說起買房，不少購房者會糾結于略微復雜的購房流程。買房畢竟是一個家庭的大事，稍有差池都會釀成損失。所以，購房者在買房前好了解購房流程，做到心中有數(shù)。記者了解到，一般購房流程可以分為11步：準備、自我評估、選定房源、開發(fā)商資質查詢、簽訂購房合同、選擇付款方式、驗收工作、產權轉移過戶登記、簽訂物業(yè)管理公約、領房產證、交房入住。在這11步中，有4步非常重要，很容易隱藏貓膩，讓開發(fā)商鉆到空子。這4步分別是開發(fā)商資質查詢、簽訂合同、付款方式和驗收工作。下面，小編將為你詳細解讀購房流程，希望能幫助讀者對付狡猾的開發(fā)商，成功買到一套“安心房”。

　　開發(fā)商資質查詢

　　購房前，查詢開發(fā)商資質非常重要。那么如何查詢呢?其實，就是查看開發(fā)商的“五證”、“二書”是否齊全。一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》也叫建設工程開工證、《商品房銷售(預售)許可證》;“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。

　　業(yè)內人士表示，這些證件原則上是按順序辦理的，購房者可查看“商品房預售許可證”。開發(fā)商只有在取得了“商品房預售許可證”之后，他的房地產項目才能在土地使用、城市規(guī)劃、工程建設、質量檢測、配套設施方面通過政府的批準，也就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。而沒有“商品房預售許可證”的房屋是不能買賣和預售的。如果開發(fā)商銷售房屋提供的是所謂的“政府文件、規(guī)劃藍圖、認購書、內部認購協(xié)議、公證書”等，這種樓盤很可能就是五證不全的建設項目，貿然購買“五證不全”的房屋將會產生一系列遺留問題，這樣的房屋也存在著質量安全隱患。

　　簽訂合同

　　為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。

　　因此，簽訂合同看似簡單，但在簽訂過程中千萬要細心再細心。在簽合同前，不妨檢查一下以下事項：

　　1.開發(fā)商在廣告中(包括沙盤、售樓書等)對配套的承諾有無寫進合同中，并且清晰列明。房地產開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理，瞞天過海。如果合同與規(guī)劃有所出入，買房時就要留個心眼了。此外，小區(qū)中哪些是市政建設哪些是小區(qū)建設，也要弄個明白，不然市政建設遙遙無期。

　　2.謹防銷售在空白合同處作弊。客戶決定購房，要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，銷售會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。

　　付款方式

　　近年來，在房地產銷售市場中，一些開發(fā)商推出采取特殊的促銷方式—“無息分期付款”購房。與按揭貸款相比，“無息分期付款”沒有利息的確很吸引人，但其中的風險可不小。這些項目很有可能手續(xù)不全。業(yè)內人士指出，“無息分期付款”是開發(fā)商要求購房者把房款通過分期付款的方式結清而不是去銀行貸款，分期付款期間不產生利息。但這種“無息分期付款”往往要求購房者在短期內籌集房款，一旦購房者不能如期支付房款，就會面臨違約。按照目前市場上的分期付款方式看，開發(fā)商一般都要等到購房者付清全部房款后才會辦理產權證書，若在此期間開發(fā)商以買房人未能全部付清房款為由，不將雙方所簽《商品房買賣合同》交房管部門登記備案，就可能出現(xiàn)開發(fā)商“一房二賣”甚至“一房多賣”。因此，采取“分期付款”購房時，購房者需要在《商品房買賣合同》中特別注明交房條件和購房者逾期支付房款的約定。


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