房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

　　如果購(gòu)房者遇到房產(chǎn)證辦不下來(lái)，該怎么辦呢?今天小編就來(lái)跟您分享一下相關(guān)知識(shí)。
 

　　造成房產(chǎn)證遲延辦理的原因分析：
 

　　1、開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務(wù)而導(dǎo)致的啟動(dòng)辦證程序遲延。
 

　　2、購(gòu)房人怠于遞交辦證資料及費(fèi)用導(dǎo)致的遞件遲延。
 

　　3、房管部門審查辦證資料和辦理過(guò)戶登記手續(xù)拖延而導(dǎo)致的發(fā)證遲延。
 

　　開發(fā)商的原因造成遲延辦證，要承擔(dān)什么責(zé)任呢?
 

　　1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》明確規(guī)定，開發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理過(guò)戶登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商以測(cè)繪、權(quán)屬登記遲延有第三方的原因?yàn)橛煽罐q非屬于開發(fā)商一方原因，要求免責(zé)的，不應(yīng)支持。
 

　　2、房產(chǎn)開發(fā)商取得權(quán)屬登記證是辦證的前提，在取得權(quán)屬登記證之前的遲延時(shí)間應(yīng)歸責(zé)于開發(fā)商。辦備測(cè)繪、權(quán)屬登記之后，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)向業(yè)主披露具備辦證條件的情況，通知業(yè)主向自己繳交其他的辦證資料，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　拖辦房產(chǎn)證，應(yīng)該怎么算違約金呢?
 

　　合同是雙方的合意，所以如果合同中對(duì)違約金的計(jì)算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定，那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金，追究發(fā)展商的違約責(zé)任。不過(guò)，如果沒(méi)有約定就必須按照法律的規(guī)定來(lái)計(jì)算違約金。
 

　　計(jì)算違約金的起算日期分三種情況
 

　　，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
 

　　第二，若商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
 

　　第三，若標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
 

　　沒(méi)有房產(chǎn)證的房子怎么交易?
 

　　情況一：剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭
 

　　這種情況就是開發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。這是流程簡(jiǎn)單，也是風(fēng)險(xiǎn)小的一種情況了。
 

　　情況二：正在還房貸，還沒(méi)有交房
 

　　這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險(xiǎn)也高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會(huì)在這個(gè)階段買(賣)房子，主要有兩種方式可供選擇。
 

　　方式一：直接更名
 

　　流程：
 

　　1、賣方將銀行的貸款還清
 

　　2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同
 

　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)
 

　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案
 

　　注意事項(xiàng)：
 

　　1、房子必須還清銀行貸款
 

　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意
 

　　3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買
 

　　這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
 

　　其實(shí)從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。
 

　　方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶
 

　　雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間(房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶)，預(yù)付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)土地證，過(guò)戶后再交付尾款。
 

　　第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。
 

　　包括：
 

　　個(gè)人所得稅：總房款的1%
 

　　契稅：90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)
 

　　(契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納)
 

　　營(yíng)業(yè)稅：5.55%
 

　　第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
 

　　建議
 

　　1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過(guò)的朋友，能夠知根知底。
 

　　2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。
 

　　3、對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
 

　　4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
 

　　相關(guān)知識(shí)哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證?
 

　　1、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。
 

　　2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤
 

　　3、未取得規(guī)劃審批的樓盤
 

　　4、私自變更規(guī)劃的樓盤
 

　　5、私自改變土地用途的樓盤
 

　　6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛
 

　　7、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋
 

　　8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋
 

　　9、土地或房屋未解除抵押的
 

　　10、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的
 

　　11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封

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