過去的十年，中國房地產行業(yè)走過了黃金的十年。經(jīng)歷了十年的開發(fā)，很多人住上了新的房屋，地產行業(yè)開發(fā)領域的市場似乎開始有所縮小，也有業(yè)內人士認為這個已經(jīng)是“白銀時代”，大家開始從事存量房市場的商戰(zhàn)。此外，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經(jīng)下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重。中信建投通過測算發(fā)現(xiàn)，主流城市的購房年齡段主要集中于25~34歲和35~44歲，這部分人群從2015年開始，占比下滑斜率將逐步加大。雖然在2025年以前，25~44歲人口的總量依然可以穩(wěn)定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經(jīng)成為不可回避的話題。
 

　　雖然如此，這個行業(yè)依舊存在很多機會?！敦斀?jīng)日報》記者多方采訪獲悉，雖然人口數(shù)量有所下降，但是人口的聚集效應依舊存在，而很多有著消費能力和收入能力的人也有自己的城市偏好，而未來這些新興的90后甚至00后的購房者的偏好，將成為這個城市購房的主要動力。
 

　　人口集聚
 

　　中信建投的報告中統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國39007個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續(xù)，但是這十年間依然有33%的街道人口密度出現(xiàn)了下降，而出現(xiàn)大幅增長的街道僅有9%。這個數(shù)據(jù)說明雖然人口的數(shù)量增加，但是并非每一個地方都因為人口的紅利獲益，那些真正可以實現(xiàn)人口聚集的區(qū)域才可以帶動當?shù)氐姆康禺a市場的發(fā)展。
 

　　《財經(jīng)日報》記者此前走訪長三角的城市群發(fā)現(xiàn)，有的城市比如江蘇常州的房價在過去十年可能只有一倍的漲幅，但是有的城市比如上?？赡軡q幅就有五倍之多。雖然城市的間隔不遠，但是每個城市的聚集效應不同，因此房價也有所不同。
 

　　目前中國的城市群已經(jīng)開始分化。上述報告提到，北京、上海、天津三大超大城市的凈遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口凈流入規(guī)模大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自于東部地區(qū)。
 

　　而中國的中部區(qū)域成為全部凈遷出地區(qū)。尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15.0%，為全國主要人口遷出中心。記者此前走訪安徽蕪湖發(fā)現(xiàn)，該城市的人口基本都是流出，雖然有一些產業(yè)導入，但是更多的蕪湖人喜歡去南京和上海，這也導致這個城市的房地產市場并不好。


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