2013年6月26日下午2點，主題為"地產(chǎn)新十年，聚焦城市群"的第十屆中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會，在北京千禧大酒店隆重開幕，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦先生、摩根大通中國投資銀行業(yè)務(wù)主席、亞太區(qū)董事總經(jīng)理、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄先生、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生出席會議，以下為任志強(qiáng)演講實錄。
 

　　任志強(qiáng)：城鎮(zhèn)化趨勢早在多少年以前，世界上90多個國家經(jīng)驗就做出了一個曲線，個階段就是農(nóng)村向城市集中，第二個發(fā)展階段，就是中小城市向大城市集中，第三個階段，就是大家都在幻想著，市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，第四個階段發(fā)展為城市群，就是我們現(xiàn)在標(biāo)題上寫的。
 

　　但為什么外國有，中國沒有?到目前為止只有一個地區(qū)可以稱得上是城市群，30萬平方公里，GDP占中國GDP的30%，這個地區(qū)就是長三角。因為歷史上那有南京，六朝古都再加蔣介石，同時又上海，有國外的一些同行和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 

　　長三角可以稱得上是真了城市群，而珠三角現(xiàn)在還完整的計算下來，因為它的GDP總量很大是全省，人口總量規(guī)模不如單位集中量。
 

　　重要的一個原因，就是因為我們沒有土地私有制，是因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要它擁有這樣一個條件。不管是美國還是其他任何一個國家，他的土地私有制的時候，市中心富余的能力，才有可能隨著城市病的發(fā)展向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。為什么富人會從市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，因為市中心的城市密度太嚴(yán)重，當(dāng)過于嚴(yán)重的時候，導(dǎo)致他們不得不為了生活過得更美好而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。
 

　　但是中國沒法轉(zhuǎn)移，因為只有農(nóng)村土地和城市農(nóng)村兩類土地，當(dāng)你去了農(nóng)村的時候，你就變成小產(chǎn)權(quán)房了，小產(chǎn)權(quán)房就不可能建學(xué)校，包括三甲醫(yī)院。既然不是私有土地，我的財富就不會向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，后的結(jié)果是，我們永遠(yuǎn)也不會形成國外所說的每30分鐘到一個小鎮(zhèn)，每隔30分鐘公共資源均等。
 

　　德國我們看到30萬人口的小鎮(zhèn)，是因為一個企業(yè)家，一個企業(yè)，他自己建了學(xué)校，自己吸引了醫(yī)院，把和他相關(guān)的族群變成了城鎮(zhèn)，就是因為他土地私有化。
 

　　在土地制度不改變之前，永遠(yuǎn)也不可能，所以我們也不可能形成真正的城市群概念。盡管我們在講城鎮(zhèn)化，但只要不解決土地制度問題，就永遠(yuǎn)不會有這樣預(yù)期的發(fā)展。
 

　　我們從30%到70%是一個高速增長，我們現(xiàn)在52%，略高于世界平均水平，也恰恰是這樣一個發(fā)展過程。正是因為我們沒有土地私有化，沒有這樣一個轉(zhuǎn)移過程，后形成的結(jié)果就是，當(dāng)公共資源向大城市集中的時候，大城市我們城鎮(zhèn)化是高的，約60%，二三線城市只有50%，在全國52%的城鎮(zhèn)化率過程中，各個城市之間的分布是非常不平等的。李克強(qiáng)總理提出要把小城鎮(zhèn)變成城鎮(zhèn)化的時候，就是想解決大城市的發(fā)展負(fù)擔(dān)，實際上是不可能的。
 

　　1985年我們產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口超過了50%，達(dá)到了總勞動力的52%，但是我們生產(chǎn)GDP只有20%，到目前為止我們的勞動人口在下降，產(chǎn)業(yè)的勞動人口達(dá)到37%以上，我們GDP產(chǎn)量只有10%。產(chǎn)業(yè)如果不能被消滅，我們的城鎮(zhèn)化基本上是沒有希望的。
 

　　在城鎮(zhèn)化發(fā)展中我們可以看到，在剛解放以后，我們城鎮(zhèn)化是迅速的發(fā)展，到改革開放之前我們只有不到18%的城鎮(zhèn)化，因為毛澤東不喜歡城鎮(zhèn)化，因為人都集中到城市里就管不住了，就讓大家都到農(nóng)村去，就到三線去，讓城市人口向郊區(qū)，農(nóng)村和三線山里轉(zhuǎn)移。緊接著是文化大革命，然后就是上山下鄉(xiāng)，三年自然災(zāi)害人口大量喪失之后，城市養(yǎng)不活就到農(nóng)村去，上山下鄉(xiāng)。因為那時候是我們的低峰。
 

　　此后出現(xiàn)了兩個高峰，個高峰是土地承包制，把農(nóng)民從土地上解放出來，所以我們農(nóng)業(yè)勞動力開始進(jìn)入到局部城市，所以我們看到，那個時候不是向大城市集中，而是向中小城市集中，就近入城，這是個階段。
 

　　第二個階段，是向大城市集中，中小城市向大城市集中，是95年以后，是92鄧小平南巡講話允許私人辦企業(yè)。這時候的發(fā)展速度是非常非?？斓摹?995年的時候，我們的城鎮(zhèn)化率是29.9,96年到2006年這幾年期間，人口突然增加，在95年以前，我們每年新增人口是800到900萬，高1005萬，從1996年開始，變成2130萬，連續(xù)十年期間基本上都是2000多萬。每年高峰可以達(dá)到4.95城鎮(zhèn)化率。那個階段我們的人口迅速向城市集中，恰恰超過30%的城鎮(zhèn)化率的增長階段。
 

　　這個過程真的和房地產(chǎn)有關(guān)嗎?沒有任何關(guān)系，所以我們可以看一看，我們生產(chǎn)多少房子，這是我們從98年開始統(tǒng)計的，每年生產(chǎn)的商品房。那個時候我們大概每年，1999年我們生產(chǎn)了194萬套房子，不到200萬套房子。到了2011年，我們生產(chǎn)了721萬套房子，700萬套房子能保證多少人居住，乘以3算，2100萬人口，都是城市人口。為什么在我們從96到2006年高峰的時候，每年進(jìn)入2000萬人的時候，沒有發(fā)生房子不夠用的情況，因為那時候農(nóng)民可以回家，大部分在春節(jié)期間就回家了，打的都是季節(jié)工。但是現(xiàn)在農(nóng)民工開始要房子了，因為他們變成30歲左右有孩子小學(xué)等等一系列的問題，他們在城市居住，而不再回農(nóng)村，所以后期矛盾更嚴(yán)重。
 

　　所以不要以為是因為城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)。在城市中一個是按戶數(shù)計算，一個是按面積計算，80年以前的房子，加起來不到6%，所有的房子幾乎都是80年以后生產(chǎn)的，舊房子快拆完了。房地產(chǎn)是為了住房改善，不是為了農(nóng)民進(jìn)城。
 

　　從建筑比例看，我們還有25.2%的平房，這里當(dāng)然包括好的別墅，我們還不足以把它都變成城市化住宅。2004年的調(diào)查，我們當(dāng)年竣工3.7億平方米，拆了3.7億平方米，全部是用于改善。在城市里的比例高一點，達(dá)到81%。
 

　　市場化率水平有多高，市場化率解決辦法和租和買，兩個加起來的比例。數(shù)字變化中突出的，就是原有的公房租賃比例越來越低，也就是政府沒有提供原來比例的公租房。商品房租賃的價格在不斷上升。如果保證高比例的社會公租房，就讓這個比例大大下降了。所以壓不住。
 

　　這個比例中我們還可以看看，在政府上一年的工作報告中曾經(jīng)提出，我們的住房所有化率以后達(dá)到84.7%，錯了，為什么，我們高峰的時候達(dá)到比較高了，鎮(zhèn)一級達(dá)到83點多，我們城市里頭達(dá)到80幾，07、08年是高峰，但是現(xiàn)在為什么掉下來了，從05年的77.9下降到74點幾，我們房子每年都再多增，為什么掉下來了?是因為我們城市家庭戶數(shù)多了，其中包括老齡化，當(dāng)老齡化逐漸增加時候的結(jié)果，就是家庭戶數(shù)增加。
 

　　德國在1976年的時候，總的人口是7300萬人，但是只有1900萬個家庭，到了2010年的時候，他們增加了800萬人口，總?cè)藬?shù)變成8100萬人口，戶數(shù)增加，變成4100萬，家庭戶數(shù)就是老齡化的時候，年輕人出去了。
 

　　當(dāng)我們總理提出小城鎮(zhèn)的時候，我們小城鎮(zhèn)住房私有化是高的，80多。在大城市中，我們低于70%是住房私有化率，變化非常大。
 

　　我們再看一張圖，從產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和居住產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上，兩者在城市和城鎮(zhèn)中差別巨大，城市中我們私有住房占16.4%，但是在鎮(zhèn)里面自建住房占到56.2%，一半以上。在小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，和開發(fā)商沒什么關(guān)系，你愛蓋不蓋房子，他該城鎮(zhèn)化就城鎮(zhèn)化。不要以為總理一說發(fā)展城鎮(zhèn)化，你就有了發(fā)展的機(jī)會，別以為這是機(jī)會，真正城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程快的時候是95到06年，這一段時間快的時候和你有什么關(guān)系，你那時候可能還沒做房地產(chǎn)。
 

　　所以從套數(shù)結(jié)構(gòu)來看，從綜合(行情 專區(qū))發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，都和開發(fā)商沒有太多關(guān)系，那開發(fā)商還干嘛?房地產(chǎn)絕不是提高城鎮(zhèn)化率的條件，它是城鎮(zhèn)化的副產(chǎn)品。
 

　　我們通過分析知道，商品房仍然以改善住房條件為主，絕不是以農(nóng)村新增人口為主。2004年到08年之間我們做了一次調(diào)查，農(nóng)村戶籍人口在進(jìn)城買房占11%的比重，城市外地人口進(jìn)入到某一個城市大概占16%左右，所謂的外地人購房里是高收入人群，他是多地購房，多地轉(zhuǎn)移，他們不是以炒為主的投資概念。
 

　　有人說我們有大量的剛需，當(dāng)老齡化人口出現(xiàn)的時候，子女一定會出去，但不要以為這種剛需是滿足年輕人的居住條件，它對老年人來說是一種極大的居住改善。商品房嚴(yán)格說起來，都是以改善為目的的一種，不管大小，和好壞都沒什么關(guān)系，都是一種改善。
 

　　因此在城鎮(zhèn)化中不要期待因為有城鎮(zhèn)化率，所以我們開發(fā)商就有撈一筆的機(jī)會，不是。
 

　　我來的時候他們說想聽的就是明年3月份房價漲不漲，我簡單說一下1到5月份的情況，和我們下半年的預(yù)算。上半年的情況，就是個大家關(guān)心國五條，各地差異巨大，很多媒體都把國五條的集中點集中在20%的個人收稅上。我個人覺得重要一條是重在控制房價漲幅。當(dāng)這個城市房價增幅超標(biāo)的時候，這個城市就會越來越加緊用各種不講理的手段去限制增幅。
 

　　二手房并不增加當(dāng)?shù)卣腉DP，在GDP的計算中，二手房交易完全不計算，我們只計算的是投資增加值。因此地方政府并不在乎二手房好和壞，但是一手房是非常重視的。因此在幾者之間變化是巨大的。
 

　　第二，我們可以看到，一個是成交，房屋交易量在高位開始出現(xiàn)了回落，主要是一手房，第二個特點，是房價的漲幅略有減少，年初的時候房價漲幅是迅速上升的，不管出不出國五條都是上升的。有人說國五條幫了我了，才讓3月份房價上漲，胡說八道。
 

　　原因是什么，去年我們就說了，土地購置仍為負(fù)增長，到今年為止，我們5月份為止，土地購置是負(fù)的13.6%，還是負(fù)的。我們估計土地負(fù)增長的趨勢會延續(xù)到年底，去年是負(fù)的22.6，今年是負(fù)的15到25之間，可能轉(zhuǎn)正的希望不大。
 

　　雖然地方政府都在推銷，但是是不會有那么多開發(fā)商買這么多地，我們很難說。新開發(fā)面積未見增長，不能說沒有增長，1%，基本上持平了，但是這個1%并不足以拉動銷售。從目前看，我們銷售的增幅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開工的，這兩者相比的結(jié)果是什么，如果銷售持續(xù)上升，而新開工持續(xù)低迷，明年更夠嗆。
 

　　另外一個特點，熱點向大城市集中，一線城市土地增長90%，開發(fā)商購了大量的土地，但二線城市嚴(yán)重負(fù)增長，三線城市開工土地也是嚴(yán)重的負(fù)增長。去年我們正好相反，一線城市在政策調(diào)控和限購政策導(dǎo)致下，基本上投資增長是低速的，許多城市維持在一位數(shù)。但是二三線城市許多城市維持在兩位數(shù)和三位數(shù)。今年倒過來，讓二三線城市土地賣不出去了，一線城市再迅速的暴漲，因為價格也是隨著供求關(guān)系的惡化暴漲的。
 

　　商品用房，住宅，都是在上漲的，到5月底維持在38%的增長，雖然增幅從2月份的70%幾略有下降，要保持70%的增長幾乎是不可能的。但如果今年保持2、30%的增長也是不得了的，去年我們整個銷售增幅只有5%，今年如果20%增長，就要多賣兩個多億的房子，去年已經(jīng)超過12億，今年要14億的房子太不容易了，所以我們認(rèn)為增幅還會略有下降，尤其后面還會發(fā)生政策性的變化。但是我們可以看到銷售在持續(xù)增長中。
 

　　我們二手房的交易價格和新建房的價格增長都是很高的，當(dāng)房價的增長高于收入增長的時候，一定是越來越?jīng)]有錢買房子，是非常危險的增長。我們現(xiàn)在可以看到，我們新建商品房的增比已經(jīng)增長了10幾了，收入增長是沒有那么高的。比較同比增長了11.5%，非常高。我們收入增長才增長8點幾。
 

　　在這個發(fā)展過程中，不管是一手房，還是二手房，都應(yīng)該是一個瘋狂的增長過程。
 

　　第三個指標(biāo)變化，新開工是從高位下滑，現(xiàn)在只有1%，而去年因為土地的負(fù)增長，導(dǎo)致了新開工也持續(xù)增長。今年我們可以看到，雖然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是負(fù)增長，我們新開工可能正增長幾乎是不太可能的。如果我們銷售是2、30%的正增長，而新開工和土地購置都是負(fù)增長，后期我們會更加嚴(yán)重的供求關(guān)系惡化，這也是一個很危險的。
 

　　從整體宏觀經(jīng)濟(jì)看，現(xiàn)在是缺乏供應(yīng)，所以普通認(rèn)為一季度比去年四季度下降了，二季度要比一季度還要下降。我們惟一不知道是下降的底數(shù)是多少，我們也沒有看到特別壞。
 

　　我們有四張資產(chǎn)負(fù)債表，張是國家的資產(chǎn)負(fù)債表，我們現(xiàn)在赤字相當(dāng)于GDP的負(fù)債大概2、3%，20萬億都變成政府的赤字，我們也不超過GDP的50%。把所有的國家計算進(jìn)去，我們會發(fā)現(xiàn)中國政府的資產(chǎn)負(fù)債表要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于所有發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在面臨問題的這些國家的資產(chǎn)負(fù)債表，像日本相當(dāng)于GDP的230%，我們還不到50%，所以中國政府的資產(chǎn)負(fù)債表是好的，非常好，當(dāng)然你說沙特那些產(chǎn)油國沒法比，大經(jīng)濟(jì)體里我們算是非常好。
 

　　你說政府是錢荒，政府沒有錢荒問題，而是政府想怎么用這個錢的問題。M2已經(jīng)超過了15.3，不斷增長，超過了年初規(guī)定的13%增長率的兩個多點，央行想把15點幾回到13%，就得用9到11的速度來壓縮。所以銀行的資產(chǎn)負(fù)債表也沒問題。第三張資產(chǎn)負(fù)債表是個人的，個人資產(chǎn)負(fù)債表也沒問題，即使出現(xiàn)了緊縮也沒問題，這三張資產(chǎn)負(fù)債表沒問題。
 

　　有問題的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，房地產(chǎn)企業(yè)都在76到80之間，一旦銀行錢緊的時候，倒霉的一定是高負(fù)債率的企業(yè)，也許國有企業(yè)會好一點，也許品牌企業(yè)會好一點，也許在境外有融資平臺，或能轉(zhuǎn)換非銀行接待的融資平臺的企業(yè)會好一點，他們會更加靈活，尤其是未來發(fā)展十年主要靠的絕不是銀行。
 

　　如果往前推十年，銀行在所有市場中占90%左右的融資水平，社會融資不到10%，到去年銀行信貸在社會總信貸中不到50%，非銀行信貸已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行總額。過去我們央行靠控制銀行的錢來決定我們的M2水平，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)突然他管不住了，相當(dāng)一部分不在銀行體系內(nèi)管，所以一下跑到15,16%，跑出來這部分就要靠銀行來解決。
 

　　這個錢荒是不是對房地產(chǎn)沒影響，一定會有影響。如果不用新的買購買新的土地，因為你銀行的錢縮緊不會對他們造成什么影響，不會像08年那樣，不會。
 

　　長期就是他持續(xù)下去，今年到年底，或者到明年年初，仍然控制一個很嚴(yán)格的資金總量的時候，銀行就該撐不住了。首先地方債務(wù)的問題，或者其他企業(yè)債務(wù)還不上，對開發(fā)商企業(yè)來說，長期是忍不住的。08年很多企業(yè)沒垮，是因為沒有長期，09年就開始救市了。11年也是，一年多時間，房價又漲回來了。所以都沒遇到長期，假定長期，就一定會對房價產(chǎn)生影響。你永遠(yuǎn)不可能讓你60%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，在沒有銀行和市場融資的情況下去完全靠銷售去彌補(bǔ)，是不可能的。
 

　　投資增速會下滑，如果有錢緊的問題，我們投資一定不會像年初沖得那么狠，這是必然的。
 

　　假定這兩種情況出現(xiàn)的話，我們供求關(guān)系在明年仍處于一個惡化的結(jié)果。至于價格怎么樣，你們自己想吧，我說完了，再見。