地王頻出，樓面地價單價高的紀(jì)錄不斷被刷新!
 

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，房企瘋狂高價拿地導(dǎo)致地價暴漲、“地王”頻現(xiàn)，是非常危險的信號，地價不斷上升與“地王”的出現(xiàn)，容易形成新一輪房價上漲心理預(yù)期，進(jìn)一步推高房價。
 

　　每一輪地王的頻繁出現(xiàn)，似乎都預(yù)示著更嚴(yán)調(diào)控的來臨。
 

　　記者獲悉，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察，存在調(diào)整的可能性，不排除加碼的可能性。
 

　　和此前情況不同的是，“升級可能更多注重宏觀、外圍的手段，強調(diào)市場化，而不是類似的調(diào)控加碼，”一位熟悉情況的人士如是說。
 

　　值得一提的是，5月24日，國家發(fā)改委公布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，國家發(fā)改委經(jīng)濟體制綜合改革司有關(guān)負(fù)責(zé)人在24日舉行的媒體通氣會上表示，房產(chǎn)稅經(jīng)過多年調(diào)查研究，現(xiàn)在正在考慮擇機擴大試點范圍，今年會有具體動作。
 

　　“封盤”
 

　　今年4月份以來，北京實行嚴(yán)厲的限價政策，開發(fā)商申請期房和現(xiàn)房的銷售價格上漲的，一律不批銷售證。
 

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年年底到現(xiàn)在，大興生物醫(yī)藥板塊的保利春天里、金融街·融匯、中國水電(601669,股吧)·云立方、龍湖時代天街、明發(fā)廣場等七八個項目無一開盤。
 

　　中國水電·水立方的一位銷售人士在電話中告訴記者，“一切都起源于北京近期的限價制度，價格過高就不給過，我們按照要求，后一次報了16800元/平方米的價格，也沒給過。”
 

　　“但若按目前市場的形勢走，如果沒有限價，該區(qū)域的房價肯定得過兩萬，”北京明發(fā)廣場的項目經(jīng)理王磊稱，該板塊積聚多個品牌開發(fā)商，又受南城計劃利好，并臨近北京第二機場，備受市場關(guān)注。
 

　　雖然多個項目沒按原計劃開盤，不過，據(jù)王磊了解，該區(qū)域多個項目的蓄客情況都非常可觀。
 

　　實際上，據(jù)記者了解，除了大興區(qū)以外，昌平、順義、通州等不少項目的開盤時間均有延期，更有消息稱，北京市住建委“壓”了近40個項目的預(yù)售證。
 

　　如果說在房價連漲的背景下，很多開發(fā)商看不到在北京暫停限價的可能性，開始選擇妥協(xié)入市，那么近期北京市土地市場的一波熱潮，更是給了他們繼續(xù)扛著的信心。
 

　　先是泰禾集團以1.9萬元/平方米樓面價拿下的通州臺湖鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出了區(qū)域新高，隨后，保利、首開聯(lián)合體以單價2.2萬元/平方米的價格成功拿下大興舊宮鎮(zhèn)的一塊住宅用地，刷新了大興區(qū)域普通商品住宅的樓面單價紀(jì)錄。
 

　　與此同時，北京的土地市場上也不乏動輒過百的溢價率。
 

　　據(jù)記者了解，在高溢價率地塊甚至地王地塊的刺激下，已經(jīng)有開發(fā)商不畏“限價”開始封盤。
 

　　“開發(fā)商看好后市，預(yù)售證未被審批也將成為囤房的借口，”王磊認(rèn)為，能夠預(yù)料到的是，市場上的房產(chǎn)將變得越來越稀缺，市場供需矛盾也將更大。
 

　　值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅庫存套數(shù)為61517套，而在去年的5月份，這一數(shù)字為10萬套出頭;再往前的2011年12月7日，則高達(dá)130049套。
 

　　“簡單從供應(yīng)端或者庫存來斷定北京供需矛盾突出并不科學(xué)，實際上，和前幾年相比，北京前4月的供應(yīng)并無明顯變化，”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，只是當(dāng)前的購房者預(yù)期改變，積極入市，需求放大，才顯得供需矛盾突出。
 

　　張大偉認(rèn)為，對于北京等一線城市而言，簡單的增加供應(yīng)已很難實現(xiàn)，只能通過加碼調(diào)控，在購房者預(yù)期上做減法，“每一輪地價走高之后，只需一夜的時間，周邊二手樓盤報價便會登上一個新高度，高溢價率地塊的頻繁出現(xiàn)只能增添購房者積極入市的信心。”
 

　　過去的一周，全國一二線城市土地市場普現(xiàn)升溫，幾個大中城市的地方政府更狂攬百億元土地出讓金，而出讓地塊的溢價率和成交價格也是屢創(chuàng)新高。
 

　　例如，5月23日，越秀城建以樓面價3.46萬/平方米拿下廣州海珠南洲路地塊，成為廣州單價新地王。上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊又被綠地集團以總價5.24億元奪得，成交樓板價9590元/平方米，溢價92.65%。與此同時，就在5月10日這一天，重慶2013年土地市場上的單價、總價、溢價率等三個紀(jì)錄均被刷新。
 

　　“對于企業(yè)來說，積極拿地的原因肯定有兩個：一個是看好后市，一個是資金鏈充裕，”蘭德咨詢總裁宋延慶如是說。
 

　　從企業(yè)資金鏈來看，宋延慶表示，除了前4月，企業(yè)銷售較好、資金回籠情況不錯之外，各種熱錢也因看好樓市以各種辦法進(jìn)入房企。
 

　　而對于后市的判斷，宋延慶表示，除了城鎮(zhèn)化帶來的強大需求之外，也有政策預(yù)期不清楚的原因。
 

　　“國五條細(xì)則中諸如20%個稅、二套房貸、房產(chǎn)稅等都有很多文章可做，”上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良稱，但從后落地的情況來看，和預(yù)期差別很大，除了北京嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅以外，其他地方都不了了之，很多地方更是沒有交代。
 

　　中國房協(xié)副會長朱中一亦表示，各地落地“國五條”還存在一個細(xì)則待細(xì)的過程。
 

　　“過去的2012年，雖然也沒有更多有效的調(diào)控手段，但起碼高層過一段時間都會出來喊喊話，”郭玉良表示，但從國五條落地到現(xiàn)在，再沒有高層喊話，可以說，政策整體存在一個真空期。
 

　　與此同時，包括此前曾公開表態(tài)一周之內(nèi)出國五條解釋性文件的住建部等各部委，都沒有對后續(xù)“國五條”的落地執(zhí)行表態(tài)。
 

　　“國五條細(xì)則落地近兩個月，截止到目前，尚未看到任何政策加碼的信號，再加上宏觀經(jīng)濟形勢不大好，”郭玉良判斷，市場好像以為本輪國五條就到此為止了，一些膽量較大的開發(fā)商開始豪賭政策，加快了跑馬圈地的腳步。