神馬投資穩(wěn)定?回報穩(wěn)健?
 

　　神馬投資理財項目不僅保值?還可以增值?
 

　　神馬投資可以號稱“零風險”?
 

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　　這些問題都會困擾著，因為手頭寬裕，大伙估計都在想著如何可以“錢生錢”。但在這個連黃金都在一直跌價的年頭，咱們買神馬可以保證穩(wěn)賺不賠呢?買理財產(chǎn)品吧，風險低的收益少，看不上;收益高的必然又帶來高風險……是不是大家都同小編一樣糾結呢?
 

         是啊，近論壇里有人求介紹商鋪，竟然還有人對“眾籌”感興趣， 而對于這種民間的非法集資性質的活動 ，小蜜一向都是深惡痛絕的，因此小編還是勸勸大家，若真的對股市沒信心，覺得理財產(chǎn)品不靠譜，那咱還是買個鋪子吧，投資不動產(chǎn)，至少咱也不會虧，不是?


 
 

　　但投資商鋪回報率可沒有想象中的那么高，也有不少人在這方面栽過跟頭，比如小編一朋友，當年買了號稱XX成熟大社區(qū)的樓盤商鋪， 也讓他大呼上當，“收益太少了，感覺還不定投!”
 

　　那么，投資商鋪究竟有哪些注意事項呢?如何投資商鋪才能穩(wěn)賺不賠呢？

　　

        首先，讓咱們了解一下商鋪有哪些種類?

 

　　商鋪主要分為臨街商鋪、社區(qū)型商鋪、寫字樓等幾個類型，各有其利弊。
 

　　寫字樓：市場資源比較稀缺，市場供應量有限，市場長期走勢看好，適合中長期投資。寫字樓投資特別要看中其地段價值。尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿?，看今后是否會有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍，諸如寫字樓、商鋪等。
 

　　社區(qū)商鋪：是住宅社區(qū)內的商鋪，包括內鋪和外鋪，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)及附近固定居民，多為便利店、藥店、美容美發(fā)店等便民服務業(yè)態(tài)。社區(qū)先期商鋪準入門檻一般比較低，其價格往往處于低位，投資風險也相對較小。不少投資專家也表示，有社區(qū)人口的支持，社區(qū)商鋪較易出租或轉讓，回報相對穩(wěn)定。
 

　　臨街店鋪：投資者將擁有的控制權，能夠相對自由地選擇出租或自行營業(yè)，并且能夠根據(jù)市場定位，隨時進行業(yè)態(tài)調整。此外，在投資臨街店的過程中，投資回報率由租金決定，不必給任何一方承諾固定回報率。目前，大型寫字樓和成熟的社區(qū)周邊商鋪招商情況普遍火爆，臨近學校的店面更是一鋪難求。因此，對于個人投資者而言，臨街商鋪的優(yōu)勢更大于大型商場內的店面。
 

       然后，咱們就來分析投資商鋪注意事項

　　一、確定商鋪的投資價值
 

　　怎么確定商鋪是否具備可投資性呢?
 

　　隨著大量商業(yè)地產(chǎn)項目的面市，人們對不同種類的商鋪表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。曾經(jīng)，綜合商業(yè)項目商鋪銷售火爆，專業(yè)市場的商鋪也銷售看好。與此同時，大量商場產(chǎn)權商鋪的管理難、招商難等問題的出現(xiàn)，使得投資者更加青睞商業(yè)街商鋪。對于90%的投資者來說，商業(yè)街商鋪風險小、易出租、產(chǎn)權明晰、實用率高，成為他們的對象。商業(yè)街商鋪“有天有地”，不受時間和季節(jié)的限制，經(jīng)營更自由、更靈活，也更順合了人們自古就有的“逛街”習慣。雖然如此，但并不是每個商業(yè)街商鋪都能成活，一般來說，城市中心區(qū)的商業(yè)街商鋪成功機率較大，邊緣區(qū)的商業(yè)街商鋪成功機率較小。
 

　　回報率一直是商鋪投資的關鍵，投資就是為了回報，但投資商鋪決不能盲目追求位置。
 

　　購買商鋪的客戶很多都是出于投資的目的，租金狀況和售價應該是直接掛鉤的。然而事實上，有些商鋪的售價已過高，租金根本不足以支撐。
 

　　如果小客戶以高價購買了商鋪，那必然要求高租金，這就給經(jīng)營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節(jié)，因為開發(fā)商承諾了若干年的固定回報，掩飾了實際可能的租金。這樣過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱。
 

　　投資者應該量力而行，充分估計未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外，還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢。商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
 

　　二、購買前這幾個問題要想清
 

　　要考慮自己想購買商鋪的形態(tài)。一般來說，社區(qū)商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較小;而大型商場或者商業(yè)街的商鋪就與地理位置、交通狀況緊密相關?？蛻舸_定了自己購買商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這一方面的情況，不要什么都一把抓。
 

　　第二要考慮自己想購買商鋪的經(jīng)營項目。經(jīng)營項目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應”，如果一個地塊某一個業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規(guī)模效應”對于初投資者比較有利。
 

　　第三要考慮相關政策，如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動遷等。經(jīng)營商鋪是長線投資，對政策的依賴性強?？蛻舯仨殞λ徤啼佄磥淼奶幘秤猩钊氲牧私?，以保證商鋪本身價值的提升。
 

　　第四要充分考慮自己想購買商鋪所在地是成熟的商業(yè)地帶，還是一個各方面都在成長的地帶。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪都有各自的投資價值，也都有各自的投資風險，種種情況客戶應該引起足夠的重視。
 

　　第五要考慮所購商鋪的后期經(jīng)營管理。作為商用物業(yè)，商鋪更多的風險來自于后期的經(jīng)營管理。如果經(jīng)營管理不善，不僅不會出現(xiàn)大家常說的“一鋪養(yǎng)三代”的旺景，反而會出現(xiàn)“三代養(yǎng)一鋪”的悲涼。這里的經(jīng)營管理，也不僅僅是單個商戶的經(jīng)營管理，更多的是整個商場的經(jīng)營管理。
 

　　所以，在購買商鋪前，除了對商鋪所在商場周邊的商業(yè)配套和區(qū)位優(yōu)勢的考慮之外，應該更多地了解一下這個商鋪所在商場后期的經(jīng)營管理狀況，看有沒有專業(yè)的經(jīng)營管理公司來經(jīng)營管理。如果沒有專業(yè)的經(jīng)營管理公司來運作，再好的商鋪也有可能會被荒廢掉。
 

　　三、檢查其開發(fā)商五證是否齊全
 

　　步關鍵走好后，接下來就需要認真檢查開發(fā)商的相關證件是否齊全，所售商品房是否合法銷售，從法律角度講，這和自身利益息息相關。
 

　　尤其是合法銷售的證明件 ——預售證，預售證的取得也是表明開發(fā)商已具備合法銷售資格，因此一定要檢查清楚預售證是否和開發(fā)商名字相符，預售證是否存在作假行為，不過現(xiàn)在開發(fā)商只要能夠取得預售證，當?shù)胤抗芫志W(wǎng)站都會及時公布信息，因此確保萬一，好登陸相關網(wǎng)站查看。這里也建議買家們好購買取得預售證的商鋪。
 

　　四、謹慎簽訂購買商鋪買賣合同
 

　　這里重點強調在簽訂商鋪買賣合同有關公攤面積、返租承諾、貸款風險等需要注意的事項。其中商鋪不同于普通住宅，一般情況下其公攤面積在30%左右，甚至更多多。
 

　　因此在簽訂合同時一定要選擇以面積計價方式為主的，并且在合同另加條款里寫明有關公攤面積的細則;而返租承諾也是時下很多業(yè)主們樂意的選擇之一，因避免自己親自打理的麻煩，但由于需要和開發(fā)商合作，因此在簽訂返祖合同時，一定要將返祖的詳細條款認真核對清楚，以防開發(fā)商從中作梗。
 

　　后任何投資都是有風險的，更不用說房產(chǎn)投資，尤其是貸款上面，因此除了需要根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇合適的貸款方式外，好咨詢投資專家給予理性的建議。
 

　　五、購買商鋪注意其產(chǎn)權問題
 

　　購買商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權問題是重中之重，尤其是獨立產(chǎn)權的商鋪投資者是完完全全具有處置權，無論自己打理，交付開發(fā)商打理，還是自營。
 

　　不過因近來整頓房地產(chǎn)市場，而小產(chǎn)權也被炒的如火如荼，其中小產(chǎn)權商鋪筆者認為是值得投資者們警惕的，由于小產(chǎn)權不被國家認可，不具備完全產(chǎn)權，因此好投資時了解清楚產(chǎn)權性質是什么?！?br /> 　

       那么問題來了，如何挑選具價值的商鋪?
 

　　挑鋪要素一：地段人氣商氣全靠地段
 

　　“地段、地段、還是地段”，地產(chǎn)大亨李嘉誠的“地段說”，對于缺少投資經(jīng)驗的投資者來說，永遠是值得信任的。地段，無疑是投資商業(yè)地產(chǎn)的重要衡量標準。好的地段為商鋪聚集大量的人氣商氣。地段，直接影響投資回報率，因此，投資者除了要考慮價格外，地段也是一個非常重要的參考因素。
 

　　挑鋪要素二：業(yè)態(tài)選對業(yè)態(tài)才有價值
 

　　除了地段，投資者還需要對商鋪的發(fā)展方向、業(yè)態(tài)做出科學的判斷和規(guī)劃。選對業(yè)態(tài)，不僅能為商鋪帶來非常大的經(jīng)營效益，也可提升商鋪的租金收益。
 

　　挑鋪要素三：未來預期只買對的不嫌貴的
 

　　商鋪不是越便宜越值得投資，而應該根據(jù)區(qū)域商鋪市場情況、項目所有商鋪形成的市場需求、未來發(fā)展前景等因素來衡量商鋪是否值得購買。投資專家認為，在買鋪階段，商鋪的價格往往很難體現(xiàn)其未來真正的價值，要不高估要不就是低估。因此真正的商鋪投資高手其實很少過問價格，而更多的是評估商鋪的未來預期。只有投資者在買鋪之前對這個商鋪的未來發(fā)展有了非常清晰的判斷，并堅持“只買對的，不嫌貴的”投資思路，才可能挑選到適合自己的投資商鋪。
 

　　挑鋪要素四：開發(fā)商品牌跟隨大牌但不盲信
 

　　商鋪是否值得購買，除要看商鋪本身的價值外，還要選擇開發(fā)商的品牌，以確保自己的資金安全。首先，實力雄厚的開發(fā)商往往擁有完善的開發(fā)流程，以及眾多的合作伙伴，這對商鋪的商業(yè)前景來說就是一種保證。其次，長期從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的品牌開發(fā)商，都有成熟的合作伙伴以及商鋪運營的整體思路或模式，能更大程度地保證投資者的收益。

 

 

　　商鋪投資地產(chǎn)回報率從嚴格意義上講是一個動態(tài)的概念，投資投資地產(chǎn)地產(chǎn)中除了投資者的購買初始投資外，還應包括稅費，貸款利息、物業(yè)管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素，同時還必須考慮到商鋪一定的空置期，但對于普通投資者來說動態(tài)投資計算比較復雜，現(xiàn)介紹一種相對動態(tài)的投資分析方法，以供參考使用。(特別提示：目前開發(fā)商提供的投資回報率的算法各異，基本都是比較靜態(tài)的計算方式，但這種靜態(tài)計算方式得出來的投資回報率通常要比實際收益高很多，很容易給投資者造成假象，投資型買家在購買商業(yè)地產(chǎn)時應注意。)
 

　　(1)年投資回報率一次性購買：公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/(購買房屋總價+契稅+印花稅)
 

　　按揭貸款：公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費)×12/(首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費)
 

　　注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%-12%。
 

　　(2)投資回收期一次性付款：計算公式：(購買房屋總價+契稅+印花稅)/(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12
 

　　按揭貸款：計算公式：(首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費)/(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費)×12
 

　　注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年。

 

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