北京市銘滔律師事務(wù)所
 

　　焦景收律師
 

　　北京市銘滔律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師，企業(yè)法律事務(wù)部首席律師。焦律師專注并擅長于房地產(chǎn)法、勞動法以及知識產(chǎn)權(quán)等民商法律的研究和應(yīng)用。
 

　　從能在北京買房安家，到房主要漲價，拖著不辦理過戶，再到“京十五條”、“新國五條”出臺，從而徹底喪失了購房資格，并被房主告上法庭要求解約，李秀英(化名)夫婦終艱難打贏了官司，在之前和之后都沒有購房資格的情況下，被法院判定可購此房，老兩口感受到了從高峰到低谷又峰回路轉(zhuǎn)的“蹦極式心跳”。
 

　　購房遭遇
 

　　老人賣家產(chǎn)在京購房
 

　　房主漲價不成要解約
 

　　說到在京購房資格，年逾六旬的李秀英夫婦確實沒有，但他們覺得很冤。老兩口是退休職工，本想在寧夏老家安享晚年，不過，求學的女兒執(zhí)意留在北京發(fā)展。為了孩子，老兩口毅然決然地處理老家房屋，準備在北京房山區(qū)購買一處二手房。
 

　　2010年3月，李秀英通過中介看上了一處房產(chǎn)。通過幾次協(xié)商，李秀英夫婦與房主王先生(化名)終以105萬的價格成交，并于同年8月21日簽訂了《房產(chǎn)認購合同》。王先生的房子是單位統(tǒng)一團購，雙方簽合同時，房產(chǎn)證還沒下來。但當時王先生和中介都承諾：“到年底房產(chǎn)證肯定能下來。等房產(chǎn)證一下來，就去辦理過戶手續(xù)。”
 

　　李秀英沒有考慮太多，便支付了80萬元首付款，雙方約定等辦理完過戶手續(xù)，再支付25萬元余款。由于王先生的房子是精裝修，李秀英夫婦就直接拎包入住了。
 

　　當年年底，北京房價飆升。王先生找到李秀英老兩口，說：“我們家現(xiàn)在急需用錢，你看這個房子能不能多給些錢!”李秀英夫婦覺得王先生這是后悔房子賣虧了，要漲價，他們說，“為了能在北京買這房子，我們已經(jīng)變賣了家產(chǎn)，還欠著親戚朋友一些外債呢。”
 

　　王先生見李秀英夫婦猶豫，便撂下話：“如果你們不多給錢，這房子我就不賣了，也別指望我去辦房產(chǎn)證，你們也甭想過戶。”
 

　　兩位老人沒答應(yīng)王先生的要求，以手頭緊為由一直拖著。于是，王先生給李秀英發(fā)來一個通知，內(nèi)容是：“由于你我之間的房屋買賣行為未經(jīng)過我妻子同意，并且該房屋沒有房產(chǎn)證，現(xiàn)決定與你解除房屋買賣合同，請立即搬出房屋。”
 

　　老兩口知道房主無非是為了漲價，也就沒有同意這無理要求。但是，過戶的事情卻石沉大海。
 

　　新政風波
 

　　沒等到過戶又遇限購 被起訴騰房何處安身?
 

　　老兩口聽樓里的鄰居講，他們2010年底就去辦了房產(chǎn)證。在8月21日簽合同的時候，房主和中介也都說2010年年底肯定能拿到房產(chǎn)證。加上之前房主提出漲價要求的插曲，李秀英便認為房主是在拖延過戶。李秀英日夜擔驚受怕，甚至失眠了。然而，船遲又遇打頭風。2011年2月15日，北京市出臺了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(以下統(tǒng)稱“京十五條”)。就在這一夜之間，外地戶口且已退休的李秀英夫婦喪失了在京的購房資格。對于老兩口來說，這是一個晴天霹靂。
 

　　房主的腰桿卻更硬了。2012年10月11日，王先生通知李秀英夫婦：“我的房產(chǎn)證已經(jīng)辦下來，但根據(jù)北京的限購政策，你們沒有購房資格，也沒辦法過戶了，咱們談一下解約的事吧。我把錢退給你們，你們什么時候搬走啊?”
 

　　李秀英夫婦說好話，又托中介幫著勸，都沒能打動王先生。2012年11月底，王先生向李秀英下達后通牒：限你們十天內(nèi)搬走，否則法院見!
 

　　這是在京置房的后一點希望，李秀英堅決不愿意搬走。2012年12月6日，王先生一紙訴狀將李秀英告到法院，以她不具備北京購房資格為由，要求解除雙方的房屋買賣合同。
 

　　這一紙訴狀令李秀英夫婦陷入了絕望。“現(xiàn)在一限購，以后在北京就更不可能買房了，老家的房子已經(jīng)賣了，難道真要無家可歸了?”李秀英以淚洗面，整天為了房子的事兒發(fā)愁。
 

　　之后，老兩口找到了北京市銘滔律師事務(wù)所的焦景收律師。經(jīng)調(diào)查取證，焦律師整理出李秀英出售寧夏房屋的票據(jù)、房屋買賣合同、向王先生支付大部分房款的收據(jù)、一直居住的證明、繳納水電費的票據(jù)以及起訴時中介公司報價單等大量證據(jù)。隨后李秀英被告知：“有希望保住房子。”
 

　　庭審辯論
 

　　一方指責無購房資格 一方稱不可利益失衡
 

　　2013年1月25日，此案開庭審理。法庭上，原告王先生一方表現(xiàn)得很強勢。“不是我不想賣房子，是因為你沒有購房資格。現(xiàn)在讓你買，你能買嗎?你有購房資格嗎?”王先生的律師也明確表示，由于李秀英無購房資格，所以雙方的房屋買賣合同應(yīng)當解除，李秀英應(yīng)當騰退房屋。
 

　　次上法庭的李秀英見到法官，忍不住號啕痛哭起來，經(jīng)法官多次勸說，才逐漸平靜下來，講述了事情的原委。
 

　　焦景收律師向合議庭提出：“雙方簽訂合同的時間是在北京新政之前，李秀英也支付了大部分購房款，并一直居住在這個房子中。更重要的是，王先生起訴時，房價已遠遠高于李秀英簽訂協(xié)議時的房價。如果解除雙方房屋買賣合同，將導致雙方的利益嚴重失衡。”李秀英提起反訴，要求王先生繼續(xù)履行合同，并配合李秀英辦理過戶手續(xù)。
 

　　執(zhí)行遇阻
 

　　勝訴再遇新政“稅風波” 仍在等待確定稅率
 

　　此案審理一直持續(xù)到2013年3月22日，雙方在法庭聽到了宣判。法院支持了焦景收律師所提的意見，認為“雙方簽訂合同是在政策實施之前，李秀英已經(jīng)支付了大部分房款，王先生也將房屋交付李秀英實際占有使用，雙方均已履行合同主要義務(wù)，解除合同將會導致雙方當事人之間利益明顯失衡。”由此，法院判決李秀英和王先生繼續(xù)履行合同，王先生配合李秀英辦理過戶手續(xù)。
 

　　李秀英激動地從法官手里拿到了自己勝訴的判決書。被告王先生則面露驚訝之色。
 

　　至4月8日，房主王先生服判未上訴，判決正式生效。在京無購房資格的李秀英，終保住了自己辛辛苦苦才得來的房子。
 

　　焦景收律師介紹說，像李秀英遇到的這類二手房買賣糾紛，如果經(jīng)法院判決，買賣雙方無需通過網(wǎng)簽就能過戶。一般的流程是，當事人攜帶審判法官出具的判決生效證明，到法院申請執(zhí)行;法院執(zhí)行受理案件后，核實確認購房人與賣房人結(jié)清了尾款并支付了稅費款項后，出具民事裁定書及人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書;房屋管理部門根據(jù)法院的公文，直接辦理過戶登記手續(xù)。
 

　　然而，就在此案一審判決后、李秀英申請執(zhí)行前，3月30日北京頒布了“國五條”實施細則。這讓李秀英再次緊張起來，因為新規(guī)明確了二手房交易的個稅問題。如果售房不屬于“滿五年”的范疇，個稅將按價格差額的20%計算。而王先生的房子確實不在此范疇內(nèi)。
 

　　4月17日，已向法院申請執(zhí)行的李秀英又來到法院、房管局及稅務(wù)部門，溝通個稅問題。雖然簽購房合同時，雙方無法預(yù)料到將來的個稅會增加到20%，但根據(jù)北京二手房交易習慣以及買賣雙方簽訂的合同，各種稅費都由買房人承擔。李秀英現(xiàn)在擔心的是，法院辦理房屋過戶登記過程中，自己會不會按照20%的標準支付個稅。
 

　　像李秀英這種情況，究竟是按照原稅率還是20%的稅率進行征收?至今，等待多日的李秀英尚未得到明確答復(fù)。目前，相關(guān)房管和稅務(wù)部門仍在確定此案稅率的執(zhí)行辦法。在此情況下，李秀英的房本還無法拿到，她唯有繼續(xù)等待結(jié)果。
 

　　爭議盤點
 

　　遇新政喪失買房資格
 

　　就意味著失去已購房?
 

　　李秀英一案存在四個爭議焦點問題。當初房主沒取得房產(chǎn)證，雙方簽訂的《房產(chǎn)認購合同》有效嗎?焦景收律師認為，由于這是雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益、社會公共利益和第三人的利益，因此，未取得房產(chǎn)證并不影響合同的效力，買賣行為有效。
 

　　另一個關(guān)鍵問題是，因新規(guī)出臺而失去購房資格，是否就意味著失去房子?焦律師說，新規(guī)出臺后，李秀英確實失去了購房資格，但她已支付了大部分購房款，并一直居住在此，而解除合同勢必導致雙方利益嚴重失衡。因此，即使李秀英失去了購房資格，但通過訴訟維權(quán)，是能夠保住自己的住房的。
 

　　申請執(zhí)行時又遇“國五條”，個稅爭議懸而未決，無法過戶拿房本。“根據(jù)以往處理類似案件的經(jīng)驗，由于李秀英是在北京‘國五條’實施細則前簽的合同，而雙方交易后產(chǎn)生了糾紛，通過法院判決解決，所以法不溯及既往，同理，政策也不應(yīng)溯及既往。”焦景收認為，“從公平合理的角度來說，李秀英支付個稅時，稅收部門應(yīng)當按照國五條實施前的稅收政策執(zhí)行。”
 

　　此外，賣房人單方漲價是否構(gòu)成違約?假如因賣方故意拖延，導致后遇新規(guī)，買方終沒能在北京買房安家，買方能追究賣方的違約責任嗎?焦景收說：“任何一方都不得擅自變更合同的內(nèi)容，更不能單方提價，否則應(yīng)被認定為違約。在李秀英一案中，如果有開發(fā)商辦理房產(chǎn)證通知之類的證據(jù)，那么，就能證明房主存在故意拖延辦理房產(chǎn)證的情況。在此情況下，王先生則存在嚴重過錯，李秀英不僅可通過訴訟要求王先生繼續(xù)履行合同、配合過戶，還能要求賣方承擔違約責任。”