過去一年時(shí)間里，專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域股權(quán)投資的北京高和翰同眾贏基金(有限合伙)，已經(jīng)在房地產(chǎn)運(yùn)營和交易環(huán)節(jié)集中投資了7家創(chuàng)新企業(yè)。

　　“我們是沿著整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈投資，所以系統(tǒng)投了幾家房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)。”高和翰同基金CEO王倩介紹，房地產(chǎn)交易是非常大的板塊，各個(gè)細(xì)分市場都可能誕生巨無霸企業(yè)，但房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化程度非常低，“可以通過一些互聯(lián)網(wǎng)手段解決房地產(chǎn)交易信息不透明、交易環(huán)節(jié)長、復(fù)雜、效率低下等問題。”
 

　　高和翰同基金針對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)先后投資了企業(yè)空間交易服務(wù)平臺(tái)“空間家”及租房互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“嗨住”，前者做的是商辦產(chǎn)業(yè)園交易的生意，后者做的是B2C住宅租賃的生意。
 

　　“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，一方面是高高在上的五大行，很專業(yè)，但其實(shí)只占5%-10%的市場份額，并且集中在一線城市和核心二線城市;另一方面是良莠不齊的街頭中介，痛點(diǎn)非常多。”王倩說，空間家和嗨住這兩家創(chuàng)新企業(yè)是用互聯(lián)網(wǎng)手段解決這兩個(gè)問題。
 

　　把商辦產(chǎn)業(yè)園搬上網(wǎng)的“空間家”
 

　　空間家是一家商辦產(chǎn)業(yè)園互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)，以寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)、倉儲(chǔ)、商業(yè)及孵化器租賃為主。到現(xiàn)在，空間家已經(jīng)涉足了18個(gè)城市，匯集了14.8萬個(gè)企業(yè)空間及6900家企業(yè)選址，2016年平臺(tái)交易額達(dá)到了16億元，月均收入超過1000萬元。
 

　　“商辦產(chǎn)業(yè)空間既具備資產(chǎn)屬性，還有很強(qiáng)的生產(chǎn)資料屬性。在中國，只有核心城市優(yōu)質(zhì)商辦產(chǎn)業(yè)空間具有強(qiáng)資產(chǎn)屬性，但占比不超過30%，絕大多數(shù)這類空間偏向生產(chǎn)資料屬性，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”空間家創(chuàng)始人轷震宇告訴人民網(wǎng)記者，“許多業(yè)主方都希望找到一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，解決企業(yè)選址信息通達(dá)的問題。因此創(chuàng)辦了面向商辦領(lǐng)域交易的專屬平臺(tái)。”
 

　　不同于住宅交易，企業(yè)選址的決策流程、復(fù)雜程度和交易周期很不一樣，前者集中在資產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)，大量業(yè)務(wù)集中在交易環(huán)節(jié)本身，交易完成后基本結(jié)束，相應(yīng)可能會(huì)衍生出一些金融等其他服務(wù)。
 

　　而商辦產(chǎn)業(yè)空間完成交易后，后續(xù)服務(wù)很長，企業(yè)選址是公司行政或投資部門決策行為，選址完成后還會(huì)涉及公司運(yùn)營、裝修等后服務(wù)市場，與公司行政職能掛鉤，長尾效應(yīng)非常明顯。
 

　　“空間家前期會(huì)聚焦在商辦產(chǎn)業(yè)園交易環(huán)節(jié)本身，將來通過企業(yè)選址進(jìn)入后服務(wù)市場。”轷震宇表示，空間家一開始蕞希望交易涉入的企業(yè)空間是孵化器、寫字樓、商業(yè)、倉儲(chǔ)、廠房和土地，當(dāng)前集中在寫字樓、商業(yè)和一部分廠房。
 

　　這是由于創(chuàng)立初期的空間家，自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)新組建，因此先期選擇了一些短周期交易的商辦產(chǎn)業(yè)空間，“自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)需要時(shí)間沉淀、磨合，前期選擇成交較快的企業(yè)空間。未來會(huì)偏重企業(yè)服務(wù)和培育，類似招商引資。”
 

　　空間家現(xiàn)在收入主要來自自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，同時(shí)也開發(fā)了一個(gè)經(jīng)紀(jì)人開放平臺(tái)——空間管家，聚集大量經(jīng)紀(jì)人解決企業(yè)選址信息不對(duì)稱的問題。但空間家又不愿意純做一個(gè)經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，轷震宇認(rèn)為這很容易死掉，前期必須要有自營業(yè)務(wù)經(jīng)紀(jì)人帶動(dòng)外部經(jīng)紀(jì)人使用這個(gè)平臺(tái)。
 

　　現(xiàn)在空間家經(jīng)紀(jì)人開放平臺(tái)上已經(jīng)聚集了1.6萬名經(jīng)紀(jì)人，并且每天保持了200名經(jīng)紀(jì)人增長速度，轷震宇希望達(dá)到的效果是當(dāng)一個(gè)招商信息在空間家發(fā)出來以后，迅速傳遞到10萬級(jí)以上的經(jīng)紀(jì)人、100萬級(jí)以上的企業(yè)。
 

　　“我們的盈利模式不是靠收取傭金賺錢，做大以后，會(huì)分發(fā)成很多小團(tuán)隊(duì)。將來商辦產(chǎn)業(yè)空間經(jīng)紀(jì)行業(yè)一定是朝向房源、客源選址信息透明化方向發(fā)展，成長許多獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。”轷震宇說。
 

　　空間家將自營業(yè)務(wù)傭金收入扣除稅金和管理成本后全部返還給經(jīng)紀(jì)人，而對(duì)開放平臺(tái)上促成交易的經(jīng)紀(jì)人也不收費(fèi)。按照轷震宇的描述，現(xiàn)在自營業(yè)務(wù)1000多名經(jīng)紀(jì)人是空間家的合伙人，與外部經(jīng)紀(jì)人沒有任何區(qū)別，只是收取交易傭金的收入并入空間家的財(cái)務(wù)報(bào)表。
 

　　空間家在初期聚焦發(fā)展自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這是支撐公司收入的重要手段。與此同時(shí)，轷震宇判斷單純做成經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)會(huì)容易倒下，這些自營經(jīng)紀(jì)人留在空間家平臺(tái)上，會(huì)帶來更多外部經(jīng)紀(jì)人。
 

　　“平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人達(dá)到一定規(guī)模以后，我們會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)方和企業(yè)方建立起信用云檔案。”轷震宇說，“但現(xiàn)在我們會(huì)聚焦把自營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)做扎實(shí)，拓展經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，伺機(jī)進(jìn)入一些企業(yè)服務(wù)市場。2017年空間家的增長率預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到300%。”
 

　　幫二房東出租房源的“嗨住”
 

　　在住宅租賃市場，嗨住創(chuàng)始人夏青寧分析租房市場已經(jīng)發(fā)生變化，從個(gè)人租給個(gè)人，開始變成機(jī)構(gòu)或企業(yè)租給個(gè)人，他說互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域從C2C到B2C已然是趨勢，C2C很少有成功案例，淘寶也在向天貓模式轉(zhuǎn)變。
 

　　基于此，嗨住做起了眾多中小房屋中介和二房東的生意。
 

　　夏青寧介紹，現(xiàn)在住宅租賃市場存在需求錯(cuò)位，他從上海電力部門了解到一些數(shù)據(jù)，上海常年有上百萬套房屋空置(連續(xù)三個(gè)月電費(fèi)少于10塊錢)，但同時(shí)又有大量租房人群無法找到滿意的房子。
 

　　租房市場出現(xiàn)了“自如”這類的長租公寓，會(huì)對(duì)業(yè)主房屋進(jìn)行改造，改成“n+1”的產(chǎn)品出租。但像自如在北京有16萬間房，其覆蓋率也不到10%。
 

　　大量房源掌握在二房東手里，他們手上平均會(huì)掌握上百套房源，“搞定了一個(gè)二房東，相當(dāng)于拿到了100套房源，效率很高。”夏青寧介紹，全國排名前10城市大約有5萬個(gè)職業(yè)房東，擁有500萬間房，占租房市場房間數(shù)量的35%?，F(xiàn)在上海大約有1萬多個(gè)二房東，其控制的盤量超過100萬間房，北京也有6000多個(gè)二房東。
 

　　租房市場上也有服務(wù)二房東的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，比如58同城，夏青寧將其視為嗨住的競爭對(duì)手，“但這類平臺(tái)做得很差，業(yè)務(wù)模式是以賣信息和刷新次數(shù)服務(wù)收費(fèi)，很難產(chǎn)生真房源。”
 

　　嗨住的目標(biāo)是要比58同城擁有更多、更真實(shí)的房源信息。夏青寧向記者介紹，過去一年嗨住的房源信息已經(jīng)是58同城的3-4倍，準(zhǔn)確度也達(dá)到了80%左右。
 

　　為了保證房源真實(shí)，嗨住選擇了人工加技術(shù)的房源判別方法。所有租客與房東之間的直接通話，嗨住都有錄音，然后存儲(chǔ)在云端轉(zhuǎn)換為文字，一旦這些文字出現(xiàn)類似“租掉了”、“價(jià)格不對(duì)”、“位置不符”等關(guān)鍵字，這些房源就會(huì)進(jìn)入人工遷移庫，監(jiān)聽房源真實(shí)性，如果房源有問題，會(huì)馬上下架。
 

　　“我們向職業(yè)房東收費(fèi)，個(gè)人業(yè)主和租客都不收費(fèi)。一旦二房東經(jīng)常出問題，也會(huì)被處理。”夏青寧說，嗨住對(duì)房源監(jiān)測并非抽樣，而是全量監(jiān)測，每天上萬通電話，監(jiān)測準(zhǔn)確度能達(dá)到85%以上，“過去一年我們主要干了一件事，就是給用戶真實(shí)可靠的信息。”
 

　　嗨住現(xiàn)在已經(jīng)開通了北京、上海、杭州、南京和深圳5個(gè)城市，月活躍量超過20萬。“相比58同城還有一些距離，但對(duì)比其他同行已經(jīng)取得了一些領(lǐng) 先。我們關(guān)注兩個(gè)客戶指標(biāo)，一是滿意度，二是凈推薦值。”在這兩個(gè)客戶指標(biāo)上，嗨住分別拿到了79分和76分。
 

　　租房領(lǐng)域的信息匹配是第 一步，也是基礎(chǔ)，嗨住還要繼續(xù)為租房入住以后的客戶提供保障。“如果房東違約，我們率先賠付，這是對(duì)租客的服務(wù)承諾。”夏青寧告訴記者，只要上傳租房合同，出現(xiàn)違約問題嗨住都會(huì)賠付。此外，嗨住還會(huì)給租戶提供匹配室友、搬家、疏通、房租金融等服務(wù)。
 

　　嗨住更長遠(yuǎn)的規(guī)劃是切入業(yè)主的服務(wù)端，尤其是業(yè)主房屋托管，幫助中國的中產(chǎn)階級(jí)打理第二套房子，“前端服務(wù)租客，后端服務(wù)業(yè)主。”
 

　　嗨住的庫存系統(tǒng)，除了獲取二房東手上的房源，也與一些長租公寓品牌合作，通過系統(tǒng)直連導(dǎo)入了部分房源?，F(xiàn)在嗨住在全國5個(gè)城市實(shí)時(shí)可租房源數(shù)量達(dá)到了11.6萬間，其中38%的房源來自商務(wù)拓展，26%來自全網(wǎng)抓取，17%是房東主動(dòng)上傳，19%的房源來自品牌直連。
 

　　夏青寧介紹，品牌公寓有很大的動(dòng)力與嗨住建立合作，比如自如還是付費(fèi)合作。用戶租房的時(shí)候，希望可以了解更多房源，嗨住能夠覆蓋到包括品牌公寓、二房東的待租房源，“這在酒店行業(yè)很明顯，攜程上的訂單未必比漢庭多，但攜程上展示了所有酒店。我們與品牌公寓不是簡單的競爭關(guān)系，還有合作關(guān)系。如果品牌公寓在嗨住上的獲客成本很低，為什么不合作?”
 

　　所以，現(xiàn)在嗨住的獲取的房源過程里，一方面向二房東提供了按效果付費(fèi)的方式，“二房東對(duì)我們非常歡迎。過去二房東80%的渠道來自58同城，獲客成本非常高。”另一方面還與品牌公寓建立合作，系統(tǒng)直連其空置房源，“品牌公寓的利潤依靠解決空置率。自如在北京的入住率達(dá)到95%，但是空置率每上升一個(gè)百分點(diǎn)，都會(huì)影響利潤。”
 

　　嗨住現(xiàn)在主要解決房源信息的真實(shí)性，提供租后服務(wù)保障，并按出租效果向職業(yè)房東收費(fèi)。據(jù)介紹，現(xiàn)在嗨住在上海有2400個(gè)付費(fèi)的二房東使用，杭州二房東覆蓋率也達(dá)到了50%。
 

　　“我們對(duì)平臺(tái)上的二房東一開始有兩、三個(gè)月的優(yōu)惠期，之后全部要收費(fèi)，否則就會(huì)踢出平臺(tái)，現(xiàn)在付費(fèi)二房東的留存率達(dá)到90%左右。”


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