhèn)化”。

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　　即使各界對城鎮(zhèn)化究竟如何落地、房企在其中扮演何種角色爭議不斷，但上半年經(jīng)濟指標(biāo)下滑，唯有樓市一枝獨秀，在新一輪拉動內(nèi)需的經(jīng)濟發(fā)展計劃中，房企圍繞著城鎮(zhèn)化的轉(zhuǎn)型已拉開帷幕。
 

　　業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化核心是“以人為本”，不能等同于“地產(chǎn)化”，不能再簡單停留在“蓋房子上”，但城鎮(zhèn)化進程中必然帶來房地產(chǎn)等相關(guān)需求的增長。
 

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上指出，中國大的內(nèi)需就是把農(nóng)村人口的消費變成城市消費，首先有買房需求，還有租房、教育、醫(yī)療、消費等需求，但前提是政策改革能否落到實處。
 

　　“戶籍制度、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度、財稅制度”三大政策改革成為推行城鎮(zhèn)化難以回避的攻堅核心。在上述大背景下，不乏謹(jǐn)慎派認(rèn)為房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展有限。
 

　　“90%的開發(fā)商不具備參與城鎮(zhèn)化的能力，必須有強大的資源整合能力和長錢、大錢。”國開金融有限公司副總裁左坤在第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上指出，城鎮(zhèn)化包含房地產(chǎn)業(yè)，但遠超普通的房地產(chǎn)開發(fā)。
 

　　但也有樂觀派認(rèn)為，房企自1998年以來迅猛發(fā)展，有錢有經(jīng)驗有團隊，是當(dāng)?shù)卣菩谐擎?zhèn)化落地的大助力和合作方，在城鎮(zhèn)化中大有可為。
 

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長苗樂如表示，房企可發(fā)揮資金、開發(fā)管理上的優(yōu)勢，積極參與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)、中小城市、大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可按照規(guī)劃，參與棚戶區(qū)、城中村改造。
 

　　房企轉(zhuǎn)型時
 

　　在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路下，房企也必然面臨主動或被迫的轉(zhuǎn)型升級。據(jù)了解，飽受調(diào)控之苦的房企近年來已加速從傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型多元化，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都成為熱點。
 

　　雖然全國房地產(chǎn)市場自2012年下半年開始整體回暖，一線城市更呈現(xiàn)量價急升，但多數(shù)開發(fā)商都對后市較為謹(jǐn)慎，尤其是對樓市調(diào)控政策走向“一頭霧水”，也不清楚在參與城鎮(zhèn)化建設(shè)中，除了傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)外的盈利模式。著名經(jīng)濟學(xué)家華生表示，未來房企肯定要做轉(zhuǎn)型，否則風(fēng)險太大，但轉(zhuǎn)得太快，危機還沒來，就錯過了賺錢的機會。
 

　　雖然房企面臨轉(zhuǎn)型“兩難”，但已出現(xiàn)不少先行者“探路”。如萬科謹(jǐn)慎試水，加大配套設(shè)施開發(fā)，未來可能轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。綠地集團則推行雄心勃勃的“智慧城鎮(zhèn)計劃”，而萬通在四五年前提出轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)專業(yè)的投資、開發(fā)、運營企業(yè)，星河灣(小區(qū)網(wǎng) 論壇)集團則在廣州參加現(xiàn)代新農(nóng)村建設(shè)。
 

　　“目前更多是新嘗試、改進，而非轉(zhuǎn)型。”萬科集團副總裁毛大慶則表示，企業(yè)無法左右大周期或政策，能做好的是企業(yè)的生存之道，讓企業(yè)能持續(xù)發(fā)展。他判斷，未來10-15年內(nèi)，人口老齡化將引發(fā)城市形態(tài)變化，這或是對中國房企更大的挑戰(zhàn)。
 

　　■對話先行者
 

　　將“大數(shù)據(jù)”引入新型城鎮(zhèn)化開發(fā)
 

　　代表房企：
 

　　綠地集團
 

　　參與舉動：
 

　　推出“智慧城鎮(zhèn)”計劃
 

　　在探路城鎮(zhèn)化的房企中，上海國有巨無霸綠地集團無疑是高調(diào)、具參與實力的房企。綠地集團董事長張玉良以“做政府想做但做不了、但市場又需要的事”聞名，在配合政府政策導(dǎo)向和市場需求中，綠地先后提出了“新城戰(zhàn)略”、“超高層戰(zhàn)略”、“產(chǎn)城一體化戰(zhàn)略”。7月16日，綠地在上海發(fā)布“智慧城鎮(zhèn)計劃”，和IBM、思科、三星、中國電信[-0.54%]、微軟、華為、中興等合作，將“大數(shù)據(jù)”引入新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，希望借此成為新一代領(lǐng)軍房企。
 

　　新京報：“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”和此前的“造城”模式有何不同?
 

　　張玉良(綠地集團董事長)：是更人性化，比如“大數(shù)據(jù)”精準(zhǔn)對接，不僅能提供更高品質(zhì)的居住生活體驗，也能提升產(chǎn)業(yè)運營需求;第二是更強大的資源整合力，除了整合開發(fā)、運營產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，還聯(lián)合信息技術(shù)的企業(yè)一起研究。第三是不僅停留在產(chǎn)品開發(fā)層面，而是立足于產(chǎn)業(yè)推廣運營，要構(gòu)建一個智慧城市的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。我們的目標(biāo)是成為智慧城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)者。
 

　　新京報：綠地智慧城鎮(zhèn)落地時，如何與當(dāng)?shù)卣献?
 

　　張玉良：合作方式有很多，比如綠地提供智慧城市頂層規(guī)劃設(shè)計、投融資、建設(shè)、運營的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，并且?guī)雍献髌髽I(yè)共同將成熟的開發(fā)模式進行復(fù)制，推動各地“智慧城市”概念的落地。政府則可能為項目運營、入駐企業(yè)等提供一定的政策優(yōu)惠等，共同營造投資環(huán)境。同時，企業(yè)承擔(dān)智慧城鎮(zhèn)建成后的運營管理，有助于緩解政府前期資金投入、后期運營精力投入的壓力，企業(yè)則獲得運營管理的長效收益回報。
 

　　新京報：你如何看房企在城鎮(zhèn)化中的發(fā)展前景，綠地未來參與城鎮(zhèn)化會更多集中在哪些城市?
 

　　張玉良：新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺后中長期將進一步釋放大中城市新增住房需求。綠地將繼續(xù)大力投資，全年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入將確保超過3000億元，較上年增長30%。至少從今年來看，綠地仍將聚焦資源投入經(jīng)濟發(fā)展能級高的一、二線城市項目開發(fā)。當(dāng)然，如果三、四線城市有優(yōu)質(zhì)項目，比如區(qū)位優(yōu)越、有需求支撐、資金杠桿性強的項目，我們也會積極獲取。
 

　　新型城鎮(zhèn)化是回報農(nóng)民的好方法
 

　　代表房企：
 

　　星河灣集團
 

　　參與舉動：
 

　　投資1.8億元參與廣州從化市社會主義新農(nóng)村建設(shè)
 

　　新型城鎮(zhèn)化中，農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移受關(guān)注，但由于這是“窮人的城鎮(zhèn)化”，也是房企一直缺失的板塊。總部位于廣州的豪宅開發(fā)商星河灣集團一貫低調(diào)，卻是國內(nèi)房企中先參與實質(zhì)性“新型城鎮(zhèn)化”開發(fā)的房企。星河灣集團從2011年開始對口扶貧從化市獅象村建設(shè)，目前已初步投資1.19億元建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)住宅，一期已入住。星河灣董事長黃文仔表示，城鎮(zhèn)化中房企作用其實有限，關(guān)鍵還是政府要發(fā)揮作用。
 

　　新京報：如何看待新型城鎮(zhèn)化?
 

　　黃文仔(星河灣集團董事長)：中國從一個窮國到經(jīng)濟強國，農(nóng)民在廉價土地、廉價勞動力上都付出了一半的貢獻，農(nóng)民是中國大的一群人，農(nóng)民不富裕，中國就不可能走向共同富裕，中國夢也不可能實現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化的下一步發(fā)展是回報農(nóng)民的好方法。
 

　　新京報：建設(shè)獅象村有什么心得?
 

　　黃文仔：獅象村很美麗，但很貧窮，99%的房子都是泥土房，破破爛爛，我當(dāng)時的設(shè)計是讓它成為真正的生態(tài)農(nóng)村，農(nóng)村要改變，不是給錢就能富裕起來，我們企業(yè)做不到長期供血，好提供一種造血。獅象村原本要用一千多畝土地，我們只用一半來蓋新房，省下來的土地給農(nóng)民引入效益高的農(nóng)產(chǎn)品[-3.99% 資金 研報]，旁邊還要建一個大型農(nóng)貿(mào)市場，解決農(nóng)副產(chǎn)品的交易問題。
 

　　新京報：星河灣在其中如何獲利，后續(xù)是否在當(dāng)?shù)剡M行商業(yè)開發(fā)?
 

　　黃文仔：建設(shè)獅象村是完全公益的、無償?shù)?，農(nóng)民按人口免費入住相對的面積，想要更多面積按1000元/平米向政府買，建筑成本是1600元/平米，我沒因此拿一塊地，以后也不會(拿)。
 

　　新京報：未來是否會有更多房企加入獅象村這種項目?
 

　　黃文仔：這項目投資1個多億，說的都是出廠價，連施工單位都不賺錢，幫我一起去做。重要的是企業(yè)、政府、農(nóng)民一起努力，政府應(yīng)該加大對農(nóng)村的改造和扶貧，比如現(xiàn)在廣州北部農(nóng)村還有不少貧困農(nóng)村，我們搞一個亞運會都花一兩千億元，你只花一兩百億元來扶貧、搞新農(nóng)村建設(shè)都不得了了。
 

　　■ 觀點PK
 

　　城鎮(zhèn)化是否該向小城鎮(zhèn)傾斜?
 

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍表示，在新型城鎮(zhèn)化問題上，不光要關(guān)注大城市，還要關(guān)注縣級小城鎮(zhèn)的發(fā)展。
 

　　提到新型城鎮(zhèn)化，自然離不開處理大城市與小城鎮(zhèn)關(guān)系的問題。
 

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍在第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，根據(jù)調(diào)研，我國城鎮(zhèn)化出現(xiàn)人口向縣城、小城鎮(zhèn)聚集的趨勢?？h是我國基本的行政單元，是解決三農(nóng)問題、人口轉(zhuǎn)移的基本平臺。因此，在新型城鎮(zhèn)化問題上，不光要關(guān)注大城市，還要關(guān)注縣級小城鎮(zhèn)的發(fā)展。
 

　　萬通集團董事長馮侖則表示，城鎮(zhèn)化的核心是聚集效應(yīng)，包括空間、產(chǎn)業(yè)和人口三方面的聚集。和很多發(fā)達國家相比，我國大城市目前整體聚集度不是很高，仍有開發(fā)潛力。隨著城市空間聚集度的升高，就會吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，進而實現(xiàn)城鎮(zhèn)化。
 

　　孫安軍認(rèn)為，國內(nèi)大城市的居住用地空間密度已相當(dāng)高，未來發(fā)展應(yīng)在目前高密度的基礎(chǔ)上突出綠色和宜居的生活環(huán)境。
 

　　“根據(jù)歐美城鎮(zhèn)化經(jīng)驗，小城鎮(zhèn)不僅是城鎮(zhèn)化的主要載體，更是城鎮(zhèn)化的高端載體。同時，小城鎮(zhèn)更有利于拉動內(nèi)需、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，并且?guī)诱w區(qū)域發(fā)展。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長趙暉表示。但趙暉也同時指出，目前我國小城鎮(zhèn)發(fā)展情況并不好，需從政策、產(chǎn)業(yè)、行政體制等多方面進行改革。
 

　　怎樣解決高房價?
 

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵稱，解決之道唯有對戶籍、限購政策等進行改革，將商品房定價放權(quán)給市場。
 

　　高房價一直是困擾各界的老大難問題。在第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，中國房價上漲勢頭迅猛的多是一二線大城市，這也說明中國房價上漲和我國等級化的城鎮(zhèn)管理體系有著直接的關(guān)系。等級化管理造成公共資源分配不均。北京、上海等一線大城市擁有優(yōu)質(zhì)公共資源，再加上土地資源稀缺，房價仍存在上漲空間。
 

　　經(jīng)濟學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長華生認(rèn)為，高房價與我國目前的財政制度密不可分，“我國的住宅建設(shè)成本中，農(nóng)田水利建設(shè)、城市建設(shè)費用所占的比例不菲，這直接抬升了住宅價格。另一方面，我國目前針對房地產(chǎn)的稅收制度仍有待提升。例如，韓國的別墅現(xiàn)在向業(yè)主征收4%的保有稅，一千萬元的房子一年僅保有稅一項就得繳納40萬元。我們常說富有人群投資助推了房價，如果國內(nèi)也有類似的房產(chǎn)稅出臺，目前的房價體系應(yīng)該是另一種面貌。”
 

　　對于房價上漲的解決之道，李鐵表示，唯有對戶籍、限購政策等多方面進行改革。他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)尊重市場規(guī)律，不讓真正的稀缺資源被低估，將商品房定價放權(quán)給市場，取消限購政策。同時，要在空間上合理配置公共資源，使一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布，也會合理疏散人口并遏制房價的上漲趨勢。
 

　　房企轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)該做什么?
 

　　上海東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳認(rèn)為，只有精耕細(xì)作，才可能使房地產(chǎn)業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。
 

　　房地產(chǎn)業(yè)是推進城鎮(zhèn)化的重要載體，新型城鎮(zhèn)化也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大機遇。但包括中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰等參與第五屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇的眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城鎮(zhèn)化絕不是房地產(chǎn)化，更不是簡單的造城運動。這些，都給房企帶來巨大壓力，正如華生所說，房企轉(zhuǎn)型正當(dāng)時。
 

　　劉志峰認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化中對工業(yè)園區(qū)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的需求，也會帶動相關(guān)地產(chǎn)項目發(fā)展，給房企轉(zhuǎn)型帶來更多的機會。同時，房企應(yīng)樹立綠色環(huán)保意識，并不斷提升管理和服務(wù)創(chuàng)新。
 

　　原住建部政策研究中心主任陳淮表示，房企轉(zhuǎn)型要在變化的市場環(huán)境中活下來，這是轉(zhuǎn)型必經(jīng)階段。但企業(yè)轉(zhuǎn)型并不等同于復(fù)制模式，各企業(yè)的轉(zhuǎn)型方式也不同。相同的是，房企需要不斷適應(yīng)變化的環(huán)境，提升生存能力，做到企業(yè)形態(tài)進化，而不是簡單的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變。
 

　　華生則認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化階段，房企成功轉(zhuǎn)型需要主動、被動地將低價土地利益擠出，終依靠產(chǎn)品設(shè)計、配套盈利。

　　上海東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳認(rèn)為，只有精耕細(xì)作才可能使房地產(chǎn)業(yè)得到更持續(xù)的健康發(fā)展。除去在大城市開發(fā)外，在合理的城鎮(zhèn)化布局中，尋找可以開發(fā)、投入，而且可以按周期進行產(chǎn)出的亮點項目。