摘要：目前雖然眾多城市加入了限購松綁的隊伍，但此舉對樓市的影響依然要保持理性的看法。一線城市加入限購松綁的幾率不大；限購松綁只是避免了住宅市場的惡化，而非去庫存的救命稻草；開發(fā)商要從盈利模式、產(chǎn)品營銷、開發(fā)模式以及海外拓展等方面尋求突破，而不是坐等限購松綁的市場拉動效益。

       在中國樓市大調(diào)整的時期，不同城市陸續(xù)放寬限購、限貸等舉措已經(jīng)不足為奇。尤其在救市呼聲高漲的背景下，限購松綁在人們的思維中似乎與化解高庫存、拯救開發(fā)商、緩解地方政府財政壓力等相提并論，使得社會輿論對中國樓市未來發(fā)展趨勢充滿遐想。那么，限購松綁等舉措對不同城市的效果是否一致？限購松綁將是樓市復(fù)蘇的救命稻草嗎？開發(fā)商應(yīng)該如何理性看待限購松綁？我們從目前較為流行的三種認(rèn)知誤區(qū)談起。

誤區(qū)一：限購松綁將遍及所有城市
 

在“分類調(diào)控”原則的指導(dǎo)下，限購松綁已經(jīng)在全國眾多城市或明或暗地推行。不過，對于一線城市而言，鮮有利用限購松綁政策拉動當(dāng)?shù)貥鞘兄e，尤其北京、上海、深圳皆明確表態(tài)“限購暫不變動”，此現(xiàn)象與一線城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及特殊地位具有重要關(guān)聯(lián)。
 

以上海為例，今年上半年商品住宅市場成交量約為390.50萬平方米，雖然環(huán)比2013年下半年下降42.90%，但是其成交均價環(huán)比2013年下半年上升5.20%，達(dá)到每平方米2.60萬元。在此情況下，上海依然沒有明確松綁限購，對于其中緣由，DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏表示：“首先，上海經(jīng)濟對樓市的依賴度較低；其次，雖然上海當(dāng)前住宅市場的庫存面積再次超過了1,000萬平方米，但是由于上海住宅市場的需求潛力較為充裕，因此消化庫存的能力相對較強；后，上海作為一線城市和中國經(jīng)濟的龍頭，在歷次樓市調(diào)控中均起著重要的表率作用，，一旦其選擇松綁，很可能被市場過度解讀，甚至?xí)θ珖≌袌龅男膽B(tài)產(chǎn)生影響，因此上海限購政策的松動必然會慎之又慎。”
 

通過對上海樓市的分析，不難理解其他具有經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的一線城市堅守限購的緣由，而從這點也可以基本判定，一線城市限購松綁的幾率不大。
 

誤區(qū)二：限購松綁能破解高庫存難題
 

輿論對于樓市下行的感嘆早來源于杭州樓市的波動，毫無懸念，為激活樓市市場交易，杭州率先加入了限購松綁的行列。7月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局正式發(fā)布消息，對主城區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)等地區(qū)的住房進(jìn)行限購松綁。此政策調(diào)整為庫存去化帶來極高期待。那么，現(xiàn)狀究竟如何？
 

據(jù)DTZ戴德梁行實時數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，杭州市主城區(qū)住宅成交共85套，比7月22日上漲77%，比7月28日上漲31%，成交均價33,245元/平方米。余杭區(qū)共成交127套商品住宅，比7月22日上漲105%，比7月28日上漲131%，成交均價9,309元/平方米，價格整體波動不大。蕭山區(qū)備案成交套數(shù)較少，共成交15套，成交均價11,174元/平方米，價格波動不大。
 

透過這些上揚的數(shù)字，DTZ戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光卻有另一番見解：“杭州限購放開首日，由于主城區(qū)只放寬140平方米以上物業(yè)，故總體成交上漲幅度有限；除余杭區(qū)上漲幅度明顯外，蕭山區(qū)的后續(xù)成交狀況恢復(fù)到限購放寬前的水平。因此，成交量的走勢仍然有待進(jìn)一步觀察。此外，由于庫存壓力之大，購房者依然保持理性態(tài)度，成交量在短期內(nèi)沖高后也將逐步回歸限購放寬前的水平，且價格波動不會太大。”
 

以杭州樓市為觀測，可以說，對于面臨類似市場環(huán)境的城市而言，與其說限購放寬是讓市場重新回暖、去高庫存，還不如說是通過限購放寬避免樓市市場的繼續(xù)惡化。
 

誤區(qū)三：限購松綁將極大刺激樓市復(fù)蘇
 

限購松綁能否成為樓市復(fù)蘇的救命稻草？據(jù)DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積總額已累計超出銷售面積約12億平方米，全國潛在供應(yīng)已過于充沛；相比于一線城市較為健康的庫存去化周期，二、三、四線城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩的市場格局，將成為未來放松限購的主體?？v觀DTZ戴德梁行監(jiān)測的25個樣本城市，2014年1-6月總體成交下滑幅度明顯。
 

面對這種局面，DTZ戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮分析認(rèn)為：“幅度有限的限購松綁將無法大幅度改善市場下行現(xiàn)狀，全國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入多維度的深度調(diào)整期。執(zhí)行已久的限購、限貸、限外及限價令已使市場需求陷入略顯慣性的疲弱及觀望。”
 

對此，開發(fā)商已經(jīng)很難直接通過利用調(diào)整市場供需的模式來影響市場，他們應(yīng)該從盈利模式、產(chǎn)品營銷、開發(fā)模式以及海外拓展等方面尋求業(yè)務(wù)上的突破。蔣尚禮表示：“目前，限購、限貸、限外及限價令對市場滲透十分深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場交投短期內(nèi)料將難以出現(xiàn)明顯盤活跡象。為此，國內(nèi)開發(fā)商要注重平衡企業(yè)利潤率與現(xiàn)金回流速度，適度加快周轉(zhuǎn)；在產(chǎn)品營銷方面，新項目以首次置業(yè)和改善型需求為主，以此獲得市場主流驅(qū)動力；還可以和其他有實力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)；后，通過成立海外事業(yè)部，試水海外房地產(chǎn)市場，開拓新的市場需求。”

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