獨(dú)家樓市：未來房價(jià)會有新一輪上漲

2015年07月09日 16:00 小編： |2 點(diǎn)擊：1798

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文章來源：人民日報(bào)

轉(zhuǎn)載：億翰智庫

“3·30”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺，近兩個月里，各地不斷出臺放松限購等政策，個別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房價(jià)眼看就要“大漲”。

5月，全國100個典型城市新建住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%。市場人士普遍認(rèn)為，樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強(qiáng)刺激需求、經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)等是近期樓市“升溫”的重要因素。

多地樓市再現(xiàn)“紅五月”，5月成交創(chuàng)6年新高

近，樓市似乎已經(jīng)感受到了初夏的溫度。在價(jià)格上，與4月份相比，5月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量則減少了8個。而在成交量上，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長15.5%，同比增長34.9%，亦創(chuàng)下了近6年的同期新高。

具體看，我國一、二、三線城市成交量均有不同程度的上升。其中，一線城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二線城市由4月的25.0%上升至25.3%；三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。

而近期市場表現(xiàn)方面，貨幣政策利好持續(xù)加碼，地方層面也緊跟中央步伐積極出臺相應(yīng)的“促需求”和“穩(wěn)消費(fèi)”政策，與此同時，各大房企也都趁勢加大了推盤力度，這些都為樓市回暖增添了動力，終促使住宅整體成交量的平穩(wěn)釋放。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張鐵剛介紹，近期房價(jià)的回暖受到流動性、資本市場以及樓市自身供需等多重因素的影響。“首先，央行近期的降息降準(zhǔn)在一定程度上保障了市場整體的流動性；其次，資本市場的火熱也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了傳導(dǎo)；后，樓市前期已經(jīng)經(jīng)歷了一輪較為充分的調(diào)整，自身也有回升需求。”張鐵剛分析。

多地取消多項(xiàng)限制，樓市刺激不斷增強(qiáng)

目前，除北上廣深4個一線城市和三亞外，各地已全部取消限購措施。而2015年初至今，已有超過100個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個城市則增加了公積金貸款額度。

5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長沙市貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也對個人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購房補(bǔ)貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對市場的刺激不斷增強(qiáng)。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計(jì)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價(jià)環(huán)比略有上漲。

北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

牛市進(jìn)入中后段，股市與樓市互相拉動

在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，近期高位震蕩的股市無疑成了樓市的“佳外援”。滬指不久前在接近5000點(diǎn)時重挫，這樣的寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金出逃，與之相比，樓市則成為固化資產(chǎn)、保值增值的。

“在吸收流動性上，股市和樓市既有相互替代的作用，也能產(chǎn)生互相拉動的效果。”張鐵剛介紹說，一方面，股市的上漲讓更多人釋放了改善性住房需求；另一方面，股市震蕩時的風(fēng)險(xiǎn)釋放也會引起部分資金流向樓市，從而推高房價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士表示：“對于這一輪房地產(chǎn)市場的回暖表現(xiàn)是怎樣的，我們觀點(diǎn)是一線城市反彈明顯，房價(jià)漲幅高，二線城市次之，交易量比較大，漲幅低于一線城市。三線城市還是面臨去庫存比較大的壓力，因?yàn)槿€城市無論投資總額占比50%，新開工的占比60%，三線城市需求偏弱，這樣他的投資信息能否恢復(fù)，還要看房地產(chǎn)去庫存的情況，我們的判斷就是會有新一輪的上漲。”

有關(guān)專家進(jìn)一步指出，房價(jià)的上漲會讓住宅資產(chǎn)本來就不高的流動性變得更差，而大多數(shù)業(yè)主會發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)收益的機(jī)會成本實(shí)際上已經(jīng)過高，擁有多套住宅不僅沒有實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值保值，反而還會失去財(cái)富的流動性，這反過來將抑制房價(jià)的過度上漲。

房價(jià)暴漲不會再現(xiàn)，分化走勢仍將延續(xù)

隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無論是購房者還是投資者，都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價(jià)越來越貴的情況下，是否會有新一輪房價(jià)“大漲”。

“雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個分化的格局，一線城市供求形勢相對正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示。

“事實(shí)上，與歐美發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化水平相比，我國房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。但是就目前而言，我國人口仍過度向大城市集中，區(qū)域位置不同的住宅價(jià)格差異巨大，不同地區(qū)樓市分化明顯?？梢灶A(yù)計(jì)，接下來房價(jià)仍會呈分化走勢，熱點(diǎn)地區(qū)漲幅可能較高。”張鐵剛表示，未來房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會是一個合理的方向。