購(gòu)房為人生大一筆開支，因此借錢買房成為絕大多數(shù)人的選擇。就目前來說，借錢買房途徑有公積金貸款、純商業(yè)貸款和組合貸款，不管采用哪種方式，都需根據(jù)購(gòu)房者自身情況來度身定做。
 

　　老劉換房時(shí)，采用借錢買房方式，輕松完成了改善居住條件的計(jì)劃。

　　老劉在上海市中心地段有一套兩房，5 年前已經(jīng)還清貸款。老劉買了車，已經(jīng)無需再住在市中心，于是考慮在中環(huán)線附近配套成熟的區(qū)域，購(gòu)置一套大房改善居住條件。售出兩房之后獲得360 萬元現(xiàn)金，而他看中的大三房總價(jià)在500 萬元左右。如果全額付款，他家里的大部分積蓄都花在了買房上，會(huì)影響到他的生活品質(zhì)，這不是他愿意看到的。

　　那么借錢買房，是不是可以讓他的置換計(jì)劃變得更加輕松呢?老劉夫妻兩人都有穩(wěn)定的工作，而且一直在繳納社保，從未間斷過。同時(shí)，他和妻子都繳納了補(bǔ)充公積金，因此他們具備申請(qǐng)到足額公積金貸款的條件。按照上海市現(xiàn)行公積金政策規(guī)定，老劉家庭高可以申請(qǐng)到80 萬元貸款(加上補(bǔ)充公積金)，但還剩下60 萬元，是用自有資金補(bǔ)上，還是申請(qǐng)商業(yè)貸款?老劉估算了一下，如以公積金貸款加上商業(yè)貸款組合形式申請(qǐng)貸款，還款期限20 年，每月還款金額在9100 元左右(等額本息還款法)，其中夫妻兩人的公積金每月可以沖抵4000 元，實(shí)際支付房貸約5100 元，只占到家庭收入的兩成，對(duì)當(dāng)前的生活狀況不會(huì)產(chǎn)生影響。于是老劉申請(qǐng)80 萬元足額公積金貸款，另外再申請(qǐng)60 萬元的商業(yè)貸款，沒費(fèi)多大周折便完成了換房計(jì)劃。

　　其實(shí)，像老劉一樣，絕大多數(shù)購(gòu)房者在買房時(shí)，都會(huì)想到借錢。那么，借錢買房又有哪幾種方式呢?

　　渠道一公積金貸款

　　據(jù)了解，住房公積金貸款是買房過程中一種成本低的借錢方式，對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差，要低于同期商業(yè)銀行貸款利率。

　　據(jù)了解，住房公積金由各地住房公積金管理中心專門管理，需要時(shí)須向管理中心申請(qǐng)。公積金貸款政策具有一定的地域特色，每個(gè)城市會(huì)有所區(qū)別，額度也有所不同，比如上海每個(gè)家庭每戶高貸款限額60 萬元，有補(bǔ)充公積金的為80 萬元。其貸款利率是5 年期以上為4.25%，5 年期以下(含5 年期)為3.75%。

　　此外，需要注意的是，如果已有一套住房，再申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買非普通住宅，貸款額度以及利率水平均有所不同。如果是1 人申請(qǐng)公積金貸款，高只能申請(qǐng)30 萬元，2人以上參與貸款，貸款金額為60 萬元;如果沒有補(bǔ)充公積金，家庭單位高只能申請(qǐng)到40 萬元。另外，貸款利率水平會(huì)上浮1.1 倍，具體為5 年期以下(含5 年)4.125%，5 年期以上4.675%。

　　申請(qǐng)公積金貸款的成本主要來自貸款利息，除此之外再無別的成本。在此之前，申請(qǐng)公積金貸款需要繳納置業(yè)擔(dān)保費(fèi)，但從去年底開始，這筆費(fèi)用已被減免。

　　渠道適用人群|申請(qǐng)住房公積金貸款的首要條件是必須繳納住房公積金，所以適應(yīng)人群主要是參加社保的人，且必須在申請(qǐng)貸款前6 個(gè)月連續(xù)正常繳存住房公積金。當(dāng)然，如果申請(qǐng)人家庭此前已經(jīng)申請(qǐng)公積金貸款而且尚未還清，則必然會(huì)影響到再次申請(qǐng)貸款。

　　渠道二純商業(yè)貸款

　　據(jù)了解，購(gòu)房商業(yè)貸款的借錢渠道主要是各大銀行，包括中農(nóng)工建四大國(guó)有銀行，以及浦發(fā)、民生等股份制銀行，甚至包括花旗等外資銀行，都能申請(qǐng)。

　　相對(duì)公積金貸款而言，商業(yè)貸款申請(qǐng)條件要寬松一些。公積金貸款限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，而未繳存住房公積金的人顯然與之無緣。申請(qǐng)商業(yè)貸款的條件是必須具有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金，以此作為購(gòu)房首期付款，并提供貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押(通常以所購(gòu)住房作為抵押物)，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

　　商業(yè)貸款成本主要是利息成本。據(jù)了解，目前一線城市房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“8 時(shí)代”，如民生銀行[-1.72% 資金 研報(bào)]低可以申請(qǐng)8.5 折，這相比此前的基準(zhǔn)利率或者9.5 折，已有一定幅度的優(yōu)惠。不過多數(shù)銀行房貸利率為9 折，目前5 年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15%，其實(shí)際房貸利率為5.535%。不過專業(yè)人士表示，目前“二套房貸”政策并未發(fā)生變化，首付比例為6 成，貸款利率上浮1.1 倍。

　　渠道適用人群| 凡年滿18 歲的公民，在所在城市有穩(wěn)定職業(yè)或者收入，以及有資產(chǎn)作抵押的人群。當(dāng)然，借款人年齡不能太大，比如有銀行規(guī)定借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過70 歲。

　　渠道三組合貸款

　　組合貸款，顧名思義，就是公積金貸款和商業(yè)貸款組合起來的一種貸款方式。

　　目前各地住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，存在高限額，以家庭為單位，上海高為80 萬元，北京120 萬元，如果購(gòu)房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一家銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。

　　相比較而言，組合貸款利率較為適中。較單純的公積金貸款來說，組合貸款成本稍高，這是因?yàn)榻M合貸款中，有部分為商業(yè)貸款，即使按照目前能夠?qū)崿F(xiàn)的8.5 折利率來計(jì)算，實(shí)際貸款利率為5.23%，較公積金貸款利率要高將近1個(gè)百分點(diǎn)。但相對(duì)純商業(yè)貸款來說，又要實(shí)惠一些。

　　渠道適用人群| 符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件、同時(shí)繳存住房公積金的人群。

　　提前還貸有無必要

　　是否需要提前還貸?這需要根據(jù)個(gè)人的實(shí)際情況來具體分析。

　　首先需要厘清一個(gè)事實(shí)，決定是否需要提前還貸，其前提是有無合適的投資渠道。如果沒有投資渠道，或者購(gòu)房者本身就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)厭惡類型的投資者，建議提前還貸，因?yàn)殄X存在銀行所產(chǎn)生的收益極低，根本無法抵消房貸成本。

　　但如果有合適的投資渠道，則可以考慮保留資金。其中，對(duì)于享受到7 折利率的購(gòu)房者來說，可以考慮不用提前還貸，這實(shí)際上相當(dāng)于以低廉的成本向銀行借錢進(jìn)行投資。據(jù)了解，在2008 年四季度，為扭轉(zhuǎn)樓市低迷態(tài)勢(shì)，央行推出“7 折利率”來刺激購(gòu)買力，同時(shí)存量房貸也一并享受到了7 折利率優(yōu)惠。按照目前5 年期以上基準(zhǔn)利率6.15%水平來看，實(shí)際貸款利率為4.31%。即使采取比較穩(wěn)健的投資方式，即購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品，也能產(chǎn)生收益，比如目前市場(chǎng)上的理財(cái)產(chǎn)品收益率均能達(dá)到5%左右，抵扣掉房貸部分，年收益約0.7%。而如果投資基金、信托，或者在控制好風(fēng)險(xiǎn)的前提下投資股票，收益率還會(huì)更高一些。

　　同樣的道理，對(duì)于部分享受8.5 折優(yōu)惠房貸的購(gòu)房者來說，也可以適當(dāng)保留現(xiàn)金(其持有成本為年息5.23%)，投資股市。如果再激進(jìn)一些，即使是以基準(zhǔn)利率甚至上浮1.1 倍獲取貸款的購(gòu)房者，也可以考慮保留現(xiàn)金，在牛市里賺取較高的收益，因?yàn)榇伺e好過賣房炒股。

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